Венгрия в целом и, в частности, столичный Будапешт привлекают растущее число выходцев с постсоветского пространства. Покупка доли местного фонда недвижимости позволяет претендовать на ВНЖ страны-члена Евросоюза. Даже россиянам и белорусам, несмотря на санкции. Эксперты рекомендуют не медлить с инвестициями, прогнозируя восстановление восходящего ценового тренда из-за дефицита.
Спад жилищного строительства в Венгрии
По данным Центрального статистического управления Венгрии (венг.: Központi Statisztikai Hivatal; KSH), за первые 3 квартала 2023 года на венгерской территории достроено и сдано в эксплуатацию 10 808 новых объектов жилой недвижимости. Это на 21% меньше, чем по итогам аналогичного периода предыдущего года. В Будапеште падение составило 29%. В столице построено 3234 единиц жилья. В окружных центрах, других городах и селах показатель сократился на 37%, 8,6% и 8,1%, соответственно.
По сравнению с 1–3 кварталами 2022 года количество жилья, построенного юридическими лицами, сократилось на 22%, физическими лицами — на 16%. Из введенных в эксплуатацию новых жилых помещений 50% приходилось на частные дома, 43% — на многоквартирные дома и 3,4% — на жилые комплексы. Доля жилья, занимаемого собственником, составила 38%, а доля построенного для продажи — 60%.
Количество сданного в эксплуатацию жилья уменьшилось во всех регионах по сравнению с тем же периодом 2022 года. Наибольшее снижение произошло в Северной Венгрии (-63%), наименьшее — в Пештском регионе (-1,6%). Динамика в прочих регионах:
- -19% в Центральной Венгрии;
- -13% в Задунайском крае;
- -36% в Великой равнине и Северном статистическом регионе.
Количество единиц жилья, разрешения на возведение которых были выданы в отчетном периоде, составило 14 894. Это на 43% меньше, чем за первые три квартала 2022 года. В столице планируется построить на 34% меньше нового жилья. В окружных центрах, других городах и деревнях показатель снизился на 39%, 43% и 49%, соответственно.
| Территориальная единица | Выдано разрешений | Количество единиц жилья, введенных в эксплуатацию | Выведено из эксплуатации | ||||||
| Количество | 1-3 кварталы 2023 года к 1-3 кварталам 2022 года, % | Количество | 1-3 кварталы 2023 года к 1-3 кварталам 2022 года, % | 1-3 кварталы 2022 года | 1-3 кварталы 2023 года | ||||
| 1-3 кварталы 2022 года | 1-3 кварталы 2023 года | 1-3 кварталы 2022 года | 1-3 кварталы 2023 года | ||||||
| Будапешт | 8 400 | 5 101 | 60,7 | 4 533 | 3 234 | 71,3 | 119 | 216 | |
| Окружные центры | 4 046 | 2 478 | 61,2 | 2 599 | 1 632 | 62,8 | 215 | 114 | |
| Другие города | 7 377 | 4 203 | 57,0 | 3 843 | 3 514 | 91,4 | 498 | 497 | |
| Деревни | 6 161 | 3 112 | 50,5 | 2 642 | 2 428 | 91,9 | 315 | 343 | |
| Всего | 25 984 | 14 894 | 57,3 | 13 617 | 10 808 | 79,4 | 1 147 | 1 170 | |
Статистика строительства жилья, включая разрешения на строительство и ввод в эксплуатацию. Источник: KSH
Доля инвестиционных покупок в Будапеште на подъеме
Готовясь к возобновлению ценового роста, инвесторы возвращаются на столичный рынок недвижимости. Согласно исследованию Duna House Barometer, в сентябре 2023 года на долю инвестиционных покупок пришелся 41% сделок с жильем в столице. Показатель возобновил рост после достижения минимума во втором квартале, за которым последовало падение.
Данные Duna House Barometer показывают, что сентябрьский показатель был ниже пика в 55%, зафиксированного в октябре 2022 года. Но это третий лучший результат в 2023 году после 43% в марте и 42% в январе. Читателям, заинтересованным покупкой жилья в венгерской столице, рекомендуем изучить предложения партнеров:
- жилье в Эржебетвароше (7 район);
- жилье в Бельвароше-Липотвароше (5 район);
- жилье в Уйпеште (4 район);
- жилье в 13 районе Будапешта;
Доля инвестиционных сделок на рынке жилья в Будапеште (синяя кривая) и в целом по Венгрии (серая кривая), помесячно. Источник: Duna House Barometer
В отчетном месяце предпочтения среднестатистического инвестора при покупке недвижимости в столице Венгрии были такими:
- квартира площадью 57 квадратных метров;
- цена 975 000 форинтов за квадратный метр (общая стоимость — 56 миллионов форинтов).
Статистика по отдельным столичным районам
Самыми популярными столичными локациями среди инвесторов в сентябре 2023 года были:
- Эржебетварош (7-й район);
- Йожефварош (8-й район);
- 13-й район;
- Терезварош (6-й район).
На долю 7 района Будапешта пришлось 13% сделок в инвестиционных целях в отчетном месяце. Инвесторы выбирали недвижимость средней площадью 51 квадратный метр. Средняя цена квадратного метра в районе составила более 1 миллиона форинтов. Инвесторы платили в среднем 53,5 млн форинтов за один лот.
Благодаря выгодной цене в 0,8 млн форинтов/м2 значительное количество инвесторов (10%) остановило выбор на апартаментах в Йожефвароше (8-й район). Венгры и иностранцы, инвестировавшие в жилье в этом районе, выбирали квартиры средней площадью 52 м2. Средняя цена сделки составила 42,1 млн форинтов.
13-й район также пользовался популярностью. На его долю пришлось 9% всех сделок купли-продажи, заключенных в отчетном месяце в инвестиционных целях. Эта локация одна из самых дорогих в столице — наряду с 1 и 2 районами. Средняя цена за квадратный метр превысила 1,1 млн форинтов. Поэтому недвижимость площадью 49 квадратных метров, которую предпочитал среднестатистический инвестор, потребовала от нового владельца инвестиций в размере 55,5 млн форинтов.
В Терезвароше 1 квадратный метр жилья стоил ненамного дешевле. Но инвесторы, выбравшие 6-й район, отдавали предпочтение более просторному жилью — в среднем 64 м2, за которое они платили в среднем почти 66 млн форинтов.
Ситуация в целом по стране и прогнозы экспертов
На общенациональном уровне за первые три квартала 2023 года наблюдалось снижение активности покупателей, закрывавших сделки с инвестиционными целями, на 5% по сравнению с 2022 годом. В 27% сделок купли-продажи, совершенных в целом по стране в прошлом году, покупатели были мотивированы намерением инвестировать. В 2023 году, по данным первых трех кварталов, это значение составляет лишь 22%.
Рыночные аналитики ожидают, что в 2024 году число и доля инвестиционных сделок в Будапеште и Венгрии в целом продолжат расти. Этому будет способствовать увеличение активности покупателей из РФ и Республики Беларусь. Все больше россиян и белорусов стремятся получить ВНЖ в Венгрии за инвестиции в тандеме с покупкой в недвижимость в этой стране ЕС.
Цены в венгерской столице все еще падают
И напоследок «ложка дегтя». Согласно индексу цен на жилье Ingatlan, на национальном уровне цены на выставленные на продажу венгерские квартиры и коттеджи не изменились в октябре 2023 года по сравнению с сентябрем. Но в Будапеште цены упали на 0,7%.
Индексы цен на недвижимость в Венгрии. Источники: Ingatlan, MNB, KSH, MKB
Ценовой тренд отражен на графике выше. Статистика Ingatlan дополнена собственными индексами Центрального банка Венгрии (венг.: Magyar Nemzeti Bank; MNB), статистического ведомства KSH и одного из крупнейших венгерских коммерческих банков MKB Bank (ранее Magyar Külkereskedelmi Bank).
Незначительное снижение цен на квартиры и коттеджи, выставленные на продажу в Будапеште, можно объяснить тем, что покупателей по-прежнему мало из-за высоких процентных ставок. Поэтому продавцам приходится снижать цены, чтобы закрыть сделку.
Но в последние недели интерес к столичному рынку недвижимости рос. Это позволяет надеяться на смену ценового тренда с негативного на позитивный. Рост интереса покупателей связан с объявленными властями изменениями правил предоставления жилищных субсидий большим семьям в 2024 году. Ожидается, что повышение активности многодетных семей, дополненное замедлением строительства, приведет к формированию дефицита предложения. Дефицит будет способствовать росту цен.
Согласно оценкам ingtalan, в Будапеште средняя цена квадратного метра квартир на вторичке в октябре 2023 года составила 0,943 млн форинтов, а в новостройках — 1,3 млн форинтов. Самыми дорогими районами для покупателей вторички стали 5, 7 и 2, где собственники хотели получить 1,2–1,52 млн форинтов за квадратный метр. Цены на новые квартиры были самыми высокими в этих же районах, составив 2,2–2,4 млн форинтов за «квадрат».
Самые дешевые квартиры в сегменте вторички в столице предлагались в 20, 21 и 22 районах. Средняя цена составляла 662–697 тысяч форинтов за «квадрат». Самую низкую среднюю цену квадратного метра новых квартир предлагали продавцы в 15, 18 и 20 районах (920-956 тысяч форинтов).
