Организация регистраторов недвижимости Испании (исп.: Registradores de la Propiedad) опубликовала отчет о ситуации на рынке жилья курортной страны по итогам 2023 года. Выяснилось, что продажи испанской жилой недвижимости иностранцам несколько сократились в отчетном периоде. Но граждане ряда стран продемонстрировали рост активности. Среди этих государств неожиданно для многих экспертов оказалась Российская Федерация. Вопреки санкциям, россияне продолжают скупать виллы и апартаменты в Испании.
Общая статистика продаж жилья в Испании
Данные Registradores de la Propiedad подтверждают прозвучавшие ранее заявления ряда независимых рыночных экспертов о падении продаж испанского жилья в 2023 году. Организация зафиксировала сокращение на 9,8% по сравнению с 2022 годом. Несмотря на это, результат 2023 года признан вторым лучшим показателем за всю историю наблюдений, которые ведутся командой Registradores de la Propiedad с 2007 года. Всего в отчетном периоде было зарегистрировано 583 042 закрытые сделки купли-продажи.
На сделки купли-продажи с жильем на вторичке пришлось 81,4% от общего количества. В этом сегменте было совершено 474 658 операций. Зафиксировано снижение на 10,7% по сравнению с 2022 годом. В сегменте новостроек, в который входят, например, инвестиционные квартиры-студии у моря в Малаге, заключено 108 384 сделок. Показатель снизился на 5,5%.
Какой напрашивается вывод? После выдающихся результатов, достигнутых в 2021 году и, прежде всего, в 2022 году, 2023 год отметился замедлением покупательской активности. Несмотря на это, рынок все еще превосходит результаты, которые были достигнуты в годы, предшествовавшие кризису в области здравоохранения.
По мнению экспертов Registradores de la Propiedad, в течение следующих нескольких кварталов тенденция к замедлению темпов продаж / покупок жилья прогнозируемо сохранится. Но снижение будет в пределах уровней, которые можно классифицировать как нормальные. Среди основных факторов, оказывающих неблагоприятное воздействие на темпы продаж, эксперты выделили:
- рост процентных ставок по ипотечным кредитам, выдаваемым банками Испании;
- завершающуюся реализацию отложенного спроса, накопившегося в период пандемии;
- замедление экономической активности и сложную ситуацию в сфере занятости, которые снижают платежеспособность испанцев и ведут к спаду продаж жилья.
Статистика продаж жилья иностранцам
Замедление темпов роста рынка и спад интереса к покупке жилья в Испании также были зафиксированы среди иностранцев. Эксперты отметили падения числа закрытых с их участием сделок на 1,7% в годовом исчислении. В отчетном периоде иностранцы купили около 87,4 тыс. единиц испанского жилья. Благо, результат также оказался вторым по величине в истории. Больше покупок иностранцы совершили только в 2022 году (88 858).
| Период* | Общее число сделок купли-продажи | Доля покупателей-иностранцев (%) | Число продаж зарубежным покупателям |
| 4 кв. 2023 | 129 875 | 15,12 | 19 637 |
| 3 кв. 2023 | 140 160 | 15,44 | 21 641 |
| 2 кв. 2023 | 151 983 | 14,94 | 22 706 |
| 1 кв. 2023 | 161 024 | 14,52 | 23 381 |
| 4 кв. 2022 | 150 141 | 14,71 | 22 086 |
| 3 кв. 2022 | 167 892 | 15,92 | 26 728 |
| 2 кв. 2022 | 163 909 | 14,66 | 24 029 |
| 1 кв. 2022 | 164 299 | 13,17 | 21 638 |
| 4 кв. 2021 | 143 982 | 12,61 | 18 156 |
| 3 кв. 2021 | 154 155 | 10,77 | 16 602 |
| 2 кв. 2021 | 137 204 | 9,95 | 13 652 |
| 1 кв. 2021 | 129 228 | 9,72 | 12 561 |
| 4 кв. 2020 | 113 799 | 10,73 | 12 211 |
| 3 кв. 2020 | 102 197 | 11,39 | 11 640 |
| 2 кв. 2020 | 76 545 | 10,66 | 8 160 |
| 1 кв. 2020 | 127 357 | 12 | 15 283 |
| 4 кв. 2019 | 117 387 | 12,7 | 14 908 |
| 3 кв. 2019 | 122 540 | 12,55 | 15 379 |
| 2 кв. 2019 | 130 088 | 12,46 | 16 209 |
| 1 кв. 2019 | 133 860 | 12,2 | 16 331 |
| 4 кв. 2018 | 120 199 | 12,66 | 15 217 |
| 3 кв. 2018 | 133 295 | 12,11 | 16 142 |
| 2 кв. 2018 | 134 196 | 12,92 | 17 338 |
| 1 кв. 2018 | 128 990 | 13,05 | 16 833 |
| 4 кв. 2017 | 111 921 | 13,64 | 15 266 |
| 3 кв. 2017 | 119 156 | 12,85 | 15 312 |
| 2 кв. 2017 | 119 408 | 13,06 | 15 595 |
| 1 кв. 2017 | 113 738 | 13,07 | 14 866 |
| 4 кв. 2016 | 93 423 | 13,57 | 12 678 |
| 3 кв. 2016 | 103 055 | 13,31 | 13 717 |
| 2 кв. 2016 | 107 838 | 13,38 | 14 429 |
| 1 кв. 2016 | 99 427 | 12,93 | 12 856 |
| 4 кв. 2015 | 84 031 | 14,38 | 12 084 |
| 3 кв. 2015 | 92 786 | 13,52 | 12 545 |
| 2 кв. 2015 | 87 187 | 12,82 | 11 177 |
| 1 кв. 2015 | 90 534 | 12,22 | 11 063 |
| 4 кв. 2014 | 77 881 | 13,88 | 10 810 |
| 3 кв. 2014 | 79 561 | 13,1 | 10 422 |
| 2 кв. 2014 | 78 464 | 13,03 | 10 224 |
| 1 кв. 2014 | 83 022 | 12,23 | 10 154 |
| 4 кв. 2013 | 72 560 | 12,85 | 9 324 |
| 3 кв. 2013 | 76 818 | 12,16 | 9 341 |
| 2 кв. 2013 | 79 000 | 11,22 | 8 864 |
| 1 кв. 2013 | 100 768 | 8,63 | 8 696 |
Число сделок купли-продажи жилья в Испании, включая сделки с участием иностранцев. Поквартально. Источник: Registradores de la Propiedad
* Организация предоставляет данные об активности покупателей-иностранцев поквартально с 1 квартала 2013 года. За предыдущие периоды доступны только годовые отчеты.
С другой стороны, доля зарубежных покупателей в общем количестве сделок в 2023 году достигла исторического максимума. На иностранцев пришлось 15% сделок. Авторы отчета отмечают, что в последние два года иностранцы демонстрировали повышенную активность даже по сравнению с периодом до пандемии. На их долю приходилось примерно на 20 тыс. сделок / почти на три процентных пункта больше, чем до коронакризиса.
Эксперты также отметили замедление активности иностранцев ближе к концу отчетного года. В четвертом квартале 2023 года зарегистрировано 19 637 закрытых сделок купли-продажи с испанским жильем, в которых приняли участие иностранные покупатели. Это на 11% меньше, чем по итогам аналогичного периода предыдущего года. Но это также второй лучший результат за последний квартал года в разрезе всей истории наблюдений.
Статистика продаж иностранцам по регионам
Валенсийское Сообщество признано регионом, который предпочитает большинство иностранных покупателей испанского жилья. В 2023 году там было зафиксировано почти 28 тыс. покупок жилья иностранцами. Это более 29% от общего числа сделок в целом по всей стране. Иными словами, в Валенсийском Сообществе было закрыто 3 из каждых 10 сделок с жильем в Испании с участием иностранных покупателей в 2023 году.
| Регион | Общее число сделок-купли-продажи | Число продаж зарубежным покупателям | Доля покупателей-иностранцев (%) |
| Испания в целом | 583 042 | 87 365 | 15,00% |
| Валенсийское сообщество | 95 652 | 27 987 | 29,30% |
| Андалусия | 117 460 | 17 562 | 15,00% |
| Каталония | 91 763 | 14 488 | 15,80% |
| Канарские острова | 25 258 | 7 205 | 28,50% |
| Мурсия | 21 563 | 5 170 | 24,00% |
| Балеарские острова | 14 202 | 4 477 | 31,50% |
| Мадрид | 70 235 | 4 458 | 6,30% |
| Кастилья-ла-Манча | 25 317 | 1 349 | 5,30% |
| Арагон | 15 098 | 1 104 | 7,30% |
| Кастилия и Леон | 26 769 | 804 | 3,00% |
| Страна Басков | 20 431 | 762 | 3,70% |
| Астурия | 12 076 | 618 | 5,10% |
| Наварра | 6 332 | 375 | 5,90% |
| Галисия | 19 185 | 347 | 1,80% |
| Риоха | 4 028 | 314 | 7,80% |
| Кантабрия | 8 021 | 309 | 3,90% |
| Эстремадура | 9 652 | 176 | 1,80% |
Данные об общем количестве сделок купли-продажи с жильем в Испании в 2023 году, числе сделок с участием иностранцев и их доле на уровне страны в целом и отдельных автономных регионов. Источник: Registradores de la Propiedad
За Валенсией по общему количеству единиц жилья, приобретенных иностранцами, следуют Андалусия (чуть более 17,5 тыс. операций) и Каталония (почти 15 тыс.). Далее со значительным отставанием числятся Канарские острова, где количество сделок с участием покупателей-иностранцев в отчетном периоде превысило 7 тыс., Балеарские острова и Мурсия (более 5 тыс.), а также Мадрид (около 4,5 тыс.).
В этих регионах доля покупателей-иностранцев в общем числе закрытых сделок была заметной — также как в Андалусии и Каталонии, где показатель превышал 15%. В число абсолютных лидеров попала Мурсия, где почти каждая четвертая сделка была закрыта покупателями-иностранцами. В Мадриде, учитывая высокое общее число сделок (более 70 тыс. за весь 2023 год), удельный вес иностранцев оказался небольшим — чуть выше 6%.
Высокая активность иностранцев была заметна на Балеарских островах. По доле покупателей из-за рубежа в общем количестве закрытых за год сделок регион превзошел даже Валенсийское сообщество. На Балеарском архипелаге более 30% сделок купли-продажи осуществлялось с участием иностранных инвесторов — как резидентов, так и нерезидентов. Канарские острова также вошли в тройку испанских регионов, отличившихся наибольшим удельным весом зарубежных покупателей.
В итоге, согласно расчетам Registradores de la Propiedad, основанным на ежеквартальной информации о регистрации сделок, доля покупок жилья иностранцами выросла во всех автономных сообществах. Этот факт демонстрирует их (иностранцев) заинтересованность в покупке бунгало в Испании и другого испанского жилья, независимо от места расположения такого актива.
География спроса: подробности о странах происхождения покупателей из-за рубежа
Англичане, немцы и французы продолжают лидировать среди иностранных покупателей испанского жилья, но число представителей других национальностей, демонстрирующих высокую активность на местном рынке, также растет. По данным Registradores de la Propiedad, на граждан Великобритании в отчетном периоде приходилась каждая десятая сделка с участием покупателей-иностранцев. Британцы осуществили свыше 8 тыс. покупок в 2023 году.
Следом за британцами расположились немцы, число совершенных ими покупок превысило 6 тыс. Доля граждан Германии в общем количестве сделок купли-продажи жилья в Испании, закрытых иностранцами в 2023 году, превысила 7%. На третьем месте — французы. Граждане Франции заключили 6 тыс. сделок (чуть менее 7% от общего числа).
В топ также попали марокканцы, бельгийцы, итальянцы, румыны и голландцы, которые приобрели от 4 тыс. до 5 тыс. единиц жилья, отметившись долей в общем числе сделок с участием иностранных граждан в размере от 4,5% до 5,5%. Топ-10 замкнули граждане России.
| Страна происхождения покупателей | Количество сделок купли-продажи, закрытых гражданами конкретной страны | Доля (%) |
| Великобритания | 8 327 | 9,50% |
| Германия | 6 350 | 7,30% |
| Франция | 5 824 | 6,70% |
| Марокко | 4 711 | 5,40% |
| Бельгия | 4 649 | 5,30% |
| Италия | 4 570 | 5,20% |
| Румыния | 4 398 | 5,00% |
| Нидерланды | 4 228 | 4,80% |
| Польша | 3 123 | 3,60% |
| Россия | 2 728 | 3,10% |
| Китай | 2 512 | 2,90% |
| Швеция | 2 384 | 2,70% |
| Украина | 2 307 | 2,60% |
| Ирландия | 1 466 | 1,70% |
| США | 1 380 | 1,60% |
| Болгария | 1 038 | 1,20% |
| Аргентина | 983 | 1,10% |
Данные об общем количестве сделок купли-продажи жилья в Испании с участием покупателей-иностранцев в 2023 году в разрезе стран происхождения последних. Источник: Registradores de la Propiedad
Авторы доклада отмечают завидное постоянство поляков, русских, китайцев и украинцев, а также заметное повышение активности жителей Соединенных Штатов Америки, которые в 2023 году побили свой собственный рекорд. Покупатели из США закрыли более 1,3 тыс. сделок с недвижимостью в Испании в отчетном периоде.
Интересно, что активность британцев, немцев и французов в отчетном периоде упала по сравнению с предыдущим годом. Причем наиболее существенное падение произошло в случае Германии (-24%). Далее следуют Великобритания (-15%) и Франция (-5%).
Наибольший рост спроса в 2023 году наблюдался среди выходцев США (+154%), за которым следуют граждане Италии (+11%), включая многочисленных аргентинских покупателей с итальянскими паспортами.
Динамика спроса иностранцев (прирост / падение числа сделок, в %) в 4 квартале 2023 года с разбивкой по странам происхождения покупателей испанского жилья. Источник: Registradores de la Propiedad
В четвертом квартале 2023 года наиболее существенным увеличением спроса отметились покупатели из Китая (+13%), США (+9%) и России (+9%). Спрос со стороны граждан Германии снизился больше всего (-30%). Падением также отметились Швеция (-26%) и Великобритания (-20%), как показано на графике выше.
Юрий Георгиев 
29 февраля 2024 
