Германия столкнулась с крупнейшим падением стоимости жилья за четверть века

Стоимость жилья в Германии падает. Проницательные инвесторы заняли выжидательную позицию, готовясь к закрытию выгодных сделок, когда рынок достигнет ценового дна. По мнению экспертов, ждать придется недолго. Новое исследование показывает, что на немецком рынке жилой недвижимости всё не так мрачно, как кажется – в некоторых регионах в ближайшее десятилетие дела будут обстоять намного лучше, чем в других.

Антирекорд немецкого рынка недвижимости

Федеральное статистическое управление Германии сообщило, что во втором квартале 2023 года квартиры и коттеджи по всей стране подешевели в среднем на 9,9% по сравнению с аналогичным периодом 2022 года. Это самое существенное снижение цен в течение одного года за всю историю наблюдений, начиная с 2000 года, когда была введена текущая методология сбора статистики.

Согласно официальным данным, во II квартале 2023 года средние цены упали как в городах, так и в сельских районах. Однако в городах они снизились более резко. Отдельно стоящие коттеджи подешевели в целом по стране на 12,6% в годовом сопоставлении. За квартиры покупателям предлагалось платить в среднем на 9,8% меньше, чем годом ранее.

Значительное снижение по сравнению с тем же кварталом предыдущего года было зафиксировано в следующих регионах:

• Берлин;
• Гамбург;
• Мюнхен;
• Кельн;
• Франкфурт-на-Майне;
• Штутгарт;
• Дюссельдорф.

Причины снижения стоимости жилья

Цены в Германии падают с момента достижения пика во втором квартале 2022 года. Основные причины разворота тенденции на рынке жилой недвижимости после нескольких лет бума:

• Дорогое заемное финансирование. Происходит рост процентных ставок по кредитам для покупателей и, в меньшей степени, для застройщиков. Ипотека и бизнес-кредиты значительно подорожали. И процесс продолжается. Кредиторы также стали осторожнее.
• Инфляция. Еще один фактор – устойчиво высокая инфляция, которая снижает покупательную способность граждан.

Поскольку многие люди больше не могут позволить себе покупать недвижимость, наблюдая снижение располагаемого дохода и удорожание ипотеки, спрос падает. Это оказывает понижательное давление на цены.

IfW Kiel и EY: всё не так мрачно, как кажется

Однако оценка изменения средней стоимости жилья в квартальном сопоставлении позволяет говорить о существенном замедлении нисходящего тренда. Согласно официальной статистике, в апреле-июне 2023 года средняя цена жилья в Германии упала на 1,5% по сравнению с предыдущим кварталом. В двух предыдущих кварталах темпы падения были в разы выше (-2,9% и -5,1%, по сравнению с предыдущими кварталами соответственно).

Независимые источники дают еще больше поводов для оптимизма. Согласно индексу цен на недвижимость Greix, опубликованному Кильским институтом мировой экономики (нем.: Kiel Institut für Weltwirtschaft; IfW Kiel), средняя стоимость продажи квартир упала в среднем на 0,3% в период с апреля по июнь 2023 года по сравнению с предыдущим кварталом.

Цены на отдельно стоящие коттеджи и дуплексы (двухквартирные таунхаусы) и вовсе выросли. Согласно оценкам IfW Kiel, по сравнению с предыдущим кварталом такое жилье подорожало на 2,3% и 1,8%, соответственно.

По мнению экспертов IfW Kiel, рынок жилой недвижимости Германии показал себя весьма устойчивым во втором квартале 2023 года. Ожидание постепенного отказа Европейского центрального банка (ЕЦБ) от политики повышения процентных ставок принесло пользу рынку после значительной коррекции цен в последние месяцы.

Аналитики консалтинговой компании Ernst & Young (EY) также дают оптимистичные прогнозы. Они ожидают, что строительный сектор оправится от потрясений уже в 2024 году. Субъектам этого сектора пришлось бороться с растущей стоимостью стройматериалов, перебоями в работе цепочек поставок и удорожанием кредитов. Все эти факторы в совокупности сделали новые строительные проекты менее жизнеспособными.

Согласно прогнозу EY, отрасль должна найти новое равновесие, поскольку инфляция падает, а политики вмешиваются в работу сектора, чтобы достичь своих целей в области жилищного строительства. Ожидается, что после сокращения на 2,6% в 2023 году оборот строительной отрасли в следующем году не изменится (стагнация), после чего последует рост на 1,9% в 2025 году. Отличная причина купить готовый строительный бизнес в Германии с правом на ВНЖ.

Позитивные прогнозы от HWWI и Postbank

Что произойдет с ценами на недвижимость в долгосрочной перспективе? Согласно свежему совместному исследованию Postbank и Гамбургского института международной экономики (нем.: Das Hamburgische WeltWirtschaftsInstitut; HWWI), немецкий рынок жилья благополучно восстановится уже в ближайшие годы, но только в востребованных регионах.

Ожидается, что к 2035 году примерно в половине из 400 обследованных районов и городов цены снизятся примерно на 2% в реальном выражении. Однако еще в 43% районов цены вырастут. Больше всего от роста цен на недвижимость выиграет Потсдам, столица земли Бранденбург, город неподалеку от Берлина. Цены на недвижимость в маленьком городе могут увеличиться на целых 2,71% в год к 2035 году, что поставит его на первое место в рейтинге по темпам роста.

На втором месте оказался Эрдинг на окраине Мюнхена (+2,13% в год). Лейпциг в Саксонии также показал хорошие результаты с прогнозируемым ростом на 2,12% в год. Далее следовали Франкфурт-на-Майне и Кельн с ростом на 1,93% и 1,52% в год соответственно. Все остальные фигуранты топ-10, включая Ландсхут, Мюнхен и Аугсбург, находятся в Баварии.

Прогнозируемая динамика цен на жилье в Германии до 2035 года. Темно-зеленый цвет — рост в диапазоне от 1,5 до 2,8% в год, красный — снижение на 1,5-4,3%. Оранжевый и желтый показывают снижение от 0 до 1,5%, а зеленый и салатовый – увеличение от 0 до 1,5%. Источники: Postbank и HWWI

Привлекательность мегаполисов остается неизменно высокой. В текущих реалиях, характеризующихся дорогими кредитами и снижением покупательной способности немцев из-за инфляции, на первый план выходят пригороды. Как показывают примеры Мюнхена, Эрдинга и Потсдама, цены на квартиры в прилегающих к мегаполисам районах вырастут даже больше, чем в самих мегаполисах.

Но покупатели жилья в крупнейших городах Германии также могут быть довольны своим выбором, поскольку в каждом из них цены будут расти. Самый низкий рост, как ожидается, будет наблюдаться в Гамбурге (+0,29% в год).

В Мюнхене темп роста будет самый высокий (+2,08% в год). Учитывая прогнозируемый рост на уровне 1,24% в год, немецкая столица также будет демонстрировать позитивную динамику в ближайшие годы. Исходя из этого прогноза, предлагаем купить новые апартаменты в Берлине в зеленом районе Вайсензе площадью 158 м².

Где цены упадут?

Согласно анализу HWWI и Postbank, в течение следующего десятилетия в цене упадет жилая недвижимость в регионах с плохой инфраструктурой и сокращающимся населением. Особенно серьезным падение будет в восточных землях.

Это касается многих регионов Саксонии: Анхальта, Тюрингии, Саксонии, Мекленбурга-Передней Померании и Саара. В восточногерманских землях больше всего пострадают сельские районы с плохим транспортным сообщением с крупными городами. Здесь цены могут падать со скоростью от 1,5% до 4,3% в год.

Стоит ли покупать жилье в Германии прямо сейчас?

Подходящее ли сейчас время для приобретения недвижимости в Германии? Опытные эксперты заявляют, что людям, желающим купить немецкое жилье прямо сейчас, доступно интересное «окно возможностей».

Более высокие процентные ставки отпугнули ряд покупателей, многие из которых сейчас просто не могут позволить себе ипотеку, даже если у них есть необходимый капитал на первый взнос. Отказ таких лиц от сделок привел к снижению стоимости жилья. На фоне спада цен формируется рынок покупателей. Последние теперь всё чаще могут диктовать условия продавцам, получив больше рычагов влияния на переговорах.

Покупатели, которые еще остались на рынке, сейчас находятся в хорошем положении, особенно если они покупают у застройщиков. Однако «окно возможностей» может просуществовать недолго. Людям, которые хотят им воспользоваться, стоит действовать. Эксперты сходятся во мнении о том, что цены на жилье снова вырастут в среднесрочной перспективе, по крайней мере, в востребованных локациях.

Важная причина поторопиться – приход потенциальных покупателей с рынка аренды, поскольку съемное жилье быстро дорожает. По словам экспертов, в стране фиксируется самый высокий рост арендной платы с 1970-х годов.

Любой, кто сейчас хочет купить в ипотеку, сможет позже воспользоваться рефинансированием. Ставки по 10-летним, 15-летним и 20-летним ипотечным кредитам на данный момент довольно схожи. Покупатель, которого устраивает некоторый риск, может зафиксировать текущие процентные ставки на 10 или даже 5 лет, а затем рефинансировать кредит, когда процентные ставки снизятся, как и ожидают многие эксперты. Перед оформлением ипотеки рекомендуем открыть частный счет в Германии дистанционно в Varengold Bank AG.

Как отмечают рыночные аналитики, высокие процентные ставки — «яд» для экономики. Европейский центральный банк, вероятно, захочет снова снизить их, как только инфляция станет более контролируемой.

Помощь с выбором и покупкой жилья в Германии

Желаете купить квартиру в Берлине или стать собственником коттеджа в немецкой глубинке? Интересуетесь коммерческой недвижимостью в Германии? Претендуете на иммиграционные льготы на основании инвестиций, трудоустройства, регистрации нового или покупки существующего немецкого бизнеса? Эксперты нашей команды готовы вам помочь!