Покупка жилья в Германии под сдачу теперь сулит не только, непосредственно, пассивный арендный доход. Собственник также может рассчитывать на финансовую поддержку от государства. Но только если рента ниже среднерыночной. Разница будет компенсирована из казны через механизм снижения налогового бремени. Так в чем выгода? Как минимум, в том, что сдача за умеренную сумму ускоряет и упрощает поиск подходящего арендатора. Уже готовы воспользоваться предложением? Рекомендуем купить немецкое жилье под сдачу в регионе, где рента быстро увеличивается!
Германию не первый год терзает жилищный кризис. Правительство безрезультатно борется за снижение арендной платы и повышение доступности съемных квадратных метров для потенциальных избирателей. Новая инициатива властей может изменить ситуацию.
Для расширения пула доступного жилья, федеральное правительство готово в будущем предоставлять налоговые льготы арендодателям, сдающим собственные коттеджи и квартиры дешевле рынка. Аналогичный механизм применялся и ранее, но от него было решено отказаться в начале «девяностых».
О грядущем перезапуске этого механизма поддержки «арендодателей-филантропов» сообщила глава федерального Министерства строительства и депутат Социал-демократической партии Германии (нем. Sozialdemokratische Partei Deutschlands, SPD) Клара Гейвиц (на фото выше) в интервью местным СМИ. Ожидается, что на первоначальном этапе воспользоваться поддержкой федеральных властей смогут работающие в Германии компании, соответствующие 3 следующим главным условиям:
- во-первых, наличие собственного жилфонда;
- во-вторых, сдача квадратных метров напрямую физлицам, выступающим конечными пользователями;
- в третьих, сдача дешевле рынка.
Хорошо забытое старое
До 1 января 1990 года компании в Германии, значительная часть бизнеса которых приходилась на операции с жилой недвижимостью, получали налоговые льготы. Но только если годовая доходность их бизнеса составляла менее 5%. Администрация предыдущего федерального канцлера Гельмута Коля отменила эту привилегию. На фоне очередного жилищного кризиса немецкие чиновники решили возобновить использование данного инструмента.
Федеральное правительство согласовало обновленный механизм фискального стимулирования арендодателей для расширения пула доступного съемного жилья, который оговорен в «Налоговом законе 2024 года» (нем.: Jahressteuergesetz). 5 июня 2024 года документ утвердил Кабмин. «Налоговый закон» в окончательной редакции уже доступен для ознакомления на официальном сайте федерального Министерства финансов.
Власти обещают налоговые преференции арендодателям, которые предоставляют по сниженной цене жилье людям, нуждающимся в улучшении жилищных условий (нем.: Hilfebedürftige). В документе указано, что рента должна постоянно быть ниже рыночных ставок. Но сколько конкретно можно взимать с квартиросъёмщиков, в законе не указано.
Кому это выгодно? Что говорят эксперты?
В федеральном Министерстве строительства заявляют, что на первоначальном этапе выгоду от новых регулирующих норм смогут получить около 1 сотни организаций, включая фонды, ассоциации и компании, и около 105 тыс. арендаторов. Но независимые эксперты и отраслевые ассоциации высказываются гораздо более скептически.
В частности, представители отраслевого союза «Строительство-агробизнес-окружающая среда» (нем.: Industriegewerkschaft Bauen-Agrar-Umwelt) полагают, что «лишь горстка общественных организаций и ассоциаций, которые уже являются некоммерческими, будут извлекать выгоду из новых правил». В связи с этим предлагается расширить пул потенциальных налоговых бенефициаров. В Ассоциации арендаторов (нем.: Mieterbund) называли новый закон малополезным из-за небольшой сферы применения. По крайней мере на начальном этапе.
В Главном объединении немецкой строительной индустрии (нем.: Hauptverbandes der Deutschen Bauindustrie) также считают, что властям необходимо расширить перечень организаций, которые смогут извлекать выгоду из новых регулирующих норм. В частности, власти могут использовать этот инструмент, чтобы бороться с непомерно высокими затратами на строительство. По их мнению, разница между высокими затратами на строительство жилплощади под сдачу и социально приемлемой арендной платой может быть компенсирована налоговыми льготами.
Представители партии SPD, напротив, решили защитить новый закон. По их мнению, нововведения будут способствовать появлению более дешевого жизненного пространства, доступного многим жителям Германии. По оценкам SPD, в будущем около 60% немецких домохозяйств смогут извлечь выгоду из новых правил.
Дефицит жилплощади вызывает недовольство электората, заставляя чиновников действовать
Основная проблема в Германии — дефицит жилья. Стране не хватает около 800 тыс. квартир и коттеджей. Проблема усугубляется распространением мононуклеарных домохозяйств. Если верить результатам исследования, проведенного командой Института Пестеля (нем.: Pestel-Instituts), около 900 тыс. человек в стране нуждаются в социальном жилье.
Решение жилищного кризиса в Германии было одним из ключевых обещаний левоцентристских социал-демократов из SPD, когда они стали крупнейшей партией в правительстве в 2021 году. В коалиционном пакте SPD, «зеленых» (нем.: Bündnis 90/Die Grünen) и Свободной демократической партии (нем. FDP, Freie Demokratische Partei) стороны пообещали строить 400 тыс. новых квартир и прочих единиц жилья в год. Это число включало 100 тыс. доступных объектов жилой недвижимости (социальное жилье).
Однако до сих пор правительство ни разу не достигало поставленных целей. Власти сетуют на медленное строительство из-за высоких затрат на стройматериалы и энергоносители, а также нехватки квалифицированной рабочей силы. В 2022 году было построено около 271 тыс. из запланированных 400 тыс. новых единиц жилья в Германии. Причем только 20 тыс. единиц жилья относились к категории социального.
Немцам происходящее не нравится. Доходит даже до протестов. Например, в субботу 1 июня 2024 года более 4 тысяч немцев и живущих в стране иммигрантов вышли на улицы Берлина (организаторы сообщили, что на мероприятии присутствовало в общей сложности 12 тыс. демонстрантов), протестуя против высокой ренты под лозунгом «арендное безумие» (нем.: Mietenwahnsinn). Главным требованием организаторов мероприятия выступала «радикальная переработка жилищной политики» посредством:
- ограничения размера ренты на общенациональном уровне:
- проведения референдума;
- запрета принудительных выселений квартиросъёмщиков.
Лучшие районы для покупки жилья в Германии под сдачу
Институт аренды жилплощади глубоко укоренился в немецком обществе. По разным оценкам, примерно половина немецкого населения, включая граждан и иммигрантов, предпочитает долгосрочно снимать жилплощадь, а не покупать собственные квадратные метры. Но поиск съемных квартир или коттеджей с вменяемой рентой становится все сложнее.
Рента в стране премиального пива и автопрома быстро повышается уже не первый год. Особенно в центральных районах крупных городов. Параллельно фиксируется удешевление выставленных на продажу квартир и коттеджей. Это связано с достижением непомерно высоких цен и удорожанием ипотеки. В результате инвестиции в покупку жилплощади в Германии под краткосрочную или долгосрочную сдачу в аренду становятся крайне привлекательными.
Максимизировать отдачу от таких капиталовложений можно, выбирая локацию, где рента повышается быстрее всего. Благо соответствующий список теперь включает не только Берлин и другие крупные города. Результаты свежего исследования демонстрируют ускорение восходящего тренда на рынке съемного жилья даже в некоторых пригородах и сельских регионах. В каких именно? Разбираемся.
Федеральный институт исследований строительства, городского планирования и территориального развития (нем.: Bundesinstitut für Bau-, Stadt- und Raumforschung) опубликовал отчет о том, в каких именно частях Германии затраты на заключение первичных арендных соглашений и их пролонгацию заключенных ранее договоров растут больше всего. Что удивительно, на первом месте отнюдь не крупные города.
В частности, лидером по темпам роста ставок арендной платы за 12-месячный период, закончившийся в мае 2024 года, стал Потсдам. Это город с населением чуть менее 200 тыс. Его главный козырь — расположение на границе с Берлином. Съемное жилье там подорожало за год на 31,2%. За Потсдамом следовал соседний Берлин, который населяет около 3,5 млн. По оценкам BBSR, рента там увеличилась на 26,7% в годовом сопоставлении.
Согласно методологии исследования, учитывалась цена предложений о сдаче в аренду жилья, опубликованных в интернете. Исследователи анализировали объявления о сдаче в аренду квартир и коттеджей площадью 40–100 «квадратов».
Повышение ренты в сельской местности
Парадоксально, но статистически наименее населенный район во всей Германии также попал в страновой топ-10 по темпам повышения ренты. Речь о Пригнице. Регион на северо-западе федеральной земли Бранденбург продемонстрировал увеличение ренты на 18%. Авторы исследования отмечают, что жизнь в целом там по-прежнему обходится гораздо дешевле, чем в большинстве прочих немецких регионов, если учитывать не только стоимость съемного жилья, но и цены на все товары и услуги в целом.
Несмотря на значительный рост ренты, квартиросъемщикам там на начало мая 2024 года приходилось платить в среднем по 7,08 € за «квадрат» при заключении новых арендных договоров. Это меньше, чем в среднем по Германии в целом. Средняя по стране рента на конец отчетного периода составляла 7,3 € из расчета на 1 квадратный метр.
Высокие темпы увеличения ренты также фиксировались в 2 округах сравнительно малонаселенной федеральной земли Мекленбург-Передняя Померания. Речь, в частности, о районе Передняя Померания-Рюген вокруг Штральзунда. В этой части Германии с выходом к Балтийскому морю по итогам 12-месячного периода, завершившегося в мае 2024 года, произошло повышение ренты почти на 20%. Район Передняя Померания-Грайфвальд, находящийся на границе Германии и Польши, продемонстрировал увеличение ренты более чем на 15%.
Согласно оценкам Bundesinstitut für Bau-, Stadt- und Raumforschung, существенно подорожала аренда жилплощади и в Верхнепфальцском округе Тиршенройт, который расположен неподалеку от баварско-чешской границы. Рента там увеличилась в отчетном периоде почти на четверть (+23,9% в годовом сопоставлении). Несмотря на столь серьезное подорожание съемной жилплощади, уровень арендной платы в этой части Германии все еще считается сравнительно низким. На май 2024 года 1 «квадрат» там был доступен квартиросъемщикам примерно за 6,86 €.
Средний размер запрашиваемой домовладельцами арендной платы в Кайзерслаутерне вырос почти на 20%. В регионе Кауфбойрен зафиксировано увеличение на 17%. В Трире-Саарбурге и Вунзиделе-им-Фихтельгебирге рента выросла на 15%.
Берлин — не самый дорогой город Германии для арендаторов
Согласно результатам исследования, аренда квартиры/коттеджа в целом по Германии на май 2024 года стоила в среднем 10,55 € из расчета на 1 квадратный метр. В столичном Берлине за съемное жилье домовладельцы просили уже более 16 € из расчета на 1 «квадрат».
Но, несмотря на это, статус самого дорогого города для арендаторов в Германии принадлежит отнюдь не немецкой столице. Ей досталось почетное второе место. Согласно данным Bundesinstitut für Bau-, Stadt- und Raumforschung, рента выше только в Мюнхене. Там квартиросъемщикам приходилось отдавать в среднем более 20,5 € за «квадрат».
Еще одно свежее исследование, которое было проведено по заказу Берлинской ассоциации арендаторов (нем.: Berliner Mieterverein e.V.), показало, что примерно 1/3 столичных домохозяйств больше не могут позволить себе арендовать квартиры по текущим запрашиваемым ценам.
