Планируете купить жилую недвижимость в Германии под сдачу? Вот целая серия преимущественно позитивных новостей, касающихся таких инвестиций. В центре внимания – налоговые изменения и новые гранты.
Повышение пособия для квартиросъемщиков в Германии с января 2025 года
Работники и семьи с низким доходом в Германии, а также пенсионеры с низкими пенсиями могут получать социальные выплаты, известные как пособие на жилье (нем.: Wohngeld), чтобы компенсировать высокие расходы на аренду. С наступлением 2025 года сумма выплат повысится.
С 1 января размер Wohngeld увеличится на 15%. Цель — компенсировать рост арендной платы и стоимости жизни. Что это означает на практике? Получателям жилищных пособий будет предоставляться в среднем на €30 больше в месяц. Повышение предусмотрено новым постановлением, принятым Федеральным кабинетом министров, которое пока не одобрено Бундесратом.
По оценкам немецкого Министерства строительства, в 2025 году право субсидию получат около 1,9 млн домохозяйств. Средняя сумма Wohngeld сейчас — €370 в месяц. Соответственно, с 2025 года размер выплат составит в среднем €400. То есть платежеспособность потенциальных квартиросъемщиков вырастет.
Размер Wohngeld пересматривается каждые 2 года на основе изменений арендной платы и других показателей. Последний на данный момент пересмотр имел место в 2023 году. Тогда, вдобавок к повышению размера выплат, льгота также была распространена на более широкий круг получателей.
Пособие на жилье призвано избавить малообеспеченных работников и пенсионеров от необходимости подавать заявление на получение пособия для граждан (нем.: Bürgergeld). Практически любой арендатор в Германии может подать заявку на Wohngeld, но выплаты доступны только тем, чьи расходы на жилье будут сочтены «разумными» и превышающими уровень доходов. Министерство строительства информирует, что на получение Wohngeld могут претендовать следующие группы лиц:
- пенсионеры с низкой пенсией;
- работающие члены семей с низкими доходами;
- низкооплачиваемые работники-холостяки;
- студенты, не имеющие права на беспроцентный кредит на учёбу (нем.: Bundesausbildungsförderungsgesetz; BAföG);
- жители домов престарелых.
Право на получение Wohngeld определяется несколькими факторами:
- стоимость аренды;
- размер и местоположение недвижимости;
- доход домохозяйства и количество человек, проживающих в арендованном жилье (предусмотрено ограничение по доходу, зависящее от места проживания).
Субсидирование перевода системы отопления жилья на возобновляемые источники энергии
Согласно новому немецкому закону «Об энергии в зданиях» (нем.: GEG Gebäudeenergiegesetz), вновь устанавливаемые системы отопления в Германии во многих случаях должны работать в первую очередь на возобновляемых источниках энергии. Выполнение этого требования поощряется значительными государственными субсидиями. Часто без субсидий не обойтись, поскольку установка специализированного оборудования вроде теплового насоса стоит намного дороже монтажа стандартных газовых обогревателей.
Домовладельцы, желающие перейти на более экологичные системы отопления, могут подавать заявки на субсидирование в государственный банк KfW (Kreditanstalt für Wiederaufbau). В январе открылся прием заявок от владельцев коттеджей. В мае начали приниматься заявки владельцев квартир и товариществ собственников жилья (нем.: Wohnungseigentumsgesetz; WEG). Чтобы подать заявку, домовладельцы должны фактически проживать в своей недвижимости, система отопления которой подвергнется эко-модернизации.
Некоторые домовладельцы могут подать заявку на возмещение до 70% расходов. Но базовая субсидия покрывает 30% расходов на установку систем отопления, которые считаются благоприятными для климата. Кроме того, дополнительные бонусы могут выплачиваться домовладельцам, доход которых ниже определенного уровня. Для получения права на субсидии также требуется договор со специализированной компанией в Германии, занимающейся монтажом и обслуживанием теплохладотехники.
По данным Clean Energy Wire (CLEW), по состоянию на 2020 год половина всех немецких домов отапливалась газом. Это делает отопление жилых помещений сектором с огромным потенциалом в контексте сокращения выбросов CO2.
Оценка отдачи от модернизации односемейных домов для повышения энергоэффективности
Согласно докладу, опубликованному в июле 2024 года исследовательским центром Prognos AG, сейчас, возможно, лучший момент для обновления жилья в Германии. Исследователи оценили рентабельность инвестиций в ремонт домов с акцентом на повышение энергоэффективности. Выяснилось, что в случае односемейных домов собственники могут экономить приличные суммы в долгосрочной перспективе, несмотря на сравнительно высокие первоначальные затраты.
Исследование проводилось по заказу отделения Всемирного фонда дикой природы в Германии (World Wildlife Fund; WWF). Оно показало, что любые усилия по модернизации являются экономически эффективными. Даже небольшие ремонтные работы, включая улучшение теплоизоляции крыши или замену окон, могут привести к экономии. Как резюмировало немецкое издание Handelsblatt: «В долгосрочной перспективе бездействие — самый дорогой вариант».
Например, в одном из рассмотренных случаев ожидается, что общие затраты на энергию для односемейного дома с газовым отоплением и без проведения реновации к 2045 году составят €89 000. Но если этот же дом отремонтировать в соответствии со стандартами энергоэффективности EH 70 или EH 55 и установить тепловой насос, расходы на энергию снизятся примерно до €65 000. То есть чистая экономия за двадцать лет составит около €24 000.
Изменение правил уплаты налога на недвижимость – возможность снизить фискальное бремя
Немецким домовладельцам придется платить налог на недвижимое имущество по новым правилам с 2025 года. Пока никто не знает, сколько именно придется заплатить. Но предварительная информация и инсайды могут пролить свет на этот вопрос. Они будут крайне полезны тем, кто прямо сейчас готовится купить недвижимость в Германии и хочет по возможности снизить фискальное бремя.
Как будет рассчитываться сбор? Главный фактор – локация. Большинство федеральных земель применяют модель, предложенную центральным правительством. В частности, такой подход решили использовать власти:
- Северного Рейна-Вестфалии;
- Рейнланд-Пфальца;
- Шлезвиг-Гольштейна;
- Бремена;
- Мекленбурга-Передней Померании;
- Саксонии-Анхальта;
- Тюрингии;
- Бранденбурга.
В Бадене-Вюртемберге, Сааре и Саксонии решено применять базовую модель с поправками. Причем методологии отдельных федеральных земель могут различаться. Например, в Берлине налог определяется районом расположения актива, стоимостью земли, возрастом здания и средней арендной платой без дополнительных расходов в соответствующем районе. Домовладелец, занимающий собственное жилье, вероятно, заплатит меньше, чем арендодатель. Другие федеральные земли, включая Баварию, Нижнюю Саксонию, Гамбург и Гессен, используют упрощенную модель расчета, основанную на размере жилплощади и ее использовании.
Кто заметит рост налогового бремени? После реформы владельцы жилплощади в центральных районах мегаполисов и других востребованных локациях, вероятно, столкнутся с ростом суммы сбора к уплате. То же самое касается и владельцев недвижимости, которая значительно выросла в цене, например, пентхаусов в Берлине или вилл на берегу озера в Баварии.
В случае пригородного жилья сумма сбора может упасть, поскольку местоположение – важный фактор при расчете с использованием новой методологии. Поэтому собственник апартаментов площадью 100 квадратных метров в небольшом городке на территории федеральной земли Бранденбург, вероятно, заплатит меньше обладателя квартиры в центре Берлина такой же площади.
Выбирая недвижимость в Германии, стоит всячески избегать активов в зонах потенциального подтопления. Почему? Причина не только в риске потерять ценное имущество, но и в нежелании страховых компаний предлагать услуги, допускающие покрытие соответствующего ущерба при его возникновении. Но скоро собственникам жилья в зоне риска, вероятно, станет проще оформить полноценную страховку.
Отсутствие у домовладельцев полисов страхования от стихийных бедствий обходится Германии в миллиарды евро каждый раз, когда случается крупное наводнение. Очередной катаклизм лишил жилья многих немцев на юге страны и нанес ущерб в размере около €3 млрд в июне 2024 года.
После инцидента политики стали активно обсуждать обязательное страхование от наводнений. Обязательным оно будет не для владельцев жилья, а для страховщиков. Планируется обязать страховые компании предлагать защиту от наводнений каждому владельцу жилья, который хочет застраховаться от стихийных бедствий. Сегодня домовладельцы в районах с высоким риском наводнений зачастую не могут найти страховую компанию в Германии, которая готова покрыть этот риск.
Страхование собственников жилья (нем.: Wohngebäudeversicherung) или страхование домашнего имущества (нем.: Hausratversicherung) не покрывает ущерб от наводнения. Стихийные бедствия такого плана часто покрываются только дополнительной «защитой от экстремальных погодных условий» (нем.: Extremwetterschutz). Лишь около половины немецких домов застрахованы от стихийных бедствий. Часто причина кроется в нежелании страховых компаний работать с соответствующими рисками. Власти решили это изменить.
Как это повлияет на домовладельцев? Обязательное страхование, скорее всего, приведет к росту страховых тарифов для домовладельцев по всей Германии, поскольку в конечном итоге страховщики будут стремиться компенсировать дополнительный риск путем перекладывания финансового бремени на клиентов. Даже частные домовладельцы, чьи дома находятся далеко от рек и водоемов, в конечном итоге будут нести определенную долю расходов. Некоторые утверждают, что эти расходы должны нести муниципалитеты, разрешившие строительство домов в известных зонах повышенного риска.
Опрос, проведенный порталом Verivox, показал, что 71% владельцев частного жилья поддерживает концепцию обязательного страхования от стихийных бедствий. Однако страховщики, ассоциации домовладельцев и некоторые политики, включая министра юстиции Марко Бушманна, выступают против.
