Дубай стабильно попадает в рейтинги наиболее подходящих городов для проживания иностранцев. Многие экспаты, переезжая в эмиратский мегаполис, выбирают между покупкой и арендой жилья. Рассказываем, почему сегодня предпочтительнее первый вариант. Статья также охватывает актуальные условия ипотечного кредитования, которые могут сделать покупку более доступной.
Мегаполис привлекает экспатов и возглавляет рейтинги
Дубай вошел в пятерку самых доступных мегаполисов мира для проживания экспатов с доходом выше среднего, которые ценят свое время и качество жизни. Рейтинг компании Colife возглавили норвежская столица Осло, Берлин (Германия), испанская Барселона и португальский Лиссабон. Он основан на нескольких факторах, включая:
- изменения на рынках недвижимости городов с привлекательной бизнес-средой для экспатов;
- индекс легкости ведения бизнеса Всемирного банка;
- отчет о глобальной экосистеме стартапов StartupBlink;
- индекс баланса между работой и личной жизнью Forbes Advisor.
В докладе Colife отмечается, что Дубай предлагает экспатам ряд преимуществ, включая более демократичные цены, чем в других крупных городах. Например, в Лондоне и Нью-Йорке. Это космополитический город с развитой экономикой и высоким уровнем жизни, а также офисами многих крупных международных компаний, включая:
- Microsoft;
- Google;
- Nokia;
- Amazon;
- Procter & Gamble;
- Nestlé.
Поскольку более 80% населения города составляют эмигранты, широко распространен английский язык. Это делает Дубай еще более удобным местом для англоязычных экспатов в плане адаптации и интеграции в местное общество.
Рейтинг приобретает дополнительную значимость на фоне взрывного роста числа цифровых кочевников, которые путешествуют и трудятся одновременно, посещая интересные локации и работая на пляжах, в кафе, коворкингах. По оценкам Instant Offices, более 35 миллионов человек в мире сейчас работают удаленно и путешествуют по планете.
Эта растущая тенденция начала влиять на политику. Многие страны, включая ОАЭ, уже предлагают специальные долгосрочные иммиграционные программы диджитал-номадам.
Видя перспективы Дубая, экспаты предпочитают аренде покупку
Рынок недвижимости Дубая в 2023 году побил несколько рекордов, поскольку эмират становится глобальным «маяком» стабильности на фоне не радужных макроэкономических перспектив в других регионах. Однако для местных квартиросъемщиков это означало рост ренты. Многие задались вопросом, стоит ли отказаться от съема в пользу покупки.
Ситуацию прокомментировали эксперты консалтинговой компании haus & haus Real Estate. По их мнению, персонам, которые рассчитывают связать жизнь с Дубаем на среднесрочную или долгосрочную перспективу, есть смысл не тратить деньги несколько лет на аренду, выбрав покупку собственной жилплощади.
Да, аренда обеспечивает гибкость и снижает первоначальные затраты. Но покупка недвижимости имеет большой потенциал для инвесторов. Для персон, располагающих стартовым капиталом для покрытия сопряженных расходов (депозит, комиссии и т. д.), покупка может стать более выгодной в текущих условиях.
Персоны, которые не могут или просто не хотят покупать недвижимость в Дубае, выбирая съемные квартиры, вынуждены платить более высокую арендную плату или переезжать в более отдаленные от центра районы / сокращать снимаемую жилплощадь.
Эксперты выделили ряд преимущества покупки недвижимости в Дубае по сравнению с арендой:
- Прирост капитала. Дубай, будучи относительно новым рынком недвижимости по сравнению с условным Парижем / Лондоном / Нью-Йорком, по мнению экспертов, предлагает огромный потенциал для прироста капитала по мере развития города и увеличения его населения. Поскольку ОАЭ в целом предлагают большую экономическую и политическую стабильность, покупка может обеспечить высокий возврат инвестиций — особенно при заключении сделки на этапе строительства.
- Меньше рисков. Владение собственным жильем избавляет от беспокойства о выселении и других стандартных проблемах, связанных с арендой.
- Иммиграционные льготы. Эмиратское законодательство предлагает иностранцам право на получение резидентства на основании владения недвижимостью в ОАЭ.
Чтобы принять окончательное решение, рекомендуется сравнить цены продажи с арендной платой, а также платой за обслуживание снимаемого имущества. И нужно торопиться. Из-за высокого спроса рынок недвижимости Дубая сталкивается с дефицитом выставленного на продажу жилья — особенно в ключевых локациях с устоявшейся инфраструктурой. Сделок там становится меньше, и покупателям приходится действовать более оперативно.
Ипотека на дубайское жилье: оформлять сейчас или ждать?
Если собственный капитал не позволяет профинансировать сделку полностью, приходится покупать в ипотеку. В Дубае получение ипотеки дешевле, чем во многих популярных локациях. Причем экспатам теперь гораздо проще оформлять кредиты, чем раньше, поскольку администрация Дубая стремится подстегнуть иностранные инвестиции, устраняя барьеры при взаимодействии с банками. Но когда оформлять ипотеку. Сейчас или позже?
Эксперты по недвижимости из дубайской компании Allsopp & Allsopp советуют потенциальным покупателям рассмотреть возможность выбора ипотечных кредитов с фиксированной ставкой в этом году, ссылаясь на текущие более низкие фиксированные ставки (от 4,5 до 5%) по сравнению с плавающими вариантами и преобладающую неопределенность в краткосрочных ставках.
Если верить отчету компании Mortgage Finder, в 2022 году в Дубае зафиксировано рекордное количество ипотечных сделок — 16,7 тыс. Средний размер ипотеки увеличился на 7% в годовом исчислении, достигнув 1,67 миллиона дирхамов. Отчет показал, что на долю эмиратских резидентов приходилось 95% ипотечных кредитов, а на граждан ОАЭ — 82% заемщиков.
Ставки по ипотеке в ОАЭ тесно привязаны к Эмиратской межбанковской ставке предложения (EIBOR). На последнюю влияют действия Федеральной резервной системы США из-за привязки валютной пары доллар-дирхам. В ноябре 2023 года Центральный банк ОАЭ объявил об отказе от изменения базовой ставки, оставив ее на уровне 5,4%, после решения Федеральной резервной системы США сохранить собственную ставку неизменной для стабилизации денежно-кредитной политики.
Хотя ожидается, что процентные ставки в конечном итоге снизятся, этот процесс займет время, прежде чем переменные ставки выровняются с текущей выгодной фиксированной ставкой. На решение Федеральной резервной системы США по процентным ставкам и, соответственно, на EIBOR, также могут повлиять результаты американских президентских выборов и их эффект на мировую экономику.
Стабильность этих процентных ставок дает ощущение предсказуемости и финансовой безопасности, что делает идею покупки жилья в Дубае в ипотеку весьма привлекательной. Однако прогнозировать изменения процентных ставок сложно, учитывая различные факторы (экономические показатели, геополитические события, настроения рынка).
Покупателям жилья рекомендуется тщательно оценить собственные финансовые ресурсы и источники дохода, принимая во внимание стабильность, которую обеспечивают ипотечные кредиты с фиксированной процентной ставкой. Повлиять на решение может и то, что выплаты по ипотечным кредитам остаются достаточно экономичными по сравнению со стоимостью аренды эквивалентных квартир в Дубае.
