В стремлении замедлить скорость удорожания жилья и сделать квартиры / коттеджи более доступными в финансовом плане для местного населения власти Княжества Андорра пошли на беспрецедентные меры. Объявлено о введении моратория на продажу жилья иностранцам и нерезидентам. По мнению экспертов, примеру Княжества могут последовать власти целого ряда других стран, граждане которых также испытывают сложности с решением жилищного вопроса на родине из-за удорожания квартир / коттеджей на фоне притока иностранных инвесторов.
В Андорре вводятся ограничения для иностранных покупателей недвижимости
Княжество Андорра ввело ограничения для иностранных покупателей недвижимости в попытке обуздать жилищный кризис. Причина в том, что интернет-знаменитости и состоятельные иностранные инвесторы стекаются в эту небольшую юрисдикцию с высоким уровнем жизни и статусом налоговой гавани, вызывая дефицит жилья. Нехватка недвижимости, в свою очередь, ведет к росту цен.
Планируете купить жилье или другую недвижимость за границей? Рекомендуем поторопиться! Всё больше стран вводят ограничения для покупателей из-за рубежа. Не упустить выгодные возможности помогут наши эксперты. Организуем подбор ликвидного актива, который наилучшим образом соответствует именно вашим пожеланиям и предпочтениям, а также обеспечим закрытие сделки на выгодных вам условиях. Узнайте больше на консультации, заполнив форму.
Одно из самых маленьких государств Европы, расположенное между Францией и Испанией, ввело временный запрет на покупку недвижимости иностранцами. Андорра, известная горнолыжными курортами, комфортными температурами летом и щедрыми налоговыми льготами, — популярное направление для обеспеченных экспатов, приток которых ранее воспринимался как благо. Благодаря новым потребителям товаров и услуг создавались рабочие места и развивался местный бизнес.
Сегодня значительная часть андоррского электората не рада гостям из-за рубежа, прибывающим на длительный срок. Считается, что именно их приток вызвал жилищный кризис в Княжестве. По данным испанского новостного агентства El Diario, цены на недвижимость в Андорре выросли более чем на 30% за период с середины 2018 года. Только между последним кварталом 2022 года и первым кварталом 2023 года цены на недвижимость в этом микрогосударстве выросли на 13%.
Согласно официальным данным, в 2022 году правительство Андорры одобрило 500 заявок на покупку недвижимости, поступивших от иностранных инвесторов. Общая сумма соответствующих сделок составила почти €183 млн.
Если верить оценкам местных риэлторов, средняя цена квадратного метра в Андорре может достигать €4,7 тыс. Это выше, чем в большинстве районов испанской Барселоны, находящейся южнее и также привлекающей многочисленных экспатов. И цена жилплощади в Андорре продолжает увеличиваться.
Это вынудило многих наименее обеспеченных андоррцев переехать в соседнюю Испанию. Поскольку местные жители борются с ростом стоимости покупки / аренды квартир и коттеджей, в обществе растет запрос на ограничения для иностранцев. Этот запрос заметили власти, сделав выводы. С октября 2023 года в Княжестве действует трехмесячный запрет на зарубежные инвестиции в недвижимость, принятый месяцем ранее.
Новый налог вместо моратория и мнения экспертов
Ожидается, что позже запрет на сделки с участием иностранцев будет заменен дополнительным налогом для всех покупателей из-за рубежа. Налоговые поступления впоследствии будут использованы для строительства более доступного арендного жилья для андоррцев.
Поскольку ежемесячная минимальная заработная плата в Андорре составляет менее 1300 евро, граждане из числа представителей рабочего класса с трудом могут позволить себе жить в родной стране. По мнению властей, интенсификация строительства арендного жилья с последующим предоставлением его гражданам поможет решить проблему.
Это можно назвать первым шагом на пути к поддержке местных андоррцев. Но независимые эксперты выразили сомнение в эффективности запрета и новой стратегии властей по финансированию девелоперских проектов за счет повышения налоговой нагрузки на инвесторов из-за рубежа. Причины скепсиса следующие:
- Льготы для резидентов. Ограничения будут распространяться только на нерезидентов. Это означает, что число состоятельных иностранцев, подающих заявки на получение вида на жительство, может увеличиться. При наличии достаточных накоплений / солидного дохода можно стать андоррским «пассивным резидентом». При необходимости наши эксперты помогут получить статус пассивного резидента Андорры (вид на жительство без права на работу). Сохранить такое резидентство не так уж сложно: необходимо проживать там всего 90 дней в году. Характер иммиграционной программы означает, что ее бенефициарам не разрешено работать в андоррских компаниях. Но это делает ее идеальным вариантом для состоятельных цифровых кочевников, которые получают доход из-за границы. Ключевые требования следующие:
- Инвестиции. «Пассивные» резиденты, как правило, обязаны инвестировать в андоррскую экономику не менее €0,6 млн, большая часть которых должна пойти в недвижимость.
- Язык. Потребуется продемонстрировать знание каталанского языка на уровне минимум А2 (это условие актуально с 2024 года). Для продления уже выданных ВНЖ также придется сдать языковой экзамен. В качестве альтернативы экзамену можно пройти 30-часовой курс каталанского.
- Льготы для бизнеса. Также допускается покупка жилья / иной недвижимости через юрлицо. Иными словами, достаточно зарегистрировать местную компанию / купить готовый бизнес, чтобы обойти мораторий или (в будущем) не платить дополнительный налог для иностранных покупателей жилья. Если хотите узнать больше, закажите бесплатную консультацию по открытию компании в Андорре.
- Дефицит земли не даст «охладить» сильно «перегретый» рынок. Княжество Андорра – микрогосударство со сложным рельефом. Изобилие гор усложняет поиск участков, пригодных для возведения жилья, особенно в массовом порядке, как планируют андоррские власти. Дефицит земли под застройку вряд ли позволит «охладить» взвинченные до небес цены на жилье в обозримом будущем. Стройка, как полагают эксперты, будет вестись медленно. Более того, поскольку многие иностранцы, которые успели купить жилье до введения моратория, совершали сделки в инвестиционных целях, они вряд ли будут демпинговать и торопиться с выходом из инвестиций, тем самым оказывая понижательное давление на цены.
Турция, Люксембург и Португалия – следующие?
Жилищный кризис бушует не только в Андорре. Проблемы наблюдаются по всей Европе, затрагивая страны с разным экономическим состоянием.
Португалия, Турция и даже богатый Люксембург – все эти государства сталкиваются с общей проблемой обеспечения своих граждан доступным жильем, найти решение для которой довольно сложно. Это может заставить правительства соответствующих государств пойти на крайние меры вроде введения моратория для иностранных инвесторов.
Рассмотрим ситуацию в отдельных странах:
- Португалия. Уровень домовладения среди молодежи в Португалии резко упал за последние два поколения. Показатель снизился на 50%. Около 55% португальцев, которые родились в период с 1977 по 1986 гг., владели своим жильем (включая ипотечников) уже к 25 годам. Среди рожденных после 1997 года лишь чуть более четверти сумели добиться того же. Это снижение можно объяснить кризисом на рынке недвижимости, который выражается в росте цен на жилье на 8,7% за последнее десятилетие. Относительно высокий уровень домовладения в Португалии (70%) в первую очередь обусловлен успехами старшего поколения – молодое население с трудом может позволить себе жилье в текущих реалиях. Граждане призывают правительство принять следующие меры:
- финансовая помощь португальцам, которые впервые покупают жилье;
- строительство более доступных квартир;
- активная застройка заброшенных / промышленных территорий;
- создание предпосылок для перевода съемного жилфонда частных домовладельцев из сегмента посуточной аренды в сегмент долгосрочной;
- введение ограничений для покупателей из-за рубежа.
- Турция. В этой стране серьезные проблемы с арендой. Повышение ренты за последний год стало настолько резким, что привело к судам по поводу пересмотра договоров между арендодателями и арендаторами и к даже насилию. Местные СМИ сообщили об 11 погибших и 46 раненых в результате споров между квартиросъемщиками и домовладельцами. За последний год арендная плата в целом по стране выросла в среднем на 121%. В крупных городах (Анкара и Стамбул) рост был еще более существенным. Это связано со многими факторами, включая экономический кризис, высокую инфляцию и приток перемещенных лиц в результате разрушительного землетрясения, поразившего страну в феврале 2023 года. Правительство ограничило повышение арендной платы за жилье 25 процентами в год. Однако эксперты говорят, что эта мера лишь усилила напряженность, побуждая многих арендодателей использовать любые средства, включая незаконные, для выселения арендаторов и поиска новых квартиросъёмщиков, готовых платить больше. По данным турецких СМИ, за первые 6 месяцев 2023 года возбуждено около 47 тыс. судебных процессов о выселении и 100 тыс. других разбирательств, касающихся незаконного повышения арендной платы. Это более чем вдвое больше, чем за тот же период 2022 года. Многие оппозиционеры и простые турки винят в происходящем программу получения гражданства Турции за инвестиции в недвижимость и требуют ввести ограничения для иностранных инвесторов.
- Люксембург. Даже богатый Люксембург сталкивается с жилищными проблемами. Жителей этого Герцогства можно назвать самыми обеспеченными в Европейском Союзе, но заоблачная стоимость покупки / аренды жилья в стране сделала жизнь там практически невозможной для некоторых из них. Многим приходится ожидать по несколько лет, чтобы получить доступ к желанному социальному жилью. На частном рынке аренда двухкомнатной квартиры стоит не менее €2 тыс. Арендная плата выросла на 6,7% в период с июня 2022 года по июнь 2023 года, что намного быстрее, чем уровень инфляции (+3,4% за тот же период). В центральных районах квартиры в новостройках продаются по €13 тыс. за квадратный метр, а на вторичке — по €10,7 тыс. Средняя стоимость жилья — €1,5 млн. Доступного съемного жилья не хватает, особенно для молодежи и семей с одним родителем. Всё больше и больше люксембуржцев пересекают границу, чтобы жить в Германии, Бельгии или Франции, только потому, что арендная плата и цены на недвижимость там ниже. Жилищный кризис стал главным вопросом на предстоящих выборах в законодательные органы Люксембурга. Обе основные политические партии пообещали принять меры для решения этой проблемы. Некоторые политики лоббируют введение ограничений для иностранцев.
Помощь с подбором и покупкой жилья за границей
Всё больше стран вводят ограничения для иностранных покупателей жилья в той или иной форме. Подобные ограничения уже ввели, помимо прочего, Андорра, Канада, Гонконг, Австралия, Новая Зеландия и целый ряд других популярных юрисдикций.
Эксперты рекомендуют потенциальным покупателям не мешкать с инвестициями. Тем более что в ряде стран такие инвестиции позволяют претендовать на иммиграционные льготы. Пример – Венгрия, где пока еще возможно получение ВНЖ страны ЕС за недвижимость. Предложение доступно также россиянам и белорусам!
Команда портала ведет мониторинг венгерского рынка жилья и рынков других перспективных юрисдикций, опираясь на официальную статистику, анализ СМИ и инсайды от местных партнеров. Оперативно отвечаем на вопросы читателей и потенциальных клиентов, реально заинтересованных покупкой жилья за границей. Готовы предоставить комплексную поддержку на всех этапах процесса выбора и покупки, а также помощь в решении смежных задач, включая открытие банковских счетов, регистрацию бизнеса и получение иммиграционных льгот.
