Получить европейскую «золотую визу» за инвестиции в жилую недвижимость для посуточной сдачи становится все сложнее. Мешая иммигрантам-инвесторам совместить оформление ВНЖ с получением дополнительного источника пассивного дохода, европейские страны планомерно ужесточают правила посуточной аренды. Свежие примеры в новостях из Венгрии, Испании и Греции.
Верховный суд Испании позволил ассоциациям домовладельцев запрещать посуточную сдачу
Испанская «золотая виза» доступна негражданам Евросоюза, включая россиян и белорусов, которые могут позволить себе инвестировать не менее €500 000 в местную недвижимость. В апреле 2024 года испанские власти анонсировали упразднение этого иммиграционного маршрута, но из-за отсутствия поддержки в парламенте, реализовать задумку им пока не удается. Поэтому иностранные инвесторы сейчас активно скупают испанское жилье для получения иммиграционных льгот, пока эта возможность не исчезла.
Нередко жилье приобретается для посуточной сдачи. Но новое постановление Верховного суда Испании (исп.: Tribunal Supremo) может усложнить иностранцам получение пассивного дохода таким способом. Суд уполномочил сообщества домовладельцев (исп.: Comunidad de propietarios) запрещать посуточную сдачу в аренду квартир туристам в подконтрольных жилых комплексах.
Знаменательное постановление Верховного суда направлено на противодействие распространению посуточной аренды, ухудшающей качество жизни испанцев. Особенно в курортных регионах, пользующихся популярностью среди иностранцев. Наиболее важные моменты:
- Голосующее большинство (3/5 голосов собственников). Согласно постановлению Верховного суда, большинства в 3/5 голосов членов Comunidad de propietarios достаточно для имплементации локального запрета на посуточную сдачу квартир туристам на территории соответствующего многоквартирного дома. Это постановление вносит определенность в процедуру. Ранее многие заинтересованные стороны ссылались на двусмысленность, связанную с толкованием статьи 17.12 закона «О горизонтальной собственности» (Ley de Propiedad Horizontal; LPH). Постановление судей устанавливает четкий правовой прецедент.
- Сдерживание распространения посуточного жилья. Вердикт стоит рассматривать как значительный шаг вперед на пути к регулированию неконтролируемого увеличения количества посуточных квартир на территории районов, которые охватил жилищный кризис. Судьи признали необходимость приоритизации долгосрочной сдачи для решения проблемы доступности крыши над головой для простых испанцев, усугубляемой переводом долгосрочных арендных квартир в посуточные.
- Решение проблем жителей. Суд признал, что сдача жилья в посуточную аренду может оказывать негативное воздействие на жилые сообщества, включая жалобы на шум, повышенный износ зданий и снижение чувства общности. Согласно постановлению, «деятельность такого рода порождает неудобства и создает предпосылки для ущерба имуществу».
- Правовое обоснование. Решение суда основывается на принципе баланса частных интересов с общим благосостоянием. В документе утверждается, что сообщества домовладельцев имеют законное право налагать ограничения на использование имущества, при условии их реализации в соответствии с законом и уважением к конституционным правам.
- Влияние и последствия. Ожидается, что это решение окажет существенное влияние на рынок посуточной аренды в Испании. Оно дает домовладельцам возможность восстановить контроль над средой проживания и обеспечивает правовую ясность при разрешении будущих споров. Решение особенно актуально для районов с высокой концентрацией посуточных квартир, включая Барселону и Малагу, где дебаты по регулированию этого рынка в последние годы были особенно напряженными.
- Нерешенные вопросы. Постановление Верховного суда оставляет открытым вопрос об обратной силе. Значит, его применимость к прошлым спорам остается неясной.
- Заключение. Решение суда знаменует собой поворотный момент в регулировании аренды жилья для отдыха в Испании. Наделяя новыми полномочиями сообщества домовладельцев, Верховный суд стремится смягчить негативные последствия, связанные с распространением посуточной сдачи, и способствовать созданию более сбалансированной и гармоничной среды проживания для всех жильцов. Однако долгосрочные последствия этого решения, особенно в отношении его ретроспективного применения и влияния на туристический сектор, еще предстоит выяснить.
Будапештцы против краткосрочной аренды
С июля 2024 года в Венгрии функционирует программа получения вида на жительство за инвестиции. Деньги можно вложить в фонд недвижимости (от €250 тыс.), реинвестирующий капитал в жилье под сдачу и другие объекты недвижимого имущества.
Но таким фондам или другим потенциальным покупателям жилплощади в столице Венгрии, планирующим превратить ее в источник пассивного дохода, рекомендуется учесть свежую новость. Жители центрального городского района Терезварош (венг.: Terézváros), который считается одним из самых популярных в столице Венгрии, проголосовали в пользу введения полного моратория на посуточную сдачу жилья в этой локации.
Организовать голосование, которое состоялось в сентябре 2024 года, было решено на фоне роста числа жалоб от местных жителей на квартиры, которые сдаются туристам. Всего проголосовало свыше 6 тыс. будапештцев. 54% голосовавших поддержали мораторий.
Комментируя итоги голосования, глава будапештской мэрии Тамаш Шопрони заявил, что следующим шагом будет доведение воли населения проблемного района до других органов власти. Последние должны утвердить мораторий. Если все пойдет по плану, нововведения вступят в силу уже 1 января 2026 года.
Терезварош, который также известен как 6-й район Будапешта, пользуется популярностью среди туристов и экспатов благодаря центральному расположению. В шаговой доступности знаковое здание Парламента, Цепной мост и Будайская крепость. Средняя цена за 1 квадратный метр жилплощади в этом столичном районе сейчас составляет 1,43 млн венгерских форинтов (или около €3630), что заметно выше среднего уровня по городу в целом.
После оглашения итогов голосования ряд экспертов выразили обеспокоенность возможностью распространения моратория на весь Будапешт. Противники новой ограничительной инициативы считают, что из-за такого моратория муниципалитет потеряет значительный доход, и пострадают многие венгерские предприятия, включая рестораны и другие заведения общепита. Оглашая итоги голосования, представители местных органов власти признали, что краткосрочная аренда действительно принесла налоги в этот район и создала рабочие места, многие из которых могут быть потеряны.
Греция: налоговый «пряник» после административного «кнута»
Выступая на Международной выставке в Салониках (греч.: Διεθνής Έκθεση Θεσσαλονίκης; ΔΕΘ, англ.: Thessaloniki International Trade Fair; TIF), действующий премьер-министр Греции Кириакос Мицотакис объявил о нескольких инициативах, направленных на решение жилищных проблем. Ряд инициатив напрямую касается посуточной сдачи жилья, включая:
- временное освобождение от арендного налога для арендодателей, которые переходят от краткосрочной сдачи к долгосрочной;
- повышение сбора за сдачу через онлайн-платформы для краткосрочной аренды;
- годовой запрет на выдачу новых лицензий на посуточную сдачу в трех «перегруженных» районах центральных Афин.
Комментируя предложенные правительством меры, греческий Институт альтернативной политики (Ινστιτούτο Εναλλακτικών Πολιτικών; ENA) призвал ввести еще более радикальные ограничения, включая географическое зонирование и запрет юридическим лицам заниматься краткосрочной арендой. В ENA отметили, что в ряде европейских городов, включая Париж, Амстердам и Лиссабон, уже введен гораздо более строгий контроль над краткосрочной арендой.
Годом ранее (в сентябре 2023 года) греческие власти также анонсировали ряд новых законов, регулирующих краткосрочную аренду и покупку недвижимости в Греции. Часть законов были приняты. Цель — уравнять правила игры в отношении налогообложения доходов от посуточного жилья по сравнению с выручкой отелей. Для этого введены более строгие штрафы для домовладельцев и управляющих активами, которые не декларируют в налоговой инспекции недвижимость для краткосрочной аренды.
Власти обязали платить НДС и вести учет посетителей всех собственников жилплощади, которые владеют или управляют более чем двумя объектами недвижимости для краткосрочной аренды. Также введен запрет на использование наличных денег для покупки недвижимости.
Борьба европейцев с туристами мешает зарабатывать на посуточной сдаче
Испания, Греция и Венгрия — не единственные страны в Европе, которые экспериментируют с контролем посуточной аренды и регулированием ренты. И они даже не относится к числу стран, которые проявляют наибольший энтузиазм в этом вопросе.
Все больше жителей европейских городов сталкиваются с проблемой «чрезмерного туризма» в своих районах. В некоторых популярных и часто посещаемых местах огромное количество туристов, которое хотя и приветствуется с экономической точки зрения и приносит доход, часто рассматривается как негативный фактор для местных жителей. Критики утверждают, что чрезмерный поток посетителей наносит вред достопримечательностям, перегружает инфраструктуру и все больше затрудняет поиск жилья для местных жителей.
Чтобы снизить турпоток, вводятся ограничения на посуточную сдачу. Эффективность этих мер остается под вопросом. Равно как и якобы позитивное влияние прекращения предоставления иммиграционных льгот покупателем недвижимости (предложение властей Испании) / увеличение инвестиционного порога для получения «золотой визы» (Греция). Как показывает опыт Португалии, где выдача «золотых виз» покупателям жилья прекратилась осенью 2023 года, запреты не сильно помогают сдержать рост цен на жилье.
Контроль арендного рынка пробовали применять по всему миру в разное время. Поэтому есть множество доказательств, позволяющих судить о том, насколько хорошо он работает, и кто выигрывает, а кто проигрывает от этой практики. Как утверждают многие эксперты, политики, готовящиеся к выборам, традиционно остаются основными бенефициарами введения таких популистских ограничений.
Юрий Георгиев 
15 октября 2024 
