Испания стабильно входит в мировой топ-5 наиболее популярных туристических направлений. Многие туристы, включая состоятельных североамериканцев и европейцев, предпочитают снимать там частное жилье на время пребывания вместо заселения в отели. Неудивительно, что квартиры и виллы в популярных среди отдыхающих локациях, которые подходят для посуточной сдачи, особенно востребованы среди покупателей недвижимости в Испании.
Но происходящее не нравится испанским избирателям, которые вынуждены мириться с удорожанием долгосрочной аренды в востребованных районах из-за массового перехода домовладельцев на посуточный рынок, а также с повышением стоимости покупки жилья вследствие роста спроса со стороны инвесторов.
В результате недовольные испанцы и политики, отстаивающие их интересы, пролоббировали законопроект с рядом ограничений. Обратить на него внимание особенно рекомендуется иностранцам, которые планируют использовать инвестиции в арендную жилплощадь для получения иммиграционных льгот («золотая виза»). Но законопроект пока не прият. Время для выгодных инвестиций еще есть!
Дорогая аренда в Испании
Съем квартиры или коттеджа на долгий срок становится неподъемным финансовым бременем для многих простых испанцев. Укрепление тренда происходит из-за бума в сфере туризма, который подстегнул инвестиции в жилье для посуточной сдачи, а также перевод все большей части уже существующего арендного жилфонда из сегмента долгосрочной аренды на рынок посуточной.
В случае более чем половины всего арендного жилья, доступного для долгосрочного съема в Испании, рента превышает месячную зарплату. По крайней мере, если верить исследованию, проведенному Национальной федерацией ассоциаций профессиональных участников рынка недвижимости Испании (Federación de Asociaciones Inmobiliarias; FAI).
Средняя рента уже превысила €1000 в месяц в 8 городах Испании. В 2 крупнейших городах рента более чем в полтора раза выше этого порога. Речь о Мадриде (€1522) и Барселоне (€1699), где средняя арендная плата стремительно растет. Эксперты FAI пришли к выводу, что главная причина – сокращение предложения при стабильно высоком спросе.
Сан-Себастьян (€1353) и Пальма-де-Майорка (€1307) входят в число самых дорогих городов Испании с точки зрения размера ренты при долгосрочном съеме жилья. За ними следуют Малага (€1115), а также Валенсия и Бильбао, где средняя стоимость аренды немного превышает €1100.
Рост арендной платы все чаще заставляют испанцев, не связанных родственными узами, делить съемные квартиры. Данные, собранные FAI, показывают, что только 17,3% персон, подписавших договоры аренды в 2024 году, сделали это, чтобы снять жилье самостоятельно. 80,8% новых арендаторов — это пары или посторонние друг другу люди, снимающие квартиры вместе. 1,8% новых договоров аренды были заключены компаниями.
Те, кто может позволить себе снимать квартиру в одиночку, обычно имеют гораздо более высокий уровень дохода, чем другие арендаторы. По оценкам FAI, средний доход человека, снимающего квартиру или виллу в Испании в одиночку, составляет €1782 в месяц. Для сравнения: средний доход группы посторонних людей / пары, арендующих жилье вместе, составляет €2091. В этом смысле проживание в одиночку стало почти роскошью в крупных городах Испании.
Выяснилось, что арендаторы в Испании сейчас тратят в среднем 45-56% зарплаты на выплату ренты каждый месяц. В отчете FAI также отражены новые данные о спросе и предложении на рынке долгосрочной аренды:
- на общенациональном уровне предложение сократилось на 37,2% в период с июня 2023 года по июнь 2024 года;
- спрос вырос за тот же период на 20,23%.
То есть всего за 1 год более 1/3 предложения квартир и коттеджей, доступных для долгосрочной аренды, исчезло, а спрос начал быстро расти, что редко наблюдалось ранее. Эксперты назвали происходящее самым серьезным жилищным кризисом за 50 лет.
Среди возможных решений они предложил ввести стимулы для вывода пустующего жилья на рынок и возврата того, что было передано в сектор туристической аренды. В частности, предлагается использовать для этого налоговые механизмы.
Испанцы объявили «войну» арендодателям-посуточникам и туристам
Гнев по поводу роста ренты при долгосрочном съеме стал частью растущего анти-туристического движения в Испании. Многие считают, что именно увеличение популярности посуточных квартир способствовало «раздуванию» рынка аренды за счет сокращения жилого фонда. В результате администрации отдельных регионов и местная общественность начинают принимать меры. Вот наиболее яркие и свежие примеры их инициатив:
- Барселона объявила, что к 2028 году запретит посуточную аренду. Местные власти планируют просто не продлевать 10 000 уже выданных лицензий на туристические апартаменты, а также не выдавать новые разрешения на посуточную сдачу.
- Власти Севильи решили не продлевать туристические лицензии на апартаменты в центральных районах.
- Малага обязала владельцев посуточного жилья обеспечить постояльцам независимый доступ (отдельный вход). Общие коммуникации (электричество, вода, телефонные линии и т.д.), также должны быть отделены от коммуникаций остальной части многоквартирного дома.
- Протесты против массового туризма в Барселоне приняли агрессивный характер, поскольку демонстранты обстреляли отдыхающих из водяных пистолетов. В ряде других городов на стенах зданий с посуточным жильем начали появляться надписи в духе «туристы, убирайтесь домой».
Общенациональные ограничения на посуточную сдачу и упразднение «золотых виз»
Стремясь исправить ситуацию, правящая Социалистическая рабочая партия (исп.: Partido Socialista Obrero Español; PSOE) представила ряд законодательных нововведений. В частности, депутаты из PSOE предлагают закрепить за сообществами домовладельцев (аналог товариществ собственников, существующих на постсоветском пространстве) право допускать / ограничивать размещение посуточных квартир, предназначенных для краткосрочной сдачи туристам, в контролируемых такими организациями многоквартирных домах.
Это предложение планируется интегрировать в законопроект «Об эффективности судебной власти и защите прав потребителей» (исп.: Ley Orgánica de Medidas de Eficiencia en la Justicia y de Protección de los Consumidores), который не имеет никакого отношения к вопросу посуточной сдачи жилья. Но в Испании давно существует практика добавления нерелевантных поправок в законопроекты, которые имеют высокие шансы на утверждение.
Еще одна поправка, которую планируется интегрировать в тот же законопроект, предполагает закрытие испанской программы по выдаче «золотых виз». В частности, депутаты PSOE лоббируют прекращение выдачи ВНЖ иностранцам, купившим испанское жилье. Например, посуточную квартиру.
Это не все. Власти Испании обдумывают еще несколько вариантов ограничения количества туристических апартаментов в стране. Центральное правительство также планирует ввести:
- НДС на сдачу в аренду жилья туристами;
- штрафы за незаконную рекламу посуточных квартир, сдающихся без лицензий.
Об этом в июле 2024 года объявили члены коалиционного правительства. По оценкам властей, только в Мадриде 93% посуточных квартир сдаются без лицензии. Также отмечается, что введение НДС позволит приравнять посуточную сдачу «к любой иной коммерческой деятельности».
Важно понимать, что большинство ограничений (региональных и национальных) не коснутся тех квартир, которые были зарегистрированы до вступления законов в силу. Иммигранты-инвесторы также пока еще могут подаваться на «золотую визу», обосновывая заявку инвестициями в жилье под сдачу.
Десятки других причин поторопиться с заявкой на испанский ВНЖ через жилье под сдачу
Упорство официального Мадрида в упразднении «золотой визы» и другие грядущие ограничения – серьезный довод в пользу скорейшего оформления вида на жительство в Испании через покупку недвижимости или на основании других инвестиций. Но есть и другие причины поторопится. Речь про преимущества, которые дает испанский ВНЖ через жилье под сдачу:
- упразднение виз при передвижении по Шенгенской зоне Европы (до 90 дней подряд в течение произвольного 180-дневного периода);
- круглогодичное пребывание в Испании: «золотая виза» позволяет беспрепятственно посещать принимающую страну, въезжая и выезжая произвольное количество раз по своему усмотрению;
- четкие иммиграционные правила: ВНЖ первоначально предоставляется на 3 года, затем продлевается каждые 5 лет;
- нет ценза оседлости: для сохранения инвестиционного ВНЖ не нужно проводить в Испании определенную часть года;
- ускоренная обработка: заявления на получение испанской «золотой визы» рассматриваются в ускоренном режиме по сравнению со стандартными заявлениями на предоставление иммиграционного статуса;
- правила значительно упрощены, устранена ненужная административная волокита;
- ВНЖ для всей семьи: инвестор вправе добавлять в заявку родственников-иждивенцев, включая родителей или бабушек и дедушек;
- география и инфраструктура: Испания — страна в «сердце» Европы, которая предлагает множество удобств и услуг, современный транспорт (скоростные поезда), современные больницы и новые автомагистрали;
- образование: несовершеннолетние дети инвестора могут учиться в Европе, где расположено большое число уважаемых образовательных учреждений;
- возврат инвестиций: иностранцы могут воспользоваться преимуществами растущего рынка недвижимости Испании, чтобы заработать на приросте капитала при перепродаже купленного жилья в будущем;
- культура: Европа в целом и, в частности, Испания — это горнило культур, а также место слияние западных и восточных трендов, предлагающее огромное культурное наследие и ежегодно привлекающее десятки миллионов туристов;
- языки: жизнь в Испании и обладание «золотой визой» открывает широкие возможности для изучения языков: испанским можно овладевать в стране назначения, а другими (французский, английский, немецкий) – путешествуя по региону без виз;
- безопасность: мир и безопасность, которые современное общество воспринимает как должное, становятся все актуальнее в эти нестабильные времена, и Европа, где расположены 8 из 10 городов с самым низким в мире уровнем преступности, предлагает эти блага новым резидентам;
- трудоустройство: иммигранты-инвесторы могут работать и запускать бизнес в Испании (по желанию).
- ПМЖ и гражданство: через 5 лет постоянного проживания можно претендовать на постоянное место жительства, а через 10 лет – на испанский паспорт.
