В апреле 2024 года официальный Мадрид анонсировал упразднение популярного маршрута к «золотой визе». Власти Испании хотят лишить неграждан ЕС права на получение испанского вида на жительство (ВНЖ) через покупку недвижимости. Инвесторы спешат «запрыгнуть в последний вагон». Многие хотят закрыть сделку максимально выгодно, покупая жилье под сдачу в популярной туристической локации. Но и здесь появились сложности. Введены либо анонсированы новые ограничения, актуальные для таких покупателей. В чем причина? В антитуристических настроениях, заставивших «зашевелиться» даже центральное правительство Испании.
Ужесточение контроля в Валенсии
Полиция Валенсии усилила контроль за рынком жилья в средиземноморском курортном городе. Это произошло после того, как местные органы власти поручили стражам правопорядка оказать давление на владельцев посуточных квартир, работающих без соответствующих лицензий. Чиновники мотивировали эту меру ростом числа жалоб от местных жителей.
В период с начала января по конец мая 2024 года в прибрежном городе выписан 301 штраф. Показатель вырос на 358% по сравнению с аналогичным периодом 2023 года. В 2022 году было выписано всего 73 штрафа, а в 2023 году — 84. Восходящий тренд очевиден.
Районами с наибольшим количеством штрафов стали Транситс, Старый город (именуемый Ciutat Vella на валенсийском диалекте испанского языка) и Маритим. Полицейские также активизировались в модном районе Руссафа, который популярен среди любителей ночной жизни и, по мнению многих коренных валенсийцев, страдает от джентрификации.
Федерация местных ассоциаций Валенсии (исп.: Federación de Asociaciones de Vecinos de Valencia; FAAVV) потребовала от властей повысить штрафы за нелегальную посуточную сдачу туристам квартир в городе. Текущий предел штрафных санкций составляет € 600 за мелкие правонарушения и € 4000 за серьезные нарушения. Но, по мнению членов FAAVV, этого недостаточно, чтобы «образумить» некоторых арендодателей.
Городской совет Валенсии недавно одобрил планы по борьбе с использованием жилых объектов для посуточной сдачи в историческом центре Ciutat Vella, который включает живописные кварталы Веллютерс, Пилар, Меркат, Кармен, Ла Сеу и Ла Хереа. По оценкам горсовета, примерно 10% всех объектов жилой недвижимости там сегодня используются для посуточной сдачи в аренду туристам.
Совет также единогласно проголосовал за пролонгацию принятого ранее постановления о приостановке выдачи новых лицензий на посуточную сдачу жилья для размещения туристов. Мораторий продлен минимум на 1 год. Почему? Причиной снова стало недовольство электората, лишившегося возможности решить жилищный вопрос. Средняя стоимость долгосрочной аренды жилплощади в городе сейчас превышает € 1000 в месяц. Это неподъемная сумма для многих коренных горожан.
Согласно данным газеты El País, только за последний год в Валенсии открылось более 3500 туристических апартаментов. Однако, как и почти во всех крупных городах Испании, на местном рынке представлены тысячи нелегалов, обслуживающих туристов без прохождения процедуры лицензирования.
Местные СМИ в Валенсии сообщают, что количество штрафов в отношении арендодателей-нелегалов в третьем по величине городе Испании резко возросло из-за «плана проверки», развернутого по инициативе мэра Марии Хосе Каталы в преддверии «горячего» курортного сезона. Интересно, что быстрое увеличение количества штрафов охватило практически все районы Валенсии, включая те, которые традиционно не пользуются популярностью среди туристов, но все чаще становятся мишенью для спекулянтов недвижимостью.
Администрация Барселоны также «закручивает гайки»
Ужесточение контроля в Валенсии происходит на фоне растущих антитуристских настроений в Испании в целом. В последние месяцы в Мадриде, Барселоне, Малаге, на Балеарских и Канарских островах прошли массовые протесты против туристов. Местные жители утверждают, что рост числа арендодателей, пользующихся платформами вроде Airbnb, «раздувает» рынок аренды и вытесняет коренных горожан из их собственных районов.
В июне 2024 года мэр Барселоны Жауме Коллбони объявил, что каталонская столица попытается «ликвидировать» все посуточные квартиры, сдаваемые в аренду туристам, к 2029 году. В частности, градоначальник планирует ограничить продление лицензий на посуточную сдачу в отношении 10 000 объектов недвижимости в городе.
Из-за увеличения количества приезжих Барселона также объявила о повышении налога для туристов. Туристический налог в столице Каталонии уже считается одним из самых быстрорастущих в Европе, но, видимо, это не предел.
После 2012 года в перенаселенном городе к общерегиональному туристическому налогу добавлена надбавка. В 2022 году власти города объявили, что так называемый городской сбор увеличится в течение следующих 2 лет. В апреле 2024 года его базовая ставка выросла с € 2,75 до € 3,25 на человека. Но туристов меньше не стало. В ответ городской совет недавно проголосовал за повышение налога до € 4 с октября 2024 года. Размер городского сбора различается в зависимости от типа объекта размещения.
Официальный Мадрид не отстает: анонсированы ограничения на помесячную сдачу
Проблема становится настолько распространенной в Испании, что национальное правительство теперь обдумывает новую идею урегулирования кризиса. Министр жилищного строительства и городского развития Испании Изабель Родригес заявила о проработке реформы так называемого закона «О горизонтальной собственности» (исп.: Ley de Propiedad Horizontal).
Он охватывает этажи внутри многоквартирных зданий с квартирами, принадлежащими разным собственникам. «Горизонтальный режим собственности» устанавливает правила, регламентирующие многоквартирные дома по этажам, в которых имеются частные и общие части. Цель реформы — позволить владельцам недвижимости накладывать вето на запросы других собственников о лицензировании для посуточной сдачи смежных квартир на конкретных этажах жилых зданий.
В Испании в каждом здании есть так называемое сообщество соседей, которое по-испански называется la comunidad. Центральное правительство де-факто рассматривает возможность предоставления членам таких сообществ права вето в отношении посуточных апартаментов в соответствующих зданиях.
Но и это еще не все. Центральное правительство Испании анонсировало ограничения на помесячную сдачу, которая также известна как среднесрочная аренда. Де-юре это сдача сроком более одного месяца, но менее одного года. Цель — не допустить, чтобы то, что раньше было арендой через Airbnb, маскировалось под помесячную или среднесрочную сдачу жилья.
Промежуточное положение, в котором находится жилье для среднесрочной аренды, сравнительно высокое вознаграждение, которое оно приносит арендодателям, и отсутствие регулирования, заставили правительство принять меры. По данным местных СМИ, власти планируют обязать любого желающего сдать квартиру или коттедж в среднесрочную аренду писать объяснительную.
Рассмотрим пример. Жилье сдается студенту или научному сотруднику. В таком случае правительство потребует предъявить подтверждение оплаты учебного курса или контракт с исследовательской организацией, соответственно. Только так можно доказать легальную сдачу жилья всего на несколько месяцев.
Есть и другой план. Власти планируют обязать домовладельцев, намеревающихся сдавать жилплощадь среднесрочно, регистрировать недвижимость на платформе Министерства жилищного строительства. Это якобы позволит оставить на рынке только те дома, которые соответствуют лицензионным требованиям, и собственники которых надлежащим образом обосновали сдачу.
Эти планы наверняка затронут многих иностранцев. В частности, цифровых кочевников, которые недавно переехали в Испанию и хотели бы пожить в разных городах и среди разных людей. Они также затронут испанцев, которые хотят отправиться в путешествие на побережье или в горы, сдавая собственное пустующее жилье в Испании на короткий срок.
Будут ли приняты эти новые проекты предложений? Вступят ли они когда-либо в силу? Ответить сложно. Позиции действующего правительства в парламенте ослабли. Властям необходимо устранить много препятствий, прежде чем какой-либо закон будет введен в действие на местном или национальном уровне.
Комментарии и рекомендации экспертов
Независимые эксперты назвали перечисленные инициативы испанских региональных властей и центрального правительства исключительно популистскими мерами, которые имеют мало общего с реальностью. По их мнению, вместо борьбы с арендодателями нужно строить дополнительное социальное жилье.
Заставлять собственников отказываться от посуточной сдачи глупо. Немногие здравомыслящие персоны будут предлагать недвижимость в Испании в долгосрочную аренду, поскольку есть риск превращения «арендаторов» в сквоттеров. В результате собственникам придется ждать месяцами и платить целое состояние адвокатам, чтобы выселить их. Интересно, что испанские власти не спешат вносить изменения в законы, чтобы они не благоприятствовали сквоттерству.
