Планируете получить гражданство или ВНЖ в Турции через покупку жилья? Уже воспользовались одной из турецких схем инвестиционной иммиграции? Если ответы утвердительные, в свете законодательных нововведений важно пустить имущество в дело. Покупать исключительно для перепродажи в будущем (в инвестиционных целях или для заработка на приросте капитала) — не лучшая идея прямо сейчас. Обещан дополнительный налог с пустующих квартир и коттеджей в Турции.
Налог на пустующую жилплощадь
Великое национальное собрание Турции (тур.: Türkiye Büyük Millet Meclisi; TBMM) прорабатывает пакет налоговых реформ. Одно из нововведений, оказавшихся на повестке дня парламентариев, — дополнительный налог на пустующие жилые помещения. Эти положения начали обсуждаться в Парламентской комиссии по планированию и бюджету (тур.: Meclis Plan ve Bütçe Komisyonu).
Велика вероятность успешного принятия поправок. В такой ситуации, если самостоятельно использовать жилплощадь нет возможности или желания, собственникам рекомендуется рассмотреть сдачу в аренду на длительный срок. Более выгодный вариант — посуточная сдача. Например, через местного посредника: управляющую компанию в Турции.
Констатируется, что на данный момент около 600 тысяч единиц жилья в Турции пустует. Вынуждая собственников превратить такое имущество из пассивов в активы, выводя его на рынок аренды, власти надеются снизить средний размер ренты, делая жилплощадь более доступной для простых турок. Некоторые собственники также могут решить продать жилплощадь. Массовый выход таких собственников на рынок должен снизить цены либо замедлить их рост. Это позволит «задобрить» электорат, в последние годы демонстрировавший все более ощутимое недовольство эффективностью действующего правительства в решении жилищного вопроса.
Другие фискальные нововведения
- Собственники нескольких единиц жилья. Согласно просочившейся информации, на повестке дня также стоит введение «постепенно возрастающих» дополнительных налогов на недвижимость с физлиц, которые владеют двумя и более единицами жилья в Турции. Сейчас проводится анализ возможного воздействия новых фискальных мер.
- Ставки. Власти также прорабатывают новые налоговые ставки, которые будут применяться:
- к арендной плате;
- сделкам купли-продажи недвижимости жилого и коммерческого назначения.
- Изменение налоговой базы. Велика вероятность, что новый пакет поправок в фискальное законодательство будет включать налог, основанный на реальной стоимости покупки и продажи жилья, коммерческих объектов. Сейчас при расчете сбора в качестве базы применяется ориентировочная/кадастровая стоимость недвижимого имущества.
- Прирост капитала. Планируется повысить в 5 раз налог на прирост капитала при выходе из инвестиций в недвижимое имущество, взимаемый с собственников, которые продают жилье через 1 год после покупки. В случае продажи такого актива через 3 года после покупки рассматривается увеличение указанного фискального сбора в 2 раза.
- Арендаторы и арендодатели. Еще один момент, которому уделяется повышенное внимание, — декларирование арендного дохода. Пакет поправок в фискальное законодательство, вероятно, будет включать постановление об ужесточении штрафов для физлиц, которые не декларируют или занижают доход от аренды. Аналогичным образом будут увеличены штрафы для тех, кто не декларирует расходы на аренду. Целью выступает повышение «прозрачности» при декларировании доходов от аренды и предотвращение уклонения от уплаты налогов. Предусмотрены дополнительные проверки. Типы недвижимости, в отношении которых проверки будут проводиться наиболее активно, включают:
- жилье;
- объекты общепита малого размера (например, буфеты);
- салоны красоты и кабинеты косметологов;
- кабинеты врачей;
- парикмахерские.
- Фонды. После внесения поправок в закон «О корпоративном налоге» 50% доходов фондов и товариществ, инвестирующих в недвижимость, должны будут распределяться в виде дивидендов. Благодаря этому постановлению в виде подоходного налога и корпоративного налога, взимаемых с дивидендов, которые распределяются между владельцами долей или партнерами, в казну Турции, как ожидается, будет ежегодно поступать 7,2 миллиарда турецких лир (₺).
- Совместные строительные проекты. Ставка корпоративного налога на доходы, полученные в рамках государственно-частного сотрудничества, включая строительные проекты, будет увеличена с 25% до 30%. Ожидается, что благодаря этому нововведению в казну ежегодно будут дополнительно поступать 557 млн ₺.
Стоит ли покупать жилье в Турции прямо сейчас?
Возможность получить резидентство или гражданство за инвестиции в Турции через покупку жилья пока еще остается мощным аргументом в пользу скорейшего закрытия сделки в глазах многих иностранцев. Но учитывая грядущие налоговые изменения, привлекательность такой сделки снижается. По крайней мере, если жилплощадь будет пустовать. А что насчет прироста капитала и заработка на ренте? Расставить все точки над «i» поможет свежий отчет консалтинговой компании Endeksa, охватывающий динамику цен при закрытии сделок купли-продажи и изменение размера ренты.
Продажа
Эксперты отмечают, что тенденция к снижению цен на рынке жилья по всей Турции в реальном выражении (с поправкой на инфляцию), наблюдавшаяся уже около 1 года, продолжилась и в первой половине 2024 года. Согласно оценкам компании, в июне 2024 года цены на жилые помещения, выставленные на продажу, выросли на 43% по сравнению с июнем предыдущего года, а также увеличились на 11% за первые шесть месяцев 2024 года (то есть по сравнению с январем). Но в реальном выражении средние цены по итогам июня и первых 6 месяцев 2023 года снизились на 17% и 12%, соответственно.
Средняя цена квадратного метра в целом по Турции на июнь 2024 года составила 26 348 ₺. Средняя цена выставленной на продажу единицы жилплощади достигла 3,4 млн ₺, а средний расчётный период окупаемости капиталовложений в жилье составил 13 лет. Рассмотрим ситуацию в крупнейших регионах:
- Мугла выделялась самыми высокими ценами продажи жилья. За первые 6 месяцев 2024 года средняя цена продажи квадратного метра жилплощади в этом популярном среди туристов регионе составляла 60 804 ₺, а средняя цена продажи единицы жилья достигла 7,8 млн ₺.
- Цены на жилье в Измире выросли на 15% по сравнению с январем 2024 года в номинальном выражении, но снизились на 8% в реальном выражении. В годовом исчислении (относительно июня 2023 года) цены выросли в номинальном выражении на 43%, но с поправкой на инфляцию они снизились на 17%. Средняя цена продажи квадратного метра жилого дома в Измире составила 34 564 ₺, а средняя цена единицы жилья — 4,4 млн ₺.
- Хотя цены на жилье в Анталии, выставленное на продажу, выросли на 13% в первом полугодии 2024 года в номинальном выражении, они снизились на 10% при расчете с поправкой на инфляцию. Средняя цена продажи одного квадратного метра жилья в Анталии составила на конец отчетного периода 35 704 ₺, а средняя цена единицы жилплощади достигла 4,1 млн ₺.
- В Анкаре цены на жилье за период с начала 2024 года по июнь выросли на 10% в номинальном выражении, но снизились на 12% с поправкой на инфляцию. По сравнению с июнем прошлого года показатель увеличился на 47% в годовом исчислении и номинальном выражении и снизился на 15% с поправкой на инфляцию. Средняя цена продажи «квадрата» в столице Турции составила 21 736 ₺, а средняя цена единицы жилья — 2,8 млн ₺.
- Рост цен выставленного на продажу жилья в Стамбуле составил 11% за первые 6 месяцев в номинальном выражении. Цены с поправкой на инфляцию снизились на 11%. По итогам июня 2024 года средний ценник вырос на 43% в годовом исчислении и номинальном выражении, но тот же показатель снизился на 17% с учетом влияния инфляции. Средняя цена продажи квадратного метра жилья в Стамбуле составила 40 329 ₺, а средняя цена единицы стамбульской жилплощади — 4,6 млн ₺.
Аренда
Цены на аренду жилплощади в целом по Турецкой Республике выросли на 52% в июне 2024 года по сравнению с тем же месяцем предыдущего года и на 30% за 6 месяцев (по сравнению с ситуацией на начало января 2024 года). В обоих случаях приведены показатели в номинальном выражении. Если скорректировать изменения цен с учетом инфляции, становится очевидно, что стоимость арендуемого жилья на турецкой территории в целом снизилась. Показатель уменьшился на 13% за один год. Но за последние 6 месяцев наблюдался рост цен в реальном выражении на уровне 3%.
Самый низкий рост арендной платы за первые 6 месяцев 2024 года эксперты зафиксировали в Анталии. Там показатель увеличился на 13% в номинальном выражении. С поправкой на инфляцию цены на аренду жилплощади в Анталье снизились на 10%.
Самый высокий рост арендной платы за шесть месяцев в Турции наблюдался в Муше. Показатель там увеличился на 109% в номинальном выражении. Темп роста цен на аренду жилья с учетом инфляции составил там в отчетном периоде 66%. Это делает недвижимость в Муше под сдачу крайне привлекательной с инвестиционной точки зрения.
Эксперты ожидают, что введение налоговых поправок, касающихся собственников пустующего жилья, приведет к существенному расширению пула съемной жилплощади в стране. Это, в свою очередь, приведет к нормализации цен или даже снижению ренты.
