GYODER: Стамбул лидирует по ценам на жилье в Турции, число REIT быстро растет

Базирующаяся в Стамбуле Ассоциация инвесторов в недвижимость (тур.: Gayrimenkul Yatırımcıları Derneği; GYODER) опубликовала «Отчет о секторе недвижимого имущества Турции за 4 квартал 2023 года» (тур.: GYODER Indicator Türkiye Gayrimenkul Sektörü 2023 4. Çeyrek Raporu’nu). Документ содержит информацию о ценах активов разных типов и уровнях спроса в регионах.

Комментируя результаты ежеквартального исследования, президент GYODER Нешекан Чекичи (на фото выше) обратила внимание на снижение покупок жилья в сберегательных целях (в качестве актива-убежища). Эксперт призвала правительство создать стимулы для строительства большего количества недорогого жилья в Турции, а также ввести более доступные механизмы заемного финансирования покупок жилой и другой недвижимости.

Падение доли новостроек в общем количестве закрытых сделок

В 3 квартале 2023 года продажи жилья в Турции выросли на 1,1% в количественном выражении по сравнению с аналогичным периодом предыдущего года. Показатель составил 334 295 единиц. Этот результат знаменует окончание тренда к снижению продаж в годовом сопоставлении, который сохранялся в течение 4 предыдущих кварталов. Общее количество закрытых сделок купли-продажи за девять месяцев 2023 года достигло 900 074.

Продажи новостроек в отчетном периоде упали до самого низкого уровня с 2013 года. Это соответствует аналогичной тенденции, наблюдавшейся во втором квартале 2023 года, когда были зафиксированы самые низкие показатели за апрель-июнь за всю историю наблюдений. В 3 квартале 2023 года было продано 97 439 новостроек (29,1% от общего количества продаж; -30,9% относительно предыдущего квартала и -6,01% по сравнению с аналогичным периодом предыдущего года). Продажи вторички составили 70,9%. Всего в сегменте вторички было продано 236 856 единиц жилья (+4,28% в годовом сопоставлении).

Продажи турецкого жилья поквартально (количество). Источник: GYODER

Доля ипотечных сделок в общем количестве продаж в третьем квартале 2023 года составила 11,8%. Это выше среднегодового показателя в 18,9%, зафиксированного в 2022 году. В предыдущем квартале доля ипотечных сделок составила 22,2%. В отчетном периоде было продано в общей сложности 39 354 единиц жилья в ипотеку через турецкие банки, что на 32,5% меньше, чем в том же квартале предыдущего года.

Основной причиной снижения популярности ипотечного финансирования стало существенное увеличение средневзвешенной процентной ставки по ипотечным кредитам, достигшей 36,5%. Это самый высокий уровень с третьего квартала 2003 года.

Спрос иностранцев на турецкое жилье продолжил снижаться

В третьем квартале 2023 года иностранцам было продано 8 789 единиц турецкого жилья. Показатель снизился на 38,4% в годовом исчислении. Доля продаж иностранцам в общем количестве закрытых сделок также снизилась до 2,6% (с 3% в предыдущем квартале). Если рассматривать отдельные провинции, лидировала Анталья с 2922 проданными единицами, что составляет 33,2% от общего числа сделок с участием покупателей-иностранцев. Далее следовал Стамбул с долей 32,7%. Мерсин занял третье место с долей 8,2%.

Самые популярные провинции Турции среди иностранных покупателей жилья. Источник: GYODER

Среди городов наибольшим интересом у иностранцев, решивших купить недвижимость в Турции, в третьем квартале 2023 года пользовался Стамбул. Однако общее количество объектов недвижимости жилого назначения в этом мегаполисе, проданных в отчетном периоде покупателям из-за рубежа, сократилось на 42,2% по сравнению с тем же периодом 2022 года.

Самые популярные города Турции среди иностранных покупателей жилья и ориентировочная доля иммигрантов-инвесторов в общем числе покупателей из-за рубежа. Источник: GYODER

*Данные о получении гражданства за 3-й квартал 2023 года не были доступны на момент публикации статьи

Учитывая наличие схемы получения гражданства Турции за инвестиции в недвижимость, авторы доклада решили сопоставить количество натурализаций по всем возможным причинам (турецкие власти не публикуют отдельную статистику по выдаче гражданства именно за инвестиции) и число продаж жилья иностранцам. Результаты в таблице выше.

Среди иностранных граждан, купивших недвижимость в Турции в третьем квартале 2023 года, наибольшее количество покупок совершили инвесторы из Российской Федерации. Иран и Ирак продолжают удерживаться в тройке лидеров.

Топ-10 стран происхождения иностранцев, предпочитающих покупать жилье в Турции. Источник: GYODER

Продажи недвижимости в Турции иностранцам по странам происхождения. Источник: GYODER

Стамбул — лидер Турции по ценам на жилье

Достигнув пика в 189,1% в сентябре 2022 года (самый высокий результат в истории) темп роста цен на жилье в Турции в номинальном выражении (без учета инфляции) падал одиннадцать месяцев подряд. В результате в августе 2023 года показатель достиг 90,3%.

Цены в реальном выражении (с учетом инфляции) следовали аналогичной тенденции, снижаясь в течение восьми месяцев подряд после достижения максимального уровня в декабре 2022 года. Показатель достиг 19,7% в годовом исчислении в августе 2023 года. Но в месячном сопоставлении индекс цен на жилье за август прошлого года увеличился на 5,5%.

Цены на новое жилье демонстрировали аналогичную динамику, увеличившись на 94,7% в номинальном выражении и на 22,5% в реальном выражении в годовом исчислении по состоянию на август 2023 года. В этом месяце цены на жилье в Турции в целом выросли до 27 841 турецких лир (₺)/м². В трех крупнейших городах — Стамбуле, Измире и Анкаре — цены достигли 41 766 ₺ /м², 31 853 ₺ /м² и 20 932 ₺ /м², соответственно.

Согласно отчету GYODER, цены на жилье в Стамбуле по состоянию на конец 3 квартала 2023 года в 4,85 раза превышали средний располагаемый доход домохозяйства. Иными словами, покупка местного жилья — неподъемное бремя для большинства коренных турок. Ситуацию усугубляет снижение доступности кредитного механизма, а также уменьшение сбережений в распоряжении местных домохозяйств, которые могут использоваться для приобретения недвижимости. В результате спрос на жилплощадь со стороны коренных турок снижается. Параллельно среди них растет недовольство иностранными покупателями, которые якобы «перегревают» рынок.

Согласно оценкам GYODER, покупки жилья в целях сохранения накоплений, когда недвижимость рассматривается как актив-убежище, существенно сократились. Глава GYODER Нешекан Чекичи заявила о необходимости создания новых «механизмов финансирования недвижимости и жилищного строительства». Чекичи предположила, что вливание в рынок жилья дополнительных денег, оформленных через кредиты, не приведет к росту спекулятивной составляющей, чего опасаются многие чиновники.

Как данные Центрального банка Турецкой Республики (тур.: Türkiye Cumhuriyet Merkez Bankası), так и данные других учреждений указывают на исчезновения предпосылок для формирования «мыльного пузыря» на рынке недвижимости Турции.

Что происходит на турецком рынке коммерческой недвижимости?

В 2023 году не было никаких крупномасштабных инвестиционных сделок в сегменте офисов. Но ожидается, что инвесторская активность усилится в среднесрочной и долгосрочной перспективе. Общий объем сделок по аренде офисных площадей в Стамбуле за 12 месяцев, завершившихся к началу 4 квартала 2023 года, составил 315 тыс. м². Доля пустующих площадей составила 12,1%.

Текущее предложение арендных площадей в торговых центрах Турции превысило отметку в 14 млн м². Эти площади рассредоточены по 446 ТЦ. В 2023 году по всей стране были открыты и вышли на рынок розничной аренды 5 торговых центров. Их общая арендопригодная площадь составила 137 тыс. м². В стадии строительства находятся 16 торговых центров общей площадью 532 тыс. м². Реализацию проектов планируется завершить к концу 2025 года. В результате общее предложение арендных площадей в ТЦ Турции, как ожидается, достигнет 14,5 млн м².

Цены коммерческой недвижимости всех типов, а также офисов и торговых площадей в крупнейших городах Турции. Источник: GYODER со ссылкой на Endeksa

Индекс цен на коммерческую недвижимость в целом по Турции. Источник: GYODER со ссылкой на Endeksa

REIF и REIT

Размер общей капитализации инвестиционных фондов недвижимости (англ.: Real Estate Investment Fund; REIF) в Турции на начало 4 квартала 2023 года увеличился на 56,5% по сравнению с предыдущим кварталом и достиг ₺75,8 млрд. Общий размер рынка REIF увеличивался каждый квартал, начиная с последнего квартала 2018 года.

Если сравнить показатели четвертого квартала 2023 года с тем же кварталом 2022 года, можно констатировать, что размер турецкого рынка REIF вырос на 121,7%. Годом ранее показатель составлял ₺34,2 млрд.

В отчете отмечается, что 2023 год стал важным годом для трастов, занимающихся инвестициями в недвижимость (англ.: Real Estate Investment Trust; REIT). За первые 3 квартала в стране было создано 9 новых REIT. Их общее количество увеличилось до 48. Общая рыночная стоимость турецких REIT, которая в 2022 году составляла ₺245 млрд, на конец отчетного периода достигла ₺343 млрд.

В 3 квартале 2023 года доля акций турецких REIT в свободном обращении снизилась с 48% до 45,6%. В отчетном периоде наблюдался непрерывный отток иностранных инвестиций, составивший ₺98 млрд за первые 9 месяцев. Примечательно, что доля иностранцев в рыночной капитализации турецких REIT немного увеличилась: с 9,67% до 10,65%. За тот же период доля институциональных инвесторов снизилась до 40,8%.

Распределение инвесторов по странам происхождения показывает следующую картину: Нидерланды и Великобритания сохранили свои позиции после США в тройке лидеров. Багамские Острова, ранее занимавшие 5-е место, поднялись на 4-ую строчку. Ирландия впервые вошла в список, закрепив за собой 5-е место.