Какие города Турции лучше подходят для инвестиций в жильё: топ локаций за март 2024 года

Инвестиции в недвижимость в последние годы вышли на первый план в Турции как инструмент защиты от инфляции. Но из-за высоких процентных ставок по ипотечным кредитам начали терять эту функцию. Последовавшее за этим снижение спроса/продаж пришло к замедлению темпа роста цен. Согласно данным за март 2024 года, рост цен на жилье в годовом сопоставлении во многих городах страны оказался ниже ИПЦ. Но были исключения. Вот города, покупатели жилья в которых выиграли и проиграли больше всего.

Темп удорожания жилья vs инфляция

По итогам марта 2024 года изменение индекса потребительских цен (ИПЦ) в Турции в годовом сопоставлении составило 68,5%. Данными по инфляции поделился Турецкий статистический институт (тур.: Türkiye İstatistik Kurumu; TÜİK). По оценкам того же TÜIK, в марте было закрыто 105 394 сделки купли-продажи с турецким жильем.

Хотя общее количество продаж оказалось близким к среднемесячному уровню последних лет, число сделок с привлечением ипотечного кредита оказалось на минимуме из-за высоких процентных ставок по ипотеке. С привлечением ипотечных кредитов в отчетном месяце было приобретено всего 12,88 тыс. единиц квартир, коттеджей, вилл и прочего турецкого жилого недвижимого имущества.

Рассмотрим динамику удорожания жилплощади. Согласно статданным портала Endeksa, на март 2024 года средний ценник на жилплощадь в Турецкой республике увеличился на 57% в годовом исчислении. Иными словами, темп удорожания жилплощади оказался ниже инфляции. Средний ценник продажи из расчета на 1 «квадрат» составил 25,1 тыс. турецких лир (₺).

Победители и проигравшие

Цены на жилплощадь увеличились в разных турецких провинциях в разной степени. Если сравнивать с годовой инфляцией, можно выделить провинции, в которых темп удорожания жилья превысил показатель ИПЦ, а также отстающие провинции.

Крупные города, в которых рост стоимости жилья превысил индекс потребительских цен (в результате чего покупка местной жилплощади принесла реальную выгоду покупателям уже на начальном этапе), перечислены ниже. Рядом с названием региона указан темп роста стоимости жилья в соответствующей локации в годовом сопоставлении:

• Хатай – 84%;
• Армия – 79%;
• Мугла – 78%;
• Эскишехир – 75%;
• Элязыг – 75%;
• Анкара – 70%;
• Сакарья – 70%;
• Айдын – 69%;

Далее перечислены крупные турецкие города, рост стоимости жилья на территории которых оказался ниже годового ИПЦ.

• Коджаэли – 60%;
• Ялова – 59%;
• Самсун – 58%;
• Шанлыурфа – 57%;
• Газиантеп – 57%;
• Стамбул – 56%;
• Измир – 56%;
• Кайсери – 56%;
• Чанаккале – 54%;
• Мерсин – 52%;
• Бурса – 50%;
• Диярбакыр – 50%;
• Анталия – 46%;
• Адана – 36%;

Недвижимость за границей
Бесплатная консультация

подбор оптимальной страны и объекта с учетом бюджета, целей покупки и т.д.

ПОЛУЧИТЬ КОНСУЛЬТАЦИЮ

Свяжемся с вами в течение 10 минут

Комментарии экспертов

Отраслевые аналитики и прочие профессиональные игроки турецкого рынка недвижимости сходятся во мнении, что в последние месяцы жилье в Турции перестало расстраиваться простыми турками как инвестиционный инструмент и актив-убежище, позволяющий сохранить и даже приумножить капитал в период кризиса и высокой инфляции. Определяющими стали 2 фактора:

• Дорогая ипотека. Высокие процентные ставки по кредитам сыграли определяющую роль в смене парадигмы.
• Невыгодные покупки под долгосрочную сдачу. Определенное влияние оказало и введение лимита на повышение ренты. Если ранее при долгосрочной сдаче разрешалось увеличивать арендную плату соразмерно ИПЦ при пролонгации долгосрочного контракта, то с лета 2022 года существует лимит в 25%, срок действия которого периодически продлевается властями.

В результате большая часть покупок жилплощади в Турции, совершаемых непосредственно турками, представляет собой сделки, закрываемые с целью самостоятельного использования вновь приобретенных квартир, коттеджей и таунхаусов новыми собственниками. Спрос на ипотечные кредиты находится на минимальном уровне. При покупках в игру вступают сбережения домохозяйств. Для покрытия расходов на жилплощадь турки также продают золото и сдают накопления в иностранной валюте (преимущественно в долларах) в обменники.

Иностранные покупатели, напротив, часто покупают жилье в инвестиционных целях (для заработка на приросте капитала при перепродаже в будущем и/или для получения пассивного арендного дохода – преимущественно от посуточной сдачи туристам через управляющую компанию). Инфляция в Турции и отношение ИПЦ к темпам удорожания жилья для них важных, но в меньшей степени, чем для турок. Почему? Иностранцы получают доход в более стабильной валюте (доллары, евро, фунты и даже рубли ), которую тратят на покупку турецкой инвестиционной жилплощади.

Мощным драйвером спроса на покупку турецкого жилья со стороны покупателей из-за рубежа остаются «золотые паспорта». Перспектива роста инвестиционного порога с $400 тыс. до $600 тыс. при получении гражданства Турции через инвестиции в покупку недвижимости, который был анонсирован местными СМИ в преддверии 2024 года со ссылкой на источники в правительстве, также стимулирует спрос на турецкое жилье со стороны иммигрантов-инвесторов.

Актуальные условия получения ипотеки в Турции: топ банков, предлагающих дешевые кредиты

Турецкие банки периодически меняют условия ипотечного кредитования, включая процентные ставки. Если планируете купить жилье в Турции с привлечением заемного капитала, рекомендуем обратить внимание на результаты свежего тематического исследования. Местные СМИ опубликовали процентные ставки на апрель 2024 года по жилищному кредиту в размере ₺2 млн со сроком погашения 120 месяцев (10 лет). Мониторингу подвергались банки, предоставляющие наиболее доступные жилищные кредиты. Процентные ставки и ежемесячные платежи при оформлении там ипотеки следующие:

Результаты турецкого рынка жилья за март 2024 года

Рассмотрим в деталях мартовский доклад компании Endeksa о ситуации на турецком рынке жилья. Помимо информации об удорожании жилплощади в целом Турции на 57% в годовом сопоставлении и на 2% — в месячном, а также о выходе на средний ценник «квадрата» в размере ₺25,1 тыс., в тематическом докладе содержатся и другая полезная информация. В частности, в документе говорится, что средний ценник жилплощади в целом по Турецкой Республике составил ₺3 264 430, а продолжительность периода возврата капиталовложений в жилплощадь достигла 15 лет.

Динамика цен и продаж жилья в Турции. Правая ось ординат — средняя цена продажи «квадрата» жилплощади. Левая ось ординат — количество сделок. Источник: Endeksa

• Цены сделок. По результатам исследования, средняя цена сделки с жильем в Турции в марте 2024 года составила ₺3 264 430, тогда как в Мугле ​​этот показатель составлял ₺7 млн, а в Стамбуле превышал ₺4 млн.
• Совокупный оборот в количественном выражении. Продажи жилплощади в целом по юрисдикции в ходе отчетного месяца повысились на 12% в месячном сопоставлении, но уменьшились на 0,1% в годовом. В результате рассматриваемый индикатор достиг отметки в 105,3 тыс. ед.
• Ипотека. Продажи с привлечением ипотечных кредитов в целом по Турецкой Республике выросли на 46% в марте в месячном сопоставлении. Но показатель также сократился на 49% в годовом сопоставлении, достигнув 12,88 тыс. ед. Доля закрытых сделок купли-продажи с привлечением ипотечного кредитования в общем количестве успешно закрытых сделок достигла 12%.
• Новостройки. Количество операций с жилплощадью в новостройках в целом по Турецкой Республике увеличилось на 5% в марте 2024 года в годовом сопоставлении, достигнув 34,4 тыс . Доля продаж новостроек в совокупном числе успешно закрытых сделок купли-продажи составила в отчетном месяце 33%. За январь-март 2024 года было продано 88 256 единиц жилья в новостройках. Это на 5% больше, чем за аналогичный период прошлого года.
• Вторичка. Продажи квартир, коттеджей и таунхаусов в сегменте вторички выросли в марте 2024 года на 9% по сравнению с предыдущим месяцем и снизились на 2% по сравнению с мартом предыдущего года, достигнув 70 995 единиц. Доля продаж вторички в общем количестве сделок купли-продажи с жильем, успешно закрытых в отчетном месяце, составила 67%. Продажи вторички в январе-марте 2024 года снизились на 4%, если сравнивать с аналогичным периодом предыдущего года. Показатель составил 191 348 единиц.

Динамика продаж объектов жилой недвижимости в Турецкой Республике. Голубым цветом отмечено общее количество продаж жилья, розовым — количество продаж вторички, оранжевым – число сделок с привлечением ипотечного финансирования, синим — количество продаж турецкого жилья иностранцам. Источник: Endeksa

• Темпы роста цен. Скорость удорожания турецкого жилья снижается. Эксперты констатировали замедление роста стоимости турецкой жилплощади уже несколько месяцев. С конца 2021 года по середину 2022 года наблюдался рост в месячном сопоставлении на 10%+. Сейчас показатель исчисляется однозначными цифрами. Можно констатировать, что основной причиной замедления роста стала усложнение получения доступа к кредитам. В период с января по март 2024 года продажи турецкой жилплощади с привлечением ипотечного финансирования снизились на 53% по сравнению с аналогичным периодом прошлого года.
• Покупатели из-за рубежа. Иностранцы отказываются от инвестиций в турецкое жилье. Продажи жилья в Турецкой Республике покупателям из-за рубежа снизились в марте на 4% по сравнению с предыдущим месяцем и на 48% по сравнению с мартом предыдущего года, достигнув 1778 единиц. Доля продаж жилья покупателям-иностранцам в общем количестве закрытых сделок купли-продажи в марте 2024 года составила 3​%. Стамбул занял первое место по продажам жилья иностранцам с 652 закрытыми сделками. За Стамбулом следовали Анталья с 618 продажами и Мерсин с 151 сделкой. Граждане России заняли первое место в списке иностранцев, скупавших жилую недвижимость в Турции в марте 2024 года. В отчетном месяце россияне купили 411 жилых объектов. За ними разместились граждане Ирана (182), Украины (129) и Ирака (82). Замыкают топ-20 Израиль, Египет, Алжир, Иордания, Нидерланды и Ливан. Граждане этих стран купили в отчетном периоде от 21 до 26 турецких коттеджей и квартир. В целом на долю этих иностранцев пришлось лишь 1,7% от общего числа сделок.
• Наиболее востребованные локации. В марте 2024 года Стамбул отметился самой высокой долей в общем числе продаж турецкого жилья — 18% (19 040 сделок). Эксперты констатируют сохранение высокой ликвидности местной жилплощади. Отличный повод купить квартиру рядом с финансовым центром Стамбула напрямую от застройщика по выгодной цене или другое стамбульское жилье. Далее следуют Анкара с 9 523 продажами и долей 9%, а также Измир с 6 413 продажами и долей в 6 процентных пунктов. Согласно оценкам экспертов, на конец марта 2024 года темп роста цены продажи жилплощади в Стамбуле в годовом сопоставлении достиг 56 процентных пункта, средний ценник продажи «квадрата»— ₺38 622, средняя цена сделки с жилой недвижимостью — ₺4 402 908. Цены на жилье в Анкаре за последний год выросли на 70%, средняя цена продажи «квадрата» на март 2024 года составляла ₺20 927, а средняя цена сделки  — ₺2 720 510. В Измире прирост ценника в годовом сопоставлении достиг 56%, средняя цена продажи «квадрата» жилплощади – ₺32 526, а средняя цена единицы проданного жилья — ₺4 33 224.
• Цены на жилье в Хатае за год выросли на 84%. Согласно статданным Endeksa, полученным при сравнительном анализе 30 турецких провинций с наиболее высоким уровнем продаж жилплощади по итогам марта 2024 года, провинциями с самым высоким годовым ростом стоимости стали Хатай, Орду и Мугла . Цены на жилье в Хатае выросли на 84%, средняя цена продажи «квадрата» жилья составила 19 048 ₺, средняя цена сделки – ₺2 933 392. В Орду темп удорожания жилплощади составил 79%, средняя цена продажи «квадрата» жилого дома/квартиры составляет ₺21 624, а средняя цена сделки – ₺2 811 120. Рост стоимости продаж дома в Мугле ​​составил 78%, средняя цена продажи «квадрата» – ₺57 126, а средняя цена сделки – ₺7 483 506.