Давно рассматривали покупку турецкой жилплощади в инвестиционных целях (сдача в аренду и/или будущая перепродажа после удорожания), но не были готовы сделать решительный шаг к цели? Вот 4 актуальные и веские довода «за».
Увеличение количества домохозяйств, состоящих из одного человека
По оценкам турецкой Ассоциации инвесторов в недвижимость (тур.: Gayrimenkul Yatırımcıları Derneği; GYODER), спрос на небольшое съемное жилье в ближневосточной стране будет стабильно расти в ближайшие годы. Почему? Благодаря демографическим изменениям.
Турецкие домохозяйства сильно изменились за 10 лет. Число одиноких людей в Турции увеличилось до 5 миллионов. Количество домохозяйств, состоящих из одного человека, выросло на 77%. Произошло 70-процентное увеличение числа родителей-одиночек. Доля таких домохозяйств в общем числе увеличилась на 18%.
Зафиксирован рост на 90% количества домохозяйств, состоящих из более чем одного человека, которые не являются нуклеарной семьей (то есть, например, друзья, живущие в одном доме). Число нуклеарных семей, состоящих только из супругов, увеличилось на 24%. Количество разводов выросло с 90 тысяч до 200 тысяч в год, а число браков — всего с 550 тысяч до 600 тысяч.
Также наблюдается значительный рост населения старше 65 лет. Продолжительность жизни увеличивается, а дома становятся меньше, требуется меньше уборки, меньше эксплуатационных расходов и меньше отопления. Кроме того, в стране есть более 100 тысяч экспатов (часто одиноких), которые нуждаются в жилье.
Какие напрашиваются выводы? Судя по этим данным, в ближайшие годы спросом будут пользоваться небольшие арендные квартиры в центральных локациях.
Распродажа жилья, изъятого банками у неплательщиков
Количество рекламных объявлений о продаже жилья в Турции, изъятого банками у неплательщиков ипотеки, быстро растет. По оценкам местных СМИ, сейчас публикуется примерно по 400 объявлений в день.
Многие турки, которые несколько лет назад взяли кредит и купили дом или землю с использованием ипотеки с низкой ставкой, в 2023 году оказались не в состоянии выплачивать долги в связи с экономическим кризисом.
Эта ситуация ставит в затруднительное положение как получателей кредитов, так и банки, поскольку банкирам приходится переквалифицироваться в агентов по недвижимости, чтобы оперативно превратить пассив (изъятая недвижимость) в ликвидный актив (деньги, которые можно ссудить другим кредитополучателям). Поэтому недвижимость часто выставляется на продажу с солидным дисконтом.
Львиная доля прямых инвестиций приходится на недвижимость
Согласно оценкам Турецкого фонда исследований экономической политики (тур.: Türkiye Ekonomi Politikaları Araştırma Vakfı; TEPAV), во 2 квартале 2024 года чистый приток прямых иностранных инвестиций (ПИИ) в экономику ближневосточной страны оказался в стоимостном выражении на 57,3% выше уровня аналогичного прошлогоднего периода. Показатель достиг $ 1,7 млрд.
Отмечается, что около половины (45,2%) прямых инвестиций из-за рубежа пришлось на сектор недвижимости. Это говорит о растущем интересе иностранцев к операциям с турецким жильем, включая покупку под сдачу в аренду.
Несмотря на рост размера ПИИ в рынок недвижимости, продажи жилплощади иностранцам сокращаются в количественном выражении. Согласно официальным данным, во 2 квартале 2024 года продажи жилья иностранцам сократились на 42,8%, достигнув 4776 единиц. 1062 объектов жилой недвижимости в отёчном периоде были куплены гражданами России, 480 — иранцами и 364 — гражданами Украины.
По сравнению с аналогичным периодом 2023 года продажи турецкого жилья гражданам России снизились в количественном выражении на 58,2%. В случае граждан Ирана и Украины зафиксировано снижение на 60,4% и 24%, соответственно.
В апреле-июне 2024 года 1844 закрытых сделок купли-продажи с участием покупателей-иностранцев были совершены в Анталье, 1553 — в Стамбуле. Продажи в этих городах упали в количественном выражении на 43,7% и 37,5% за год, соответственно.
Второе гражданство за инвестиции
Нельзя забывать про, возможно, главный довод в пользу покупки жилья в Турции под сдачу, если покупатель — иностранец. Речь про иммиграционные льготы. Иностранцам доступно турецкое гражданство при внесении инвестиций в размере от $400 тыс. в один или несколько объектов недвижимого имущества любого типа, исключая незастроенные участки земли и активы рядом с границей либо военными зонами. Срок обязательного владения инвестиционным активом — 3 года.
Читателям, которые рассматривают возможность получения турецкого «золотого паспорта» через покупку недвижимости, стоит поторопиться. Местные СМИ, ссылаясь на источники в правительстве, рапортуют о грядущем полуторакратном повышении инвестиционного порога уже в ближайшие месяцы. Не интересует недвижимость? Допускаются альтернативные капиталовложения следующего типа:
- Регистрация компании с 50+ рабочими местами. В данном случае финансовый порог не установлен. Соискателю достаточно оплатить гонорар иммиграционного агента и сборы за регистрацию компании в Турции. Также нужно 3 года платить зарплаты персоналу и налоги, связанные с бизнесом.
- Капитализация венчурного, пенсионного или иного турецкого фонда на сумму от $500+ тыс.
- Вложение от $500 тыс. в покупку ценных бумаг, включая акции коммерческих компаний и государственные облигации.
- Внесение такой же суммы на депозитный счет в турецком банке.
Ложка дегтя: привязка ренты к золоту, чтобы защититься от инфляции, под запретом
Не обошлось и без «ложки дегтя в бочке меда». Министерство финансов и казначейства Турции объявило незаконным один из наиболее эффективных способов защиты арендного дохода от инфляции. В ведомстве заявили, что арендодатели не вправе привязывать ренту к золоту, положив конец продолжающимся дебатам вокруг попытки одного из местных домовладельцев использовать этот способ хеджирования инфляционных рисков.
Местные СМИ растиражировали новость о том, что один из турецких домовладельцев установил ежемесячную и годовую ренту за недвижимость в столичной Анкаре на уровне 7 и 84 граммов золота, соответственно, а также озвучил залог размером 500 долларов. Собственник обязался ежемесячно проводить перерасчет ренты в лирах путем умножения цены 7 граммов золота на действующий курс на Гранд-базаре на 15-е число месяца. Заявив, что это самая «разумная и справедливая» система на фоне бушующей инфляции, домовладелец стал объектом широкого обсуждения по всей Турции.
В заявлении Министерства финансов и казначейства, опубликованном 29 августа 2024 года, отмечается, что контракты, предусматривающие выплату арендной платы золотом, противоречат нормативным актам:
«Законом установлено, что физические лица, проживающие в Турции, не могут согласовывать платежи в иностранной валюте или индексировать платежи к иностранной валюте в договорах аренды недвижимого имущества, включая жилые и коммерческие объекты, расположенные на территории страны».
Подчеркивается, что запрет на платежи в иностранной валюте распространяется и на золото.
