Турецкая коммерческая недвижимость дорожает, в отличие от жилья

Содержание показать

Планируете купить недвижимость в Турции для получения гражданства и/или в инвестиционных целях? Не можете определиться, выбирая между коммерческими объектами и жилплощадью? Сделать обдуманный выбор поможет свежая рыночная аналитика. Спойлер: коммерческие объекты дорожают даже с учетом инфляции, в отличие от жилплощади.

Ситуация на рынке коммерческой недвижимости Турции в 1 квартале 2024 года

Индекс цен на коммерческую недвижимость в Турции (тур.: Ticari Gayrimenkul Fiyat Endeksi; TGFE) вырос в начале 2024 года. В январе-марте показатель увеличился на 12% по сравнению с предыдущим периодом в номинальном выражении (без учета инфляции / индекса потребительских цен [ИПЦ]).

В годовом исчислении он увеличился на 81,7% в номинальном выражении и на 8,9% в реальном (с учетом ИПЦ). Официальные данные по динамике TGFE за 1 квартал 2024 года обнародовал Центральный банк Турецкой Республики (тур.: Türkiye Cumhuriyet Merkez Bankası; TCMB). Рассмотрим динамику цен в отдельных сегментах рынка, отраженную в отчете регулятора:

Торговые площади. Представители регулятора отмечают, что в целом по Турции индекс цен на торговые площади увеличился на 11,7% по сравнению с предыдущим кварталом. По сравнению с аналогичным периодом предыдущего года зафиксирован рост на 82,8% и 9,6% в номинальном и реальном выражении, соответственно.
Офисы. Индекс цен на офисную недвижимость в Турции увеличился на 13% по сравнению с предыдущим кварталом. Если сравнивать с аналогичным периодом 2023 года, можно отметить повышение на 75,1% и 5% в номинальном и реальном выражении, соответственно.

Динамика TGFE в Стамбуле, Анкаре и Измире отличалась от общестрановой. В 1 квартале 2024 года зафиксировано увеличение на 11,2%, 13,1% и 11,4%, соответственно, по сравнению с предыдущим кварталом. Если брать в качестве базы 1 квартал 2023 года и не учитывать ИПЦ, темпы роста составили 69,1%, 92,6% и 81,3%, соответственно.

Рыночные аналитики отмечают, что в последние годы инвесторы больше предпочитают коммерческую недвижимость, а не жилье. В чем причины? Вот главные драйверы спроса:

25-процентное (в год) ограничение по темпам повышения арендной платы при пролонгации соглашении о долгосрочной сдаче жилых помещений (в случае коммерческих площадей можно при продлении договоров повышать ренту, отталкиваясь от текущего уровня инфляции);
укрепление тенденции к возвращению персонала в офисы, которые опустели в период пандемии;
восстановление туризма после пандемии, повышающее спрос на торговые площади и гостиничную недвижимость;
улучшение экономических показателей и рыночной динамики, ввиду чего цены на коммерческую недвижимость продолжат двигаться по восходящей траектории (это заставляет инвесторов, нацеленных на покупку под сдачу, торопиться с выходом на местный рынок, чтобы максимизировать отдачу от капиталовложений и не переплачивать в будущем).

Читателям, заинтересованным инвестиции в покупку турецкой коммерческой недвижимости, рекомендуем рассмотреть предложения от партнеров портала:

Независимое исследование рынка подтверждает позитивную динамику

Собственный обзор рынка коммерческой недвижимости Турции за 1 квартал 2024 года опубликовала международная консалтинговая компания Cushman & Wakefield TR International. Авторы документа отмечают, что несмотря на экономический дисбаланс, ситуация на турецком рынке офисной недвижимости меняется к лучшему. Ключевые моменты:

Офисы: Помимо высокой инфляции и повышения обменного курса, неспособность собственников и застройщиков удовлетворить спрос из-за ограниченности предложения привела к продолжающемуся росту стоимости аренды офисных площадей в премиальных бизнес-центрах. Причем как в турецких лирах (₺), так и в долларах США ($). Вопреки экономическому спаду, позитивные ожидания относительно ближайшего будущего оказали положительное влияние на рынок офисной недвижимости. Зафиксирован значительный рост объема сделок в стоимостном выражении по сравнению с первым кварталом 2023 года. Доля незанятых арендаторами площадей в центральных деловых районах в отчётном периоде продолжала снижаться.
Торговые площади: Высокая заполняемость главных улиц продолжает способствовать росту стоимости аренды турецких торговых площадей. Заполняемость торговых центров и главных улиц значительно возросла ввиду ограниченности предложения и восстановления туризма. Это привело к тому, что уровень арендной платы на главных улицах Стамбула вырос на 67% как в ₺, так и в $ по сравнению с аналогичным периодом прошлого года. Помимо главных улиц Стамбула, в отчетном квартале наблюдалось тенденция к росту ренты в торговых центрах мегаполиса.
Логистические объекты. Количество складов в Стамбуле и его окрестностях, которые были сданы в аренду, сократилось на 50% по сравнению с прошлым годом. Но если учитывать общую площадь арендованных логистических объектов в квадратных метрах, можно констатировать увеличение на 200%. Арендная плата продолжала расти. Показатель увеличился на 18,75% по сравнению с тем же периодом предыдущего года.

А что с жильем? Квартиры и коттеджи в Турции дешевеют

Если верить данным из отчета Центра экономических и социальных исследований при Бахчешехирском университете (тур.: Bahçeşehir Üniversitesi Ekonomik ve Toplumsal Araştırmalar Merkezi; BETAM), цены на турецкую жилплощадь в реальном выражении падают уже 10 месяцев подряд. Анализ официальных данных и других источников показал, что в целом по стране темп изменения стоимости жилья в реальном выражении и годовом сопоставлении составил -16,3% по итогам апреля 2024 года.

В случае Стамбула и Измира темпы снижения цен составили -18,3% и -15,4%, соответственно. В столичной Анкаре наблюдалось более умеренное снижение. Показатель там составил -10,9% в годовом сопоставлении.

Индекс цен на жилье в реальном выражении и годовом сопоставлении в целом по стране непрерывно рос с мая 2020 года по июль 2023 года. После этого началось снижение, которое продолжилось и в апреле 2024 года.

Поскольку номинальные цены на жилье в последние месяцы стабильно оставались ниже темпов изменения ИПЦ, в случае реальных цен также зафиксировано снижение. Индекс цен на жилье в реальном выражении в отчетном месяце также снизился на 2,7 процентных пункта по сравнению с предыдущим месяцем (мартом 2024 гола), достигнув отметки в 170 единиц. Уровень изменения инфляции в период с марта по апрель составило чуть менее 3,2%. Поэтому темп роста цен на жилье по всей Турции в номинальном выражении (без учета инфляции) за тот же период достиг 1,6%.

Как и в предыдущие 8 месяцев, реальная цена продажи жилья в апреле снизилась в трех крупнейших турецких мегаполисах. Относительно марта 2024 года реальные цены на жилплощадь сократились на 2,6% в Стамбуле, на 3,4% в Анкаре и на 1,1% в Измире. В апреле индекс цен на жилье в реальном выражении составил там 166,7, 189,9 и 176,8, соответственно.

Темпы роста текущих цен в номинальном выражении и месячном сопоставлении составили 1,6%, 1,4% и 2,6%, соответственно. Стоимость квадратного метра объекта жилой недвижимости по состоянию на апрель 2024 года достигла в среднем 39 080 ₺ в Стамбуле, 21 250 ₺ в Анкаре и 32 632 ₺ в Измире.

Спрос на жилье в Турции, который резко упал после разрушительных землетрясений в феврале 2023 года, продолжал снижаться до ноября того же года, незначительно увеличившись лишь в июле. С декабря фиксировалась тенденция к росту. Но в феврале и марте спрос снова стал снижаться. Показатель сократился на 1,6% в годовом сопоставлении. В апреле 2024 года индикатор спроса на турецкое жилье снизился на 6%.

Бизнес в Турции, связанный с недвижимостью, остается прибыльным

Независимо от ценовой динамики на рынке жилья, офисов, логистических, промышленных или торговых площадей, бизнес в Турции, связанный с недвижимостью, остается прибыльным. Сектор операций в сфере недвижимости, который вносил положительный вклад в рост экономики ближневосточной страны на протяжении последних 59 кварталов подряд, в 1 квартале 2024 года вырос на 2,5%. Последний раз оборот данного сектора сокращался во втором квартале 2009 года. Об этом сообщает турецкая Ассоциация инвесторов в недвижимость (тур.: Gayrimenkul Yatırımcıları Derneği; GYODER).

В GYODER также отметили, что Турция остается крупнейшим рынком среди стран Организации Экономического Сотрудничества и Развития (ОЭСР) после США по количеству проданных единиц жилья. Хотя в 2023 году в Турции произошло 17-процентное сокращение продаж жилой недвижимости, эта страна остается самым динамичным рынком в Европе по количеству закрытых сделок. Этот факт способствует развитию бизнеса риэлторов и прочих профессиональных игроков рынка недвижимости.

Стоит ли инвестировать, учитывая ситуацию в экономике? Определенно! Кризис заканчивается

Если верить данным Турецкого статистического института (тур.: Türkiye İstatistik Kurumu; TÜİK), в первом квартале 2024 года экономика страны выросла на 5,7% в годовом сопоставлении. Интересно, что с точки зрения темпов роста первое место среди отдельных отраслей занял строительный сектор, оборот которого увеличился на 11,1% за январь-март. Это лучший показатель за последние 26 кварталов.

Число наемных работников, занятых в строительной отрасли, в январе 2023 года составило 1,55 млн. К марту 2024 года это число увеличилось до 2,06 млн. То есть на треть. Но даже несмотря на это, предложение недвижимости отстает от спроса на нее. По оценкам Стамбульской ассоциации строителей (тур.: İstanbul İnşaatçılar Derneği; İNDER), в Турции ежегодно должно сдаваться в эксплуатацию не менее 750-800 тысяч единиц жилья, чтобы удовлетворить спрос. Однако фактические результаты последних лет сильно отстают от целевых показателей.

Есть еще одна позитивная новость. Инфляция в Турции замедляется. ИПЦ в мае достиг 75,5% в годовом исчислении. Для сравнения: месяцем ранее годовая инфляция составила чуть менее 70%. Темп роста цен в месячном сопоставлении в мае также ускорился и составил 3,4%. Оба показателя превзошли средние прогнозы экономистов. Но, если верить оценкам авторитетных экономистов, эти уровни стали пиковыми. Эксперты сходятся во мнении, что худшее позади. Ожидается, что инфляция в Турции к концу 2024 года составит 38%.