ВНЖ за покупку недвижимости: 9 стран, где можно получить ВНЖ

Что такое ВНЖ за инвестиции в недвижимость? Это один из способов получить иммиграционный статус в другой стране, также известный как «золотая виза». Общая концепция предполагает внесение определенной суммы инвестиций в экономику выбранного государства путем покупки недвижимости. Иногда конкретный финансовый порог не установлен.

Почему этот способ привлекает инвесторов? От упрощения трансграничных поездок и новых возможностей в области банкинга, бизнеса и налогового планирования до проживания и работы в выбранной стране, а также перспективы получения ее гражданства и паспорта в обозримом будущем — причин получить ВНЖ за инвестиции в недвижимость хватает.

Но воспользоваться преимуществами вида на жительство за недвижимость, закрывая сделку купли-продажи на выгодных условиях, смогут далеко не все желающие. И дело не в размере собственного капитала потенциального соискателя. Недавно некоторые иммиграционные программы закрылись (Португалия, Ирландия). Другие вот-вот закроются (Испания). Пороговые размеры инвестиций повышаются (Греция, Турция) — равно как и цены на недвижимость в большинстве локаций. Качественное жилье дорожает. Готовы действовать? Это руководство и консультация у наших экспертов станут мощным подспорьем в выборе и покупке недвижимости под ВНЖ.

Преимущества и недостатки решения получить ВНЖ при покупке недвижимости

Рассмотрим плюсы этой категории «золотых виз», не забывая про минусы.

Плюсы вида на жительство за инвестиции в недвижимость

• Релокация. Если получить ВНЖ через недвижимость, можно постоянно проживать и легально работать в выбранной стране.
• Путешествия. Наличие вида на жительство дает свободу совершать произвольное количество въездов / выездов в принимающую страну, а также обеспечивает свободу передвижения и безвизовый въезд в другие страны. Например, получая вид на жительство в Сербии через покупку недвижимости можно свободно посещать с резидентской картой соседние страны (Албанию и Черногорию) благодаря инициативе Open Balkan. Новый ВНЖ также можно применять для получения виз через иностранные диппредставительства в принимающей стране.
• Маскировка. Получение ВНЖ через инвестиции / на ином основании полезно россиянам и белорусам, оказавшимся под страновыми (не индивидуальными) санкциями. С его помощью они могут абстрагироваться от исторической родины при оформлении виз, совершении банковских и деловых операций.
• Уровень жизни. Покупка недвижимости и оформление ВНЖ за рубежом открывают доступ к качественным образовательным услугам и передовой медицине, если правильно подобрать страну.
• Безопасность. Вкладывая деньги в покупку недвижимости за границей, получатель ВНЖ добивается диверсификации инвестиций и повышает защиту собственных активов. 
• Второй паспорт. Инвестиции в ВНЖ при покупке недвижимости дают возможность получить гражданство и второй паспорт в обозримом будущем. Но россиянин или другой иностранец, претендующий на гражданство определенной страны таким способом, будет обязан пройти стандартную натурализацию и, вероятно, сдать ряд тестов.
• Финансы и заработок. Наличие ВНЖ упрощает банковские операции и бизнес в принимающей стране. Вид на жительство также служит основанием для получения там фискального резидентства для целей налоговой оптимизации. Ряд стран, выдающих ВНЖ через покупку недвижимости, предлагают соискателям налоговые льготы (Греция).
• Выгодные инвестиции. Правильно подобрав недвижимость под ВНЖ, россияне и другие иностранные покупатели могут рассчитывать на прирост капитала при будущей перепродаже на вторичном рынке и стабильный пассивный доход от сдачи актива в аренду. Последнее невозможно в ряде стран, выдающих ВНЖ через покупку недвижимости. Примеры — Турция и Сербия, где после получения вида на жительство придется постоянно проживать в принимающем государстве для сохранения ВНЖ.

Минусы получения ВНЖ за покупку недвижимости

• Финансовый порог. Часто чтобы получить вид на жительство за инвестиции в недвижимость, приходится нести высокие первоначальные затраты. Есть исключения. Например, в ряде стран Балканского полуострова (Сербия, Черногория, Албания) допускается покупка квартир или коттеджей произвольной стоимости. Но площади приобретаемого актива должно хватать для размещения покупателя и членов его/ее семьи (при наличии).
• Эксплуатационные расходы. Покупая недвижимость за границей для получения ВНЖ, стоит учесть затраты на содержание этого актива. В странах Запада такие расходы сравнительно велики из-за высокой стоимости энергоносителей и общей дороговизны товаров и услуг в целом.
• Риски. Существуют инвестиционные и правовые риски. Например, рынок недвижимости выбранной страны может внезапно рухнуть, как это произошло в Испании в начале «десятых». Также может выясниться, что купленная недвижимость имеет ряд серьезных обременений (ипотека, другие собственники, долг перед налоговой и т. д.) или конструкционных дефектов, о которых продавец не сообщал до покупки. Избежать таких рисков, покупая недвижимость в другой стране, помогут анализ рыночных трендов и выбранного актива с привлечением экспертов (юристов, риелторов, инженеров).
• Налоги. При покупке недвижимости придется заплатить ряд налогов и сборов (гонорары риелторов и юристов, нотариальный сбор, налог на перерегистрацию права собственности). После покупки также придется платить годовой налог на недвижимость / богатство (в случае превышения определенного порога стоимости недвижимости). Также рекомендуется учитывать налогообложение доходов от аренды. А если собственник-арендодатель постоянно живет вне принимающей страны, учитывать нужно и соглашения об избежании двойного налогообложения. Причем налоговое бремя может вырасти. Например, все больше стран повышают налоги на краткосрочную сдачу, чтобы вынудить собственников недвижимости переводить ее на рынок долгосрочной аренды.
• Гражданство не гарантировано. Преимущества получения ВНЖ за покупку недвижимости могут быть нивелированы риском изменения законодательства, если конечная цель — оформление второго паспорта. Например, после смены власти новое правительство может лишить покупателей недвижимости под ВНЖ права на получение гражданства в упрощенном порядке (без сдачи экзаменов). Для этой цели гораздо разумнее сразу получить, например, турецкое гражданство через инвестиции в недвижимость.

Факторы, которые следует учитывать при выборе страны

• Деньги. Учтите минимальную сумму инвестиций в недвижимость для получения ВНЖ в выбранной стране. Требования по цене недвижимости, купить которую нужно, чтобы претендовать на вид на жительство, могут отсутствовать. В такой ситуации, вероятно, придется покупать актив с определенной жилплощадью.
• Проживание. Условия пребывания в принимающей стране — второй по важности фактор. Часто требуется постоянное проживание в таком государстве. Это автоматически налагает на покупателя налоговые обязательства перед ним. В лучшем случае придется периодически посещать принимающую страну после покупки недвижимости, чтобы не потерять ВНЖ.
• Скорость. Сроки получения ВНЖ за недвижимость сильно различаются от страны к стране. Обработка заявления и присвоение статуса могут длиться годами. Пример — Греция, где возник многотысячный бэклог из-за перегруженности профильных госструктур.
• Семья. Узнайте, кто из членов семьи вправе претендовать на получение вида на жительство наряду с основным соискателем. Пусть право указывать в заявке на получение ВНЖ членов семьи не актуальна для холостяков, но, учитывая перспективу вступления в брак, игнорировать ее не следует.
• Стабильность. Экономическая и политическая стабильность в принимающей стране определяют безопасность инвестиций в ее рынок недвижимости в долгосрочной перспективе.
• Инвестиционный потенциал. Обратите внимание на потенциал прироста стоимости недвижимости и доходность от аренды, а также ликвидности объекта в контексте гипотетической перепродажи на вторичном рынке в будущем. Изучите локацию и инфраструктуру, возможности для привлечения сторонней компании к управлению недвижимостью (при сдаче в аренду), а также анализ рынка и прогнозы. Не игнорируйте советы по выбору недвижимости для инвестиций под ВНЖ.
• Налоги и сборы. Узнайте все про разовые и ежегодные платежи, связанные с покупкой недвижимости под ВНЖ. Дополнительные платежи могут стать весомой прибавкой к цене сделки купли-продажи.

Страны, предлагающие ВНЖ за покупку недвижимости в 2025 году

Рассмотрим предложения самых популярных стран для получения вида на жительство через покупку недвижимости.

Греция

Минимальный размер капиталовложений под ВНЖ — €250 000. Но этот порог доступен только при перепрофилировании коммерческой недвижимости или покупке старого жилья, признанного объектом историко-культурного наследия, для реновации. В остальных случаях придется отдавать €400 тыс. или €800 тыс. за активы в менее и более популярных локациях, соответственно. Условия программы периодически меняются, но преимущества остаются: перспектива получения паспорта ЕС, отсутствие необходимости проживания, налоговые льготы для новых резидентов. В планах греческих властей ограничения на посуточную сдачу недвижимости, купленной под ВНЖ.

Венгрия

Новый продукт, доступный даже россиянам и белорусам. ВНЖ за покупку недвижимости изначально выдается на 10-летие. Инвестиционный порог — €500 тыс. Допускается сдача недвижимости в аренду после покупки. Есть вариант опосредованных инвестиций в жилье под венгерский вид на жительство — через фонд недвижимости. Порог в этом случае в 2 раза ниже.

Турция

Текущий пороговый уровень капиталовложений — $ 250 000. Но до июня 2022 года такой порог отсутствовал. Достаточно было купить недвижимость произвольной стоимости для постоянного проживания. Затем было введено пороговое значение инвестиций в размере $ 50 000. Тренд очевиден. Эксперты рекомендуют торопиться с покупкой недвижимости в Турции под ВНЖ, чтобы не переплачивать.

Бали (Индонезия)

Для получения индонезийской «золотой визы» (виза E28F) достаточно купить недвижимость на Бали (например, в Убуде) стоимостью не менее $1 млн. Дополнительно потребуется внести $130 000 на счет в государственном банке. В отношении иностранцев действуют ограничения по типу приобретаемой недвижимости и ее минимальной цене.

Испания

Для получения ВНЖ в Испании за недвижимость не обойтись без капиталовложений размером от €500 000. Жить в принимающей стране постоянно не придется. Можно свободно сдавать недвижимость в аренду. Но правила посуточной сдачи стабильно ужесточаются. В августе 2024 года правительство анонсировало пересмотр условия программы. Обещают упразднение «золотой визы» через покупку жилья. Но пока этот иммиграционный маршрут доступен.

ОАЭ (Дубай)

Объединенные Арабские Эмираты, которые известны высоким уровнем жизни и статусом низконалоговой юрисдикции, выдают резидентскую визу при покупке недвижимости. ВНЖ доступен за инвестиции размером от 2 миллиона дирхамов (около $545 000). В начале 2024 года эмиратские власти избавили соискателей от предварительных платежей в размере ½ порогового размера капиталовложений. Теперь можно купить недвижимость в Объединенных Арабских Эмиратах в ипотеку или рассрочку на этапе строительства (незавершенка), чтобы претендовать на получение ВНЖ.

Кипр

ПМЖ за инвестиции Республики Кипр, которая входит в состав Европейского Союза, но пока не является частью Шенгенской зоны, выдается после покупки недвижимости стоимостью от €300 000. В 2024 году существенно ужесточились требования. Например, власти усилили мониторинг инвестиционных активов. За преждевременную продажу недвижимости положены санкции. Также выросли финансовые требования при добавлении в заявку родственников. Эти минусы компенсируются плюсами в форме большого русскоязычного сообщества, транспортной доступности и сравнительно низких налогов, а также растущего рынка недвижимости.

Сербия

Получение ВНЖ в Сербии допускается на основании покупки недвижимости произвольной стоимости. Но нужно покупать актив определенной площади. Порог — 36 м2. Чем больше фигурантов в заявке на получение ВНЖ через недвижимость, тем выше порог. Преимущества для россиян — культурная близость с сербами, большое сообщество экспатов, дружественность балканской страны к РФ, транспортная доступность, легкий путь к гражданству (натурализация длится 3 года, не нужно сдавать тесты) и перспектива вступления в ЕС.

Таиланд

Инвесторам доступна долгосрочная резидентская виза за покупку недвижимости в Таиланде стоимостью от $ 500 000. Претенденту на получение ВНЖ также придется продемонстрировать совокупную стоимость собственных активов размером от $1 000 000 и годовой личный доход от $ 80 000. Получение гражданства в Таиланде — сложная задача.

Сравнительная таблица программ получения ВНЖ за покупку недвижимости

* Греческая «золотая виза» доступна соискателям из РФ и РБ со вторым паспортом. Например, персонам, получившим гражданство Киргизии в упрощенном порядке через рождение в СССР.

Пошаговая процедура получения ВНЖ за покупку недвижимости

• выбор страны для получения вида на жительство через недвижимость и ознакомление с местной инвестиционной программой;
• консультация с экспертами (риелторы, юристы, инженеры, оценщики, иммиграционные агенты) и заключение соглашений о сопровождении сделки;
• поиск и выбор недвижимости для покупки под ВНЖ;
• проверка актива;
• оформление сделки купли-продажи;
• подготовка и подача заявки и сопроводительных документов на получение ВНЖ;
• получение вида на жительство;
• соблюдение условий программы и продление ВНЖ с перспективой перехода к ПМЖ и гражданству.

Сопроводительные документы, необходимые для получения ВНЖ при покупке недвижимости

Зачастую получение вида на жительство за капиталовложения требует предъявления документов из следующего списка (перечни могут различаться в зависимости от стран и программ):

• (загран)паспорт;
• фото паспортного формата;
• договор купли-продажи недвижимости;
• документы, подтверждающие законное происхождение накоплений / доходов;
• справка, подтверждающая отсутствие судимостей;
• медстраховка, охватывающая период запланированного пребывания в стране назначения;
• результаты медицинского осмотра;
• документы, необходимые при добавлении в заявку родственников (свидетельства о браке и рождении членов семьи).

Возможные причины отказа в выдаче ВНЖ и способы их избежать

Наиболее частые причины отказа:

• подача заведомо ложной информации / поддельных документов;
• неполный пакет документов или некорректное составление документации;
• пребывание соискателя под персональными санкциями;
• наличие судимостей;
• угроза репутации / национальной безопасности принимающей страны при получении иностранцем ее ВНЖ через недвижимость;
• несоответствие купленной недвижимости требованиям программы.

Чтобы избежать отказа по заявке о получении вида на жительство через покупку недвижимости, внимательно ознакомьтесь с правилами программы и четко им следуйте. Также рекомендуется обратиться за помощью к профи. Столкнувшись с отказом по заявке, как правило, можно подать аргументированное возражение (апелляцию).

Заключение и ответы на часто задаваемые вопросы (FAQ)

Получить вид на жительство, купив недвижимость, можно во многих странах. К сожалению, это руководство охватывает только самые привлекательные варианты. В противном случае оно оказалось бы слишком объемным. Узнать больше про иммиграционные маршруты, которые остались без внимания, можно в страновых разделах портала и на консультации с нашими экспертами.

Важно: даже если в выбранной стране нет программы получения вида на жительство за инвестиции в жилье, покупка недвижимости там станет весомым аргументом в пользу иммигранта при рассмотрении властями его/ее заявления на иммиграционный статус иной категории.

Недвижимость стабильно дорожает во многих странах. Растущее число государств прекращает выдавать вид на жительство при покупке недвижимости или повышает инвестиционный порог. Чтобы заключить выгодную сделку купли-продажи с недвижимостью в Европе или за ее пределами, избежать скрытых расходов, оформить вид на жительство для себя и своей семьи и организовать комфортный переезд в страну своей мечты, не стоит мешкать!