Многие обозреватели рынка инвестиционной иммиграции предполагали, что увеличение инвестиционного порога при оформлении ВНЖ в Греции через покупку недвижимости в 36 густонаселенных муниципалитетах, произошедшее в августе 2023 года и де-факто анонсированное годом ранее, станет драйвером спроса на получение «золотой визы». Так и произошло. Но даже после изменения правил спрос остался высоким. В итоге греческая «золотая виза» стала самой популярной в мире в 2023 году. Тем не менее ей грозит отмена.
Подорожание не привело к исчезновению спроса
Иммигранты-инвесторы не сбавили обороты после вступления в силу новых правил, приведших к повышению цен. За четыре месяца, прошедшие с момента изменения политики, в общей сложности 2866 инвесторов подали заявления на «золотую визу». В среднем 717 в месяц. Результат на 65% больше, чем за те же четыре месяца в 2022 году. Это позволяет предположить, что спрос на программу стимулируют другие факторы.
За период с начала января по конец ноября 2023 года власти Греции получили 7752 заявки на выдачу резидентства через инвестиции. Это исторический рекорд. Результат оказался на 78% больше, чем за весь 2022 год (предыдущий рекордный год). Но еще месяц остался неучтенным. Текущий результат также делает греческую программу по выдаче «золотых виз» самой востребованной в мире среди себе подобных по итогам года.
Устранение бэклога
Из 7752 заявок, полученных в 2023 году, греческие чиновники на конец ноября одобрили только каждую пятую. Но и отклонили греки немного: только 14 заявок. Это менее одного процента обработанных кейсов. Соответственно, огромное количество заявлений пока ожидает рассмотрения.
Несмотря на нетипично высокий поток заявок, греческие власти в ноябре 2023 года, наконец, смогли сократить огромный бэклог. Впервые с августа 2022 года общее количество ожидающих рассмотрения заявлений на предоставление резидентства (первичное / продление основным инвесторам и членам их семей) фактически немного снизилось. Показатель сократился с 27 512 (август 2022 года) до 27 045 (ноябрь 2023 года).
Ответы по заявкам на первичное резидентство по-прежнему задерживаются. Но сокращение необработанных заявок с 7 542 в августе 2022 года до 7 319 в ноябре 2023 года, несмотря на рост потока соискателей (число заявок превышало количество одобрений каждый месяц в течение последних 15 месяцев), указывает на стремление греческих чиновников наверстать упущенное.
Бэклог остается большим и отражает огромные объемы пока неучтенных прямых иностранных инвестиций. Если предположить, что средняя инвестиция на одного заявителя составляет € 300 000, то 7 319 заявок от основных заявителей на первичный ВНЖ, ожидающих рассмотрения, будут соответствовать инвестициям совокупным размером 2,2 млрд евро. Аналогичным образом за 7 752 заявками, поданными в 2023 году, стоят инвестиции на сумму, превышающую 2,3 млрд евро.
Вывод? Программа по выдаче «золотых виз» стала мощным подспорьем для греческой экономики, которая находилась на уверенной восходящей траектории с тех пор, как в 2019 году к власти пришла дружелюбная к бизнесу (некоторые сказали бы, экономически грамотная) администрация Кириакоса Мицотакиса. С ее помощью новый премьер привлекал в 2023 году прямые иностранные инвестиции (ПИИ) на сумму почти 200 млн евро в месяц.
География спроса и самые популярные греческие регионы
Бэклог в значительной степени сосредоточен в столичном греческом регионе. Речь об Аттике, где на столах чиновников находятся 86% из 8 461 ожидающих рассмотрения заявок на первичное резидентство и продление ВНЖ от основных заявителей. Эта концентрация, вероятно, несколько снизится в следующем году, поскольку инвесторы теперь предпочитают подавать заявки в регионах, которые предлагают более низкие минимальные инвестиционные пороги.
Однако портовый город Пирей, скорее всего, продолжит привлекать инвестиции в Аттику, поскольку он не входит в число 36 муниципалитетов, где минимальные инвестиционные требования выросли. Даже несмотря на вождение в состав Афинской агломерации.
Самой быстрорастущей группой инвесторов в 2023 году (исходя из данных за январь-ноябрь включительно) в абсолютном выражении стали китайцы. Ряды бенефициаров программы пополнил 2001 иммигрант-инвестор из Китая. Далее следовали турки (457), ливанцы (192), иранцы (169), американцы (92), египтяне (73). Количество действующих «золотых виз» у граждан России сократилось на 44.
Среди почти 15 тыс. основных заявителей, которые на момент публикации свежей статистики удерживали греческие «золотые визы» (первичные ВНЖ и продления вместе взятые), на долю китайцев приходилось 58%, турок — 7%, россиян и ливанцев — по 5%, а иранцев и египтян — по 3%.
Напомним, что в марте 2022 года греки ввели санкции в отношении иммигрантов-инвесторов из России из-за украинского кризиса. Выдача ВНЖ за недвижимость россиянам была де-юре прекращена. Но местные чиновники готовы принимать заявку от российских соискателей, у которых есть иностранный паспорт. Получить такой документ быстро можно за инвестиции в Турции или Вануату. Также возможно получение гражданства Киргизии в упрощенном порядке.
ΠΑ.ΣΟ.Κ. лоббирует упразднение «золотой визы»
Но не все в Греции рады притоку в страну иммигрантов-инвесторов, активность которых на рынке жилья якобы «перегревает» его и делает решение жилищного вопроса несбыточной мечтой для многих коренных греков. Заработать «политические очки», лоббируя интересы таких недовольных греков, решили политики из Всегреческого социалистического движения (греч.: Πανελλήνιο Σοσιαλιστικό Κίνημα; ΠΑ.ΣΟ.Κ), которое считается одной из главных оппозиционных партий страны.
Лидер этой политической партии левоцентристского толка Никос Андрулакис призвал упразднить программу по выдаче «золотых виз» в Греции. Пообещав начать общенациональную кампанию против программы, которая, по его словам, является причиной резкого роста цен на жилье в Афинах. Андрулакис заявил, что администрация Мицотакиса «управляла страной как агентство недвижимости».
По словам оппозиционера, программа «достигла своих пределов». Он отметил, что большинство инвесторов были китайцами, и подверг критике действующее правительство за то, что оно «делает греческую экономику менее греческой». Андрулакис также заявил, что Португалия и Испания отменили или приостановили действие своих «золотых виз», что является откровенной ложью.
Рекордный приток иностранных инвестиций в рынок недвижимости Греции в 2023 году
Греция — одно из самых привлекательных направлений для иностранных покупателей недвижимости. Интерес зарубежных инвесторов к греческому рынку поддерживается на высоком уровне не только за счет программы по выдаче «золотых виз» и вида на жительство. Некоторые покупают там жилье для отдыха и/или приумножения капитала, сдавая его в аренду и готовясь к перепродаже, когда цены достигнут пика. Число таких покупателей выросло после пандемии — вместе с реализацией копившегося несколько лет отложенного спроса на отдых в Греции.
Как показывают данные, приведенные Центробанком Греции (греч.: Τράπεζα της Ελλάδος) в промежуточном отчете о денежно-кредитной политике, только в 2022 году и за девять месяцев 2023 года прямые иностранные инвестиции в местный рынок недвижимости составили € 2,9 млрд.
За 9 месяцев 2023 года, как отмечает регулятор, прямые иностранные инвестиции в рынок недвижимости этой страны составили 1,644 млн евро. Показатель превысил на 28,7% результат, зафиксированный в целом за 2022 год (1,277 млн евро).
Греческий рынок недвижимости продолжает вызывать значительный инвестиционный интерес, несмотря на негативные события в международной среде и неопределенность, возникшую в течение последних двух лет из-за усиливающейся геополитической нестабильности. В докладе регулятора отмечается, что сильный спрос наблюдается одновременно с низким предложением. Это способствует росту цен. В документе также подчеркивается, что усиливать рыночную динамику помогают:
- позитивная динамика в сфере туризма;
- востребованность краткосрочной аренды;
- программы субсидирования жилья для молодежи;
- возросший инвестиционный интерес из-за границы к приобретению недвижимости под оформление «золотой визы».
Экспертам греческого ЦБ вторят аналитики консалтинговой компании Berkshire Hathaway HomeServices. По их оценкам, приток покупателей с высоким собственным капиталом на греческий рынок недвижимости в 2023 году увеличится на 20%, ввиду чего их количество достигнет 1,2 тыс. Греческий рынок находится на 7 месте в мировом рейтинге самых популярных локаций для приобретения элитного жилья. Греция обогнала Португалию и Испанию, которые оказались на 9-м и 14-м местах, соответственно.
Еще один важный вывод из отчета компании Berkshire Hathaway HomeServices — увеличение количества американских покупателей на 15–20% по сравнению с 2022 годом. Покупатели из США ориентируются на недвижимость на Афинской Ривьере, в северных пригородах Аттики и на популярных островах (Миконос, Санторини, Парос, Киклады, Крит, Корфу и Родос).
В 2023 году также наблюдался высокий спрос со стороны покупателей из стран ЕС. Европейцы активно тратились на приобретение жилья для отдыха как на популярных островах, так и на Афинской Ривьере. По прогнозам Berkshire Hathaway HomeServices, 2023 год отметится новым историческим максимумом с точки зрения иностранных инвестиций в рынок недвижимости Греции. Ожидается, что показатель приблизится к 3 млрд евро.
