Запрет на строительство курортного жилья грядет во Франции — пора покупать

Давно мечтали купить недвижимость во Франции, но пока не планируете переезжать туда для постоянного проживания? Рекомендуем поторопиться с покупкой! Почему? Местные власти намерены ограничить строительство курортного жилья.

Контекст: что такое La Résidence Secondaire?

Для начала разберёмся, что такое «второй дом» во Франции. Жилье, используемое собственником как неосновное место жительства (фр.: La Résidence Secondaire, также можно услышать термины «La Maison Secondaire» или «La Habitation Secondaire») — это объект недвижимости вроде квартиры, виллы, шале или иного коттеджа, выступающее местом отдыха владельцев или арендаторов. Но только в течение коротких периодов в разрезе года (праздники, выходные, досуг и т. д.).

Французский термин «La Residence Secondaire» может ввести в заблуждение англоговорящих, поскольку он звучит как иммиграционный статус: дополнительное резидентство, вид на жительство. Важно понимать разницу. Особенно когда речь идет о налогах и оформлении иммиграционных документов (см. ниже).

Сколько La Résidence Secondaire во Франции, и почему их количество вызывает недовольство?

С 50-х количество La Résidence Secondaire во Франции стабильно росло. На долю таких объектов жилого недвижимого имущества, если отталкиваться от оценок независимых экспертов (официальной статистики нет), приходится около 10% национального жилого фонда европейской страны. Если верить оценкам французской прессы, это рекордный уровень по мировым меркам.

Доля La Résidence Secondaire различается в зависимости от департамента. Причем в курортных зонах она, как правило, значительно превышает средний по стране уровень. Примеры:

• Побережье. Во многих прибрежных городах Франции более 15% недвижимости используется как неосновное жилье. На Корсике (два департамента) около трети жилья относится к рассматриваемой категории. В прибрежных городах Ле-Баркарес (южный департамент Восточные Пиренеи) и Кабур (северный департамент Кальвадос) 80% жилфонда относится к рассматриваемой категории. В Карнаке (Морбиан) и Ле Туке (Па-де-Кале) доля такой недвижимости в жилфонде превышает 70%.
• Горы. Некоторые районы Альп и Пиренеев также известны большим количеством домов для отдыха. Например, в городе Жерм (Верхние Пиренеи) 97% жилья относится к категории La Residence Secondaire.

Основные собственники такого жилья — французы. Но среди владельцев La Residence Secondaire также широко представлены граждане Великобритании, Германии, Нидерландов, Бельгии и США. В соответствующих районах местные жители сталкиваются с острой нехваткой квартир и коттеджей, доступных для долгосрочной аренды или покупки. Это ведет к росту цен, вызывая недовольство электората.

Законопроект о запрете на строительство La Résidence Secondaire: суть, последствия и лазейки

Французские политики предлагают ограничить строительство неосновного жилья в стране. Законопроект уже поступил в парламент. Предлагаемый документ в случае принятия позволит муниципалитетам, где более 15% недвижимости — «вторые дома», ограничить использование новостроек только в качестве «основного жилья».

Местные органы власти смогут создать определенные зоны, где строительство новых объектов недвижимости жилого назначения может осуществляться только для последующего использования собственниками или долгосрочными арендаторами в качестве основного места жительства.

Последствия? Принятие законопроекта, по мнению экспертов, окажет значительное влияние на рынок недвижимости в туристических локациях. Пострадает большинство прибрежных муниципалитетов, а также большинство муниципалитетов в Альпах, Пиренеях, горных областях Корсики, Лимузене и Севеннах.

Есть ли лазейки? Да. Принятие законопроекта не помешает людям превратить текущее основное место жительства во второй дом или дом для отдыха, избегая санкций. Это также не помешает купить уже построенный дом и использовать его в качестве неосновного.

Каковы шансы, что законопроект станет законом?

Законопроект, впервые представленный в апреле 2023 года французскими депутатами от центристской партии Возрождения (фр.: Renaissance) и левоцентристской Социалистической партии (фр.: Parti socialiste de France), который также включает ограничения на сдачу недвижимости в аренду через Airbnb, уже был принят Национальной ассамблеей (фр.: Assemblée nationale). Это произошло в январе 2024 года. 21 мая документ утвердил Сенат (фр.: Sénat).

Следующим шагом станет рассмотрение законопроекта Объединенным парламентским комитетом (фр.: Commission Mixte Paritaire). Рассмотрение запланировано на 24 июня 2024 года. Однако, поскольку президент Франции Эммануэль Макрон недавно объявил о внеочередных парламентских выборах, которые должны состояться 30 июня и 7 июля, текущие законопроекты, проходящие через парламент, были отложены.

Даже если законопроект в конечном итоге будет принят, некоторые законодатели полагают, что он будет ограничен Конституционным советом Франции (фр.: Conseil constitutionnel). Почему? На основании права на собственность, о котором говорилось еще в 1789 году во французской «Декларации прав человека и гражданина» (фр.: Déclaration des Droits de l’Homme et du Citoyen).

Депутат Иньяки Эчанис от левоцентристской Социалистической партии, который первоначально помогал внести спорный законопроект, сообщил французской прессе, что Конституционный совет может счесть 15-процентный порог слишком высоким.

Первоначально Национальное собрание установило порог для районов, в которых 20% домов являются вторыми домами. Но Сенат снизил этот порог до 15%. В законе есть еще один сложный аспект — вопрос о том, как долго дом должен оставаться основным местом жительства, прежде чем владелец сможет изменить его назначение.

Уже действующие ограничения, касающиеся La Résidence Secondaire

Жилье, относящееся к категории La Residence Secondaire, уже давно выступает источником проблем для ряда муниципалитетов. Считается, что существование такой категории недвижимости может способствовать росту числа спекулятивных сделок и «перегреву» рынка, ухудшению состояния окружающей среды, росту цен на землю, трудностям с доступом к жилью для местных жителей и т. д.

Чтобы попытаться решить эти проблемы, центральное правительство в конце 2023 года предоставило муниципалитетам возможность повысить налог на недвижимость из категории La Residence Secondaire (см. ниже).

Дополнительные полномочия в вопросе неосновного жилья получили администрации районов, испытывающих нехватку жилплощади. Чтобы официально получить такой статус по решению центрального правительства, муниципальные власти должны доказать, что местные жители вытеснены с рынка.

Зачем это нужно? Данная мера была введена с целью побудить домовладельцев продать недвижимость и тем самым освободить жилье для местного населения. Однако увеличение фискального бремени, которое в большинстве случаев составляет всего несколько сотен евро в год, по мнению экспертов, не заставит домовладельцев устроить массовую распродажу и, соответственно, не сможет повлиять на предложение.

Столкнувшись с суровой реальностью, выборные должностные лица решили продолжить ужесточение правовых норм в отношении неосновного жилья. Так и появился новый законопроект.

La Residence Secondaire vs Homement Principale

Также важно понимать термин «La Résidence Principale» или «Homement Principale». Так во Франции обозначается основное место проживания — арендованное или находящееся в собственности жилье, где проживает холостяк/холостячка или семья.

Наиболее распространенный принцип категоризации жилья основан на количестве времени, которое собственник или арендатор проводит там. Как правило, если продолжительность пребывания превышает 6 месяцев в году, то жилье относится к категории Homement Principale. Но могут быть приняты во внимание другие переменные. Примеры:

• местонахождение центра основных финансовых и профессиональных интересов;
• место проживания членов семьи.

Соответственно, La Résidence Secondaire — это любое принадлежащее конкретному физлицу или арендуемое таким физлицом жилье, которое не выступает для него основным местом жительства. Важно: даже если определенный объект французской недвижимости — единственный актив такого рода в собственности физлица, ее все равно можно считать La Résidence Secondaire, если собственник не проводит там большую часть года и/или не имеет в соответствующей локации экономических, деловых, профессиональных, социальных и иных интересов.

Почему это важно?

Важно понять, к какой категории относится ваша французская недвижимость (собственная или арендованная). Почему? Причин минимум 4:

• Налог на недвижимость. Каждый владелец жилой недвижимости во Франции, включая собственников, которые постоянно живут за границей, обязан заполнять декларацию по налогу на недвижимое имущество. Один из вопросов касается использования жилья: для собственного размещения/сдачи/отдыха. Домовладельцам во Франции нужно платить 2 налога:
  • Taxe foncière — подлежит уплате, независимо от способа использования жилплощади. Ряд коммун взимает «доплату» с собственников, которые используют местное жилье как La Résidence Secondaire. Из-за этого счета иногда увеличиваются на 60%. В ряде регионов благодаря этому в местную казну поступают крупные суммы. В 2023 году власти Сен-Тропе заявили, что муниципалитет потратит около 3 миллионов евро, собранных в виде налогов на недвижимость с владельцев неосновного и курортного жилья, для строительства социальных квартир с целью размещения местного населения.
  • Tax d’habitation –—для собственников, занимающих собственное жилье. Сбор постепенно отменялся во многих регионах. Ранее его платили долгосрочные арендаторы (если жилье сдавалось), но теперь — только собственники.
• Налоговая декларация. Фискальные резиденты Франции обязаны заполнять годовую декларацию о подоходном налоге. В документе нужно указать все источники дохода на глобальном уровне, а также другую финансовую информацию, включая счета в банках за пределами Франции. Резидентство для целей налогообложения отличается от резидентства для целей иммиграции, и стать налоговым резидентом Франции можно, просто оставаясь там более 183 дней в году. Если указать собственную французскую недвижимость в качестве основного места жительства (Homement Principale), это будет сочтено индикатором налогового резидентства, и в большинстве случаев приведет к необходимости заполнения годовой налоговой декларации.
• Налог на прирост капитала. При продаже французской недвижимости также существуют некоторые различия между основным и вторичным жильем. Если собственник продает основное место жительства, не придется платить налог на прирост капитала. Но если продается условный дом для отдыха, то платить налог, возможно, придется.
• Визы и резидентские карты. Негражданам Евросоюза нужна французская виза, чтобы проводить во Франции более 90 дней в разрезе произвольных 180-дневных периодов. Если собственник жилья в этой стране желает получить визу для ее посещения, сохраняя резидентство родного государства отбытия, понадобится краткосрочная гостевая виза во Францию. Если французская недвижимость указана в качестве основного места жительства, понадобится долгосрочная виза (например, долгосрочная гостевая виза, виза супруга или рабочая виза), чтобы легально там жить. Обладателям французской карты резидента (Carte de séjour) могут быть только иностранцы, которые указывают собственную или арендованную жилплощадь во Франции как Homement Principale.

Выводы

Мечта о шале во французских горах или апартаментах у моря во Франции становится все более далекой. Законопроект, который незаметно для многих проходит через парламент, может взвинтить цены на такое жилье в горных и прибрежных районах.

Что делать? Поторопиться с покупкой! Как показывает новейшая история, страны могут не только ограничивать строительство курортного жилья, но и вводить многолетние запреты на продажу квартир и коттеджей иностранцам. Такие ограничения уже ввели, например, Канада и Австралия.

Покупать первое попавшееся, конечно, не стоит. Благо, во Франции хватает достойной внимания курортной недвижимости с привлекательным соотношением цены к качеству. Но по мере приближения даты вступления нового закона в силу такое жилье, вероятно, будет быстро дорожать.