Владеете жильем для сезонного использования во Франции или планируете купить там недвижимость не для постоянного проживания? Рекомендуем ознакомиться с рядом новых законов и изменений для домовладельцев, которые вступят в силу в 2025 году.
Регистрация для посуточной сдачи
С 1 января 2025 года во Франции вступает в силу новый закон, который касается всех, кто сдает французскую жилую недвижимость в краткосрочную аренду. Даже если жилплощадь сдается на пару недель в году. Соответствующим собственникам придется платить налоги по новым правилам, независимо от типа располагаемого актива — будь то основное место жительства или сезонное жилье.
Нововведения охватят физлиц и компании. Например, владельцев гете (фр.: Gîte), то есть жилплощади во Франции, сдаваемой в аренду собственником в период отсутствия на время отпуска / по иным причинам. Изменения коснутся и управляющих компаний, организующих сдачу в аренду шале и прочего имущества.
Собственнику-арендодателю / управляющей компании надлежит зарегистрироваться в мэрии (фр.: mairie) по месту расположения сдаваемой жилплощади. Некоторые местные органы власти и ранее уже обязывали таких субъектов регистрироваться. С 1 января 2025 года требование будет распространяться на всю страну.
Собственники жилья не для постоянного проживания, которые решают сдавать жилплощадь в аренду даже на пару недель в году, теперь также должны запрашивать разрешение на изменение целевого назначения на «меблированное туристическое жилье» (фр.: meublé de tourisme). Неспособность / нежелание зарегистрировать недвижимость таким образом может повлечь штраф в размере €10 000.
Жилье для сезонного использования, сдаваемое в краткосрочную аренду туристам, также должно соответствовать высоким стандартам энергоэффективности. А потенциальные арендодатели-посуточники, владеющие квартирами в многоквартирных домах с товариществами собственников (coproprieté), должны получить одобрение таких товариществ.
Эти изменения не распространяются на собственников недвижимости во Франции, которые разрешают друзьям или членам семьи останавливаться в своей жилплощади в период отсутствия собственника. Есть условие: такие друзья или родственники не должны платить за размещение.
Налог на арендный доход
Сдача неосновного места жительства во Франции в краткосрочную или долгосрочную аренду всегда считалась получением дохода из французского источника. Такие поступления подлежат учету во Франции посредством ежегодной декларации о доходах (фр.: déclaration des revenus).
В 2025 году ситуация не изменится. Но в рамках нового закона о сдаче недвижимости в аренду налоговая льгота (необлагаемый НДФЛ минимум) на доход от сдачи установлена на уровне 30%, если годовой размер поступлений из соответствующего источника не превышает 15 000 евро.
Налоги на недвижимость
Вышеуказанные изменения касаются только людей, сдающих в аренду свое французское жилье. Но есть и некоторые другие изменения фискального характера, которые касаются всех домовладельцев. Введенная властями еще в 2023 году обязательная подача декларации для собственников недвижимого имущества (фр.: déclaration des biens immobilier или déclaration d’occupation) в 2025 году не упраздняется.
Домовладельцам, которые уже заполняли и подавали такую декларацию в 2023 и 2024 гг., не придется подавать ее снова в 2025 году, если ничего не изменилось. Отчитываться перед налоговиками придется:
- если физлицо продало или купило недвижимость во Франции в прошлом году;
- или если основное место жительства стало неосновным (или наоборот).
Если домовладелец считает цифры в счетах по налогу на недвижимое имущество, поступающих в его адрес, завышенными, первым делом следует проверить déclaration des biens immobilier и убедиться, что все данные о недвижимости указаны корректно. Например, площадь, количество комнат, хозяйственные постройки. Также рекомендуется убедиться, что пустующий актив указан как неосновное место жительства (фр.: maison sécondaire).
В последние годы многие владельцы недвижимости во Франции сообщают о резком повышении как налога на недвижимое имущество (фр.: taxe foncière), который платит собственник, так и налога на занимаемое жилье (фр.: taxe d’habitation), уплачиваемого жильцами. Это может быть обусловлено как некорректным декларированием активов, так и пересмотром налоговых ставок / надбавок местными органами власти. Рекомендуем консультироваться с налоговыми юристами, чтобы избежать переплат.
Зоны с дефицитом жилплощади
Официальное присвоение определенному региону статуса зоны с острой нехваткой жилья (фр.: zone tendu) позволяет местным властям вводить дополнительный налог на неосновное жилье для домовладельцев. Местные органы власти могут подать заявку на получение этого статуса в любое время. Но решение центрального правительства о присвоении региону статуса zone tendu вступает в силу с начала года.
Поэтому велика вероятность, что определенные районы получат этот статус в начале 2025 года, тогда как некоторые локации его лишатся. Можете воспользоваться онлайн-инструментом по ссылке, чтобы проверить, входит ли определенный французский район в zone tendu. Для этого понадобится почтовый индекс.
EES и ETIAS
Этот раздел касается не только владельцев неосновного жилья во Франции. Всем частым гостям европейской страны стоит быть в курсе любых изменений в правилах поездок, связанных с двумя новыми системами пограничного контроля ЕС, известными как EES и ETIAS.
Соответствующие изменения должны вступить в силу в 2025 году. Но введение EES и ETIAS уже несколько раз откладывалось, поэтому гарантий ввода их в эксплуатацию в указанном периоде никто не дает. Ожидается лишь, что EES вступит в силу первой. Обещан поэтапный ввод в эксплуатацию в течение шести месяцев.
Степень влияния нововведений на собственников жилья во Франции, не используемого для постоянного проживания, зависит от их гражданства и наличия у таких персон краткосрочной французской гостевой визы. Возможные сценарии:
- Гражданин страны ЕС. Ничего не изменится, если для путешествий во Францию используется паспорт ЕС.
- Неграждане ЕС, без краткосрочной гостевой визы. После введения EES потребуется предварительная регистрация для снятия отпечатков пальцев и сканирования лица. Процедура однократная. Для последующих поездок потребуется только сканирование паспорта. После введения ETIAS потребуется оплатить онлайн-авторизацию въезда. Услуга стоит €7. Для путешественников старше 70 лет и младше 18 лет предусмотрено освобождение. Услуга оплачивается раз в 3 года. Перепроходить процедуру нужно, получив новый паспорт.
- Неграждане ЕС с краткосрочной гостевой визой. Держатели виз освобождены от предварительной регистрации в EES. Проходить процедуру не нужно, если путешествие планируется в течение срока действия визы. Держателям виз также не требуется выполнять формальности в рамках ETIAS, включая онлайн-авторизацию.
