Совокупный оборот рынка недвижимости Сербии в первой половине 2023 года составил 3,3 млрд €. Статистикой поделился Геодезический институт Сербской Республики (серб.: Republički geodetski zavod; RGZ). В тематическом отчете ведомства отмечается, что более трети (34%) общей стоимости проданного в отчетном периоде недвижимого имущества (т.е. 1,1 млрд €) пришлось на долю частично регулируемого субрынка. Также заметен значительный рост числа и общей стоимости сделок в этом сегменте, что вызывает опасения у экспертов.
Классификация RGZ
Согласно классификации RGZ, рынок недвижимости включает следующие составляющие:
- Регулируемый субрынок охватывает только сделки купли-продажи недвижимости, которые на 100% регулируются профильным законодательством. В частности, все процедуры осуществляются в соответствии с регламентом, а вся недвижимость регистрируется в едином государственном кадастре. В частности, недвижимое имущество, проданное на регулируемом рынке, регистрируется в кадастре в установленные законом сжатые сроки (не более 5 рабочих дней). Это обеспечивает юридическую безопасность и защиту прав всех участников сделки, оставляя мошенникам минимум пространства для маневра.
- Частично регулируемый субрынок включает операции с недвижимым имуществом, не регистрируемые в кадастре / регистрируются несвоевременно. На практике это означает, что, несмотря на наличие и частичное применение отдельных положений законодательства, регламентирующих отдельные аспекты сделок, очень часто процессы установления права собственности, (пере)регистрации, ипотечного финансирования покупок банками и другие процессы не выполняются на 100% в соответствии с регулирующими нормами. Наиболее распространенная причина – несоответствие имеющейся у собственника документации требованиям к сопроводительным документам, необходимым для регистрации в кадастре в соответствии с действующим законодательством. Как показывает практика, сделки с недвижимостью на частично регулируемом субрынке сопровождаются очень сложными и запутанными процедурами определения права собственности, что создает риски для покупателей.
- Нерегулируемый субрынок охватывает сделки с недвижимостью, построенной не в соответствии с правовыми нормами. Эти объекты недвижимого имущества не зарегистрированы в кадастре и не контролируются компетентными органами. Покупатели часто подвергаются риску мошенничества, совершая сделки с соответствующими активами, поскольку они не информированы о правовом статусе покупаемой недвижимости. RGZ не располагает данными о сделках с активами на нерегулируемом субрынке.
Усиление негативного тренда из-за медлительности застройщиков при регистрации недвижимости
Несмотря на очевидные риски, частично регулируемый субрынок недвижимости в Сербии быстро растет — как с точки зрения количества сделок, так и в плане оборота в стоимостном выражении. Об этом свидетельствуют данные RGZ.
Хотите купить недвижимость в Сербии / иной юрисдикции без каких-либо рисков? Наши эксперты помогут выбрать и купить актив без незадекларированных обременений, скрытых собственников и других «сюрпризов». Узнайте больше о том, как именно мы можем вам помочь, на бесплатной консультации. Начните с заполнения формы.
Количество договоров, заключенных в рамках частично регулируемой рыночной системы в первой половине 2023 года, составило 9 494 ед. Это на 137% больше, чем в первой половине 2020 года. Также отмечается, что в случае покупки недвижимости в Сербии напрямую у инвесторов / застройщиков целых 78% от общей стоимости закрываемых сделок купли-продажи приходится на частично регулируемый субрынок (данные по итогам 1 полугодия 2023 года).
Сложная ситуация в сегменте сделок с жильем
Квартиры, таунхаусы и отдельно стоящие коттеджи на одну семью чаще всего покупаются у инвесторов / застройщиков. В этом сегменте за последние четыре года наблюдался значительный рост покупок на частично регулируемом субрынке.
Доля покупок жилья, совершенных напрямую у инвестора / застройщика на частично регулируемом субрынке, по отношению ко всему первичному рынку жилья в Сербии в первом полугодии 2023 года достигла 70%. В первом полугодии 2020 года этот показатель составлял 50%.
В Белграде текущий уровень еще выше. По итогам января-июня 2023 года он составил целых 85%. Для сравнения: в 2020 году доля покупок жилья напрямую у инвестора / застройщика на частично регулируемом субрынке по отношению ко всему первичному рынку жилья в столице Сербии составляла 55%.
Самые популярные локации и нотариальные бюро
Наибольшее количество договоров купли-продажи (2471 ед.), на частично регулируемом субрынке в первой половине 2023 года было заключено в Белграде. Совокупная стоимость этих сделок составила около 506 млн €. Это примерно половина общей стоимости сделок на частично регулируемом субрынке на уровне Сербии в целом. Данное обстоятельство объясняется высокой активностью застройщиков в Белграде.
В отчете RGZ говорится, что на бюро нотариуса Србислава Цвейича пришлось наибольшее количество регистраций договоров купли-продажи на частично регулируемом субрынке недвижимости. Всего это бюро в отчетном периоде зарегистрировало 867 договоров, включая 548 договоров на частично регулируемом субрынке.
Контора государственного нотариуса Србислава Цвейича также пользовалась высокой популярностью среди покупателей и продавцов сербского недвижимого имущества в отчетном периоде. Согласно оценкам RGZ, через нее были заключены договора с недвижимостью всех типов на сумму 175 млн €, включая договора на сумму 142 млн € с активами на частично регулируемом субрынке.
Помощь с выбором и покупкой недвижимости в Сербии без рисков
Читателям, которые планируют инвестировать деньги в недвижимость на территории Сербии, следует учитывать приведённую выше информацию о категориях доступных для покупки активов и взвешенно принимать решение о том, что купить с учетом всех рисков. Совершить выгодную покупку, успешно минуя все возможные «подводные камни» и получая иммиграционные льготы (ВНЖ Сербии через инвестиции в недвижимость), помогут наши эксперты.
