Цены на жильё в ЕС продолжают расти, несмотря на сохранение жестких условий заемного финансирования. Причем региональное лидерство по темпам удорожания жилплощади стабильно занимает Венгрия, где даже наблюдается ускорение роста на фоне активизации инвесторов, дефицита новостроек и запуска программ господдержки покупателей.
Обзор общеевропейских тенденций на рынке жилья
Согласно данным Eurostat, в четвёртом кв. 2024 года:
- средние темпы роста цен на жильё и ставок арендной платы в ЕС составили, соответственно, 4,9% и 3,2% по сравнению с аналогичным периодом 2023 года;
- темпы роста в квартальном сопоставлении составили 0,8% и 0,6%, соответственно.
Арендное жильё в последние годы дорожало без резких скачков. Цены по итогам сделок купли-продажи, напротив, демонстрировали волатильность: после фазы стремительного роста в 2015–2022 гг. (во многих странах рост превысил 70%) в 2023 году наступила фаза коррекции. Однако уже с начала 2024 года цены вновь начали расти. В целом по ЕС жильё с 2010 года подорожало на 55,4%, аренда — на 26,7%. В ряде стран рост оказался кратно выше:
- +234% в Венгрии;
- +228% в Эстонии;
- 187% в Литве.
Почему Венгрия стала лидером?
Заняв первое место в ЕС по росту цен на жильё в 2010–2024 гг., Венгрия сохраняет позитивную динамику. В 4 кв. 2024 года темп роста там составил 12,8% в годовом выражении, а по итогам 1 кв. 2025 года — уже 16% (согласно данным о запрашиваемых продавцами ценах, предоставленных порталом zenga.hu). Факторы, подстёгивающие позитивную динамику:
- восстановление инвестиционного спроса со стороны венгров на фоне падения доходности гособлигаций;
- девальвация форинта в 2023 году, сделавшая вложения в недвижимость способом защиты сбережений;
- рост доли покупок с инвестиционной целью: инвесторы закрыли 38% сделок в Будапеште в 2024 году, согласно данным Венгерского национального банка (Magyar Nemzeti Bank);
- низкие темпы ввода нового жилья в эксплуатацию: в 2024 году в Венгрии сдано менее 20 тыс. единиц — вдвое меньше, чем в 2019 году.
Ситуация в Будапеште и крупнейших городах: рекордные цены и дефицит
Цены в столице бьют исторические рекорды. По данным zenga.hu о запрашиваемых ценах, в 1 кв. 2025 года вторичное жильё там подорожало на 26% годовом исчислении и достигло 1,4 млн HUF/м². За новостройки просили в среднем 1,7 млн HUF/м².
В прочих крупных городах, где реализуются крупные инвестиционные проекты, также фиксируется рекордный рост сделок и цен. Примеры:
- в Сегеде (строительство завода BYD) в 2024 году число сделок выросло на 33%, средняя цена — на 14%;
- в Дебрецене (BMW, IT-индустрия) и Веспреме новостройки продаются по 1,25–1,48 млн HUF/м².
Согласно отчёту Otthon Centrum, в 1 кв. 2025 года в 25 крупнейших городах страны одновременно строилось 6,3 тыс. квартир в рамках 268 проектов. Но активность девелоперов остаётся ниже допандемийного уровня.
Что происходит в сельской местности?
Даже в регионах с оттоком населения наблюдается рост цен. Примеры:
- вармедье Чонград-Чанад отметилось ростом цен на 105% за 5 лет;
- Хайдубихар — +85%;
- Баранья — +88%, несмотря на отсутствие крупных инвестпроектов.
Рост цен в сельской местности объясняется точечным спросом и спекулятивной активностью на фоне ожиданий новых инвестиций в инфраструктуру и производство. В ряде малых городов предложение остаётся ограниченным, новых проектов почти нет, что также подстёгивает цены.
Иммиграционные тренды и влияние на рынок
Данные Центрального статистического управления (Központi Statisztikai Hivatal) указывают на глубокие демографические сдвиги:
- в 2024 году из медье Боршод-Абауй-Земплен и Саболч-Сатмар-Берег выехали по 16–20 тыс. человек;
- наиболее привлекательными для переезда стали Пест (+5800), Дьёр-Мошон-Шопрон (+1500), Фейер (+1150);
- как это ни удивительно, за 5 лет Будапешт потерял 26 тыс. человек в рамках внутренней иммиграции.
Но ценовая динамика даже в регионах с убылью населения часто остается положительной. Особенно при наличии ожиданий по поводу новых рабочих мест (благодаря заводам BYD, Mercedes, BMW).
Смена тенденций в сегменте съемного жилья
После длительного роста рынок аренды замедлился. По данным zenga.hu:
- в 1 кв. 2025 года средняя рента по стране снизилась на 5% в годовом сопоставлении;
- показатель достиг 279 000 HUF/мес за квартиру и 490 000 HUF/мес за коттедж;
- в Будапеште цены стабильны: студии и 1-комнатные квартиры в центре предлагаются за 210–240 тыс. HUF, на окраинах — 170–180 тыс. HUF.
Снижение спроса связано с тем, что часть арендаторов перешли в категорию покупателей, а также с насыщением рынка съемного жилья.
Прогнозы на 2025 год
По оценкам рыночных аналитиков и крупнейших риелторских агентств, рост цен на жильё в Венгрии в 2025 году, вероятно, продолжится — особенно в инвестиционно привлекательных регионах. Поддержку восходящему тренду окажут:
- сохраняющийся дефицит предложения;
- макроэкономическая стабильность;
- рост числа внутренних инвесторов;
- возвращение иностранного спроса (особенно в Будапеште на фоне оживления туризма и восстановлении короткой аренды).
Инвестиционная возможность: ВНЖ в Венгрии через фонд недвижимости
В 2024 году Венгрия перезапустила схему получения инвестиционного вида на жительство, ориентированную на состоятельных иностранцев. Основной механизм — вложение от €250 тыс. в одобренные фонды, средства которых переправляются на строительство объектов жилой и коммерческой недвижимости в стране.
Капитализация фонда — не единственный вариант. По действующему законодательству, заявитель также может получить ВНЖ в Венгрии на 10 лет с возможностью продления, если пожертвует €1 млн на развитие культуры, образования и науки.
Но фонды недвижимости, предлагаемые в рамках программы, выигрывают по всем параметрам. Это пассивный инвестиционный инструмент, допускающий возврат капитала уже через 5 лет. Фонды контролируются лицензированными управляющими и вносят капиталовложения в масштабные строительные проекты, на которые есть спрос.
Независимо от выбранного пути, соискатели получают следующие преимущества:
- отсутствие необходимости постоянно проживать в стране для сохранения статуса;
- ВНЖ для всей семьи;
- доступ к европейской банковской системе и право на свободное перемещение по Европе.
Данная программа уже привлекает внимание со стороны инвесторов из Китая, Турции, России и арабских стран.
Выводы
Жилая недвижимость в Венгрии за 14 лет подорожала сильнее, чем в любой иной стране ЕС. На это повлияли как макроэкономические факторы, так и локальные процессы: от переориентации внутренних инвесторов до реализации крупных индустриальных проектов. В 2025 году рынок продолжает двигаться по восходящей траектории. Для потенциальных инвесторов, включая обладателей «золотой визы», в текущих реалиях ключевым остаётся умение выбирать востребованные локации и адаптироваться к меняющимся рыночным условиям.
Юрий Георгиев 
11 апреля 2025 
