Как купить недвижимость в Венгрии иностранцу: пошаговый гайд

Венгрия — не просто страна с богатой историей, величественной архитектурой, зелеными виноградниками и расслабляющими термальными источниками. Это настоящая жемчужина для тех, кто ищет выгодные инвестиции в недвижимость и мечтает о жизни в сердце Европы. Предлагая доступное жильё, которое дорожает быстрее, чем в большинстве стран ЕС, Венгрия дает инвесторам и экспатам уникальный шанс выгодно купить дом у озера Балатон или квартиру в Будапеште, чтобы наслаждаться видами Дуная, а также зарабатывать на сдаче и приросте капитала. Добавьте возможность совместить покупку с получением вида на жительство через фонд, и Венгрия становится не просто привлекательной площадкой для инвестиций, а настоящими воротами в новую жизнь в Европе.

Обзор рынка недвижимости Венгрии

Думаете о покупке недвижимости в Венгрии? Узнайте, в каком направлении движется местный рынок жилья, и где доступны наиболее ликвидные объекты. Изучаем рыночную статистику Центробанка Венгрии (Magyar Nemzeti Bank; MNB), выделяем популярные регионы для покупки недвижимости и сравниваем среднюю стоимость жилья в разных локациях.

Общая информация о рынке

Ключевая информация о развитии рынка недвижимости Венгрии на основе отчета MNB за ноябрь 2024 года:

• Стоимость. По предварительным оценкам ведомства, в 3 квартале 2024 года номинальные цены на жилье в Будапеште выросли на 14,7% в годовом сопоставлении и номинальном выражении (без учета инфляции), а в среднем по стране — на 12,8%. Динамика цен в Венгрии существенно превышает средний темп роста по ЕС. Согласно данным Евростата, в 3 квартале 2024 года цены на жилье в Европейском Союзе выросли на 3,8% по сравнению с аналогичным периодом предыдущего года, а в еврозоне — на 2,6%.
• Торг. Размер скидок от первоначальной цены в ходе переговоров перед сделками с недвижимостью сократился, что говорит о повышении уверенности продавцов.
• Спрос. По итогам 3 квартала 2024 года рынок жилья демонстрировал оживление: количество сделок с недвижимостью увеличилось на 16% в среднем по стране и на 31% в Будапеште. Инвесторы остаются активными участниками рынка, составляя значительную долю покупателей и продавцов — особенно в Будапеште (около 30%). Основные драйверы спроса на жильё:
  • улучшение макроэкономических условий;
  • снижение процентных ставок по кредитам на покупку жилья;
  • государственные схемы поддержки при сделках с недвижимостью.
• Строительство и предложение:
  • Снижение объема нового строительства. За 3 квартала 2024 года число введенных в эксплуатацию объектов уменьшилось на 20% в годовом исчислении в целом по Венгрии и на 18% в Будапеште. Количество вновь выданных разрешений на строительство сократилось на 2% по стране и на 34% в столице.
  • Замедление роста строительных затрат. Темпы роста затрат на возведение жилья и прочей недвижимости замедлились до 5,3% по итогам первых 3 кварталов 2024 года, что связано с уменьшением материальных затрат и стабилизацией рыночных условий.
  • Высокая стоимость и медленное удорожание нового жилья в столице. Средняя цена за квадратный метр при закрытии сделок с новой жилой недвижимостью в Будапеште на конец 3 квартала 2024 года достигла 1,53 млн форинтов (ƒ), увеличившись на 5% за год.
• Финансовая доступность и кредитование при сделках с недвижимостью:
  • Увеличение объемов ипотеки. Объем ипотечных кредитов в 2024 году вырос на 148% благодаря снижению ставок и внедрению программы поддержки семей CSOK Plusz.
  • Доступность жилья. Улучшение условий кредитования при сделках с недвижимостью и рост реальных доходов населения привели к увеличению доступности жилья для среднего класса.

Эксперты регулятора озвучили следующие прогнозы:

• Сохранение роста цен. Ожидается дальнейший рост цен при сделках с недвижимостью как в номинальном (без учета инфляции), так и в реальном выражении (с поправкой на ИПЦ).
• Дальнейший рост спроса и число сделок купли-продажи в Венгрии. Рост доходов населения и реализация крупных программ государственной поддержки (включая субсидии на покупку жилья) будут стимулировать дальнейший рост спроса на рынке недвижимости Венгрии.

Популярные регионы для покупки недвижимости

Чтобы купить недвижимость в Венгрии с прицелом на максимизацию выгоды, выбирайте наиболее ликвидные лоты. Это упростит последующую перепродажу и позволит заработать на приросте капитала. Популярные регионы для сделок с недвижимостью в Венгрии:

• Будапешт. Столица остается наиболее привлекательным направлением для иностранных покупателей жилья и коммерческих объектов. Здесь особенно популярны квартиры в кирпичных многоэтажках и элитные апартаменты.
• Дебрецен. Один из ключевых региональных центров. Второй по численности населения город Венгрии после Будапешта. Стоимость жилья высокая по сравнению с другими городами страны, что обусловлено широкими возможностями для работы и бизнеса.
• Приграничные регионы. Населенные пункты, расположенные вблизи границ с Румынией и Словакией, также пользуются спросом. Особенно среди граждан соответствующих сопредельных стран, многие из которых имеют венгерские корни.
• Курортные зоны. Районы вокруг озер Балатон и Веленце традиционно привлекают внимание иностранцев. Среди популярных населенных пунктов выделяются Шиофок, Замарди и Гардонь, которые предлагают сочетание развитой рекреационной инфраструктуры и выгодные инвестиции в покупку недвижимости под сдачу туристам.

Средняя стоимость жилья в разных регионах

На основе данных MNB за ноябрь 2024 года проведем сравнительные данные о средней стоимости жилья в Будапеште, Дебрецене и регионах Балатона:

• Будапешт. Средняя стоимость квадратного метра нового жилья в столице превысила ƒ1,5 млн. Стоимость такой недвижимости в Будапеште растет медленнее средней динамики по стране (см. выше).
• Дебрецен. Стоимость жилья все еще заметно ниже, чем в Будапеште. Средняя цена квадратного метра жилплощади в этом городе составляет от 700 тыс. до ƒ1 млн в зависимости от типа недвижимости (новое или вторичное жилье). Стоимость в Дебрецене выросла к ноябрю в 2024 году в среднем на 8–9%.
• Регионы Балатона. Средняя стоимость квадратного метра жилья у побережья Балатона составляет от ƒ900 тыс. до ƒ1,2 млн — в зависимости от близости к воде и качества объекта. В престижных районах, включая Балатонфюред или Сиофок, стоимость сопоставима с Будапештом. Особенно в случае элитной недвижимости.

Стоимость квадратного метра на ноябрь 2024 года. Источник: Центробанк Венгрии

Сравнение и выводы:

• В Будапеште сформировались самые высокие цены жилья в стране — особенно в сегменте новых объектов.
• Дебрецен предлагает более доступное жилье, что делает его привлекательным для семей и студентов, особенно с учетом более низких затрат на проживание.
• Балатон сохраняет статус премиального региона, где стоимость жилья продолжают расти из-за высокого спроса на курортную недвижимость для размещения собственников или под сдачу.

Преимущества покупки недвижимости в Венгрии

Какие преимущества делают местный рынок недвижимости привлекательным как для инвесторов, так и для тех, кто планирует переезд? Плюсов более чем достаточно. Но и про недостатки забывать не стоит. Рассмотрим плюсы и минусы покупки недвижимости в Венгрии:

Причины инвестировать в Венгрию

• Умеренная стоимость недвижимости. Венгерский рынок предлагает конкурентные цены по сравнению с другими странами ЕС. Даже в столичном Будапеште стоимость квартир остается более доступной, чем в городах Западной Европы.
• Лояльное законодательство для иностранных покупателей. Законодательство Венгрии позволяет иностранцам покупать квартиры на равных условиях с местными жителями, за исключением сельскохозяйственных земель (см. ниже). Процесс получения разрешения на покупку имущества сравнительно прост и занимает считанные месяцы.
• Инвестиционная привлекательность. Квартиры в Венгрии имеют высокий потенциал с точки зрения роста цен — особенно в популярных районах, включая Будапешт и курортные зоны. Стабильный спрос на аренду делает покупку недвижимости выгодным вложением с точки зрения дохода от сдачи.
• Удобное географическое положение. Купив недвижимость в Венгрии, можно использовать страну как транспортный хаб. Она находится в самом сердце Европы, что делает Венгрию идеальной базой для путешествий и ведения бизнеса в регионе. Хорошо развитая транспортная инфраструктура позволяет владельцам местных квартир легко добираться до соседних стран, временно покидая Венгрию.
• Стабильная экономика и национальная валюта. Несмотря на использование форинта вместо евро, венгерская экономика остаётся стабильной. Это создает дополнительную защиту от валютных рисков и позволяет инвесторам извлекать выгоду из обменных курсов — в том числе и при сделках с недвижимостью.
• Низкие эксплуатационные расходы. Стоимость содержания квартиры, включая коммунальные платежи и налоги, значительно ниже, чем в большинстве западноевропейских стран. Это делает вложения в венгерскую квартиру более обоснованными в экономическом плане для иностранных инвесторов.
• Подспорье при иммиграции. Прямая покупка недвижимости сама по себе не выступает основанием для получения венгерского вида на жительство. ВНЖ можно оформить только через покупку доли фонда, реинвестирующего капитал в сделки с новой жилой недвижимостью в Венгрии. Но собственная жилплощадь значительно упрощает иммиграционный процесс. Владение жильем демонстрирует связь с принимающей страной и облегчает переезд для работы или учебы.

Минусы

• Бюрократия. Процесс покупки недвижимости в Венгрии для иностранных граждан может быть усложнён необходимостью получения разрешений от местных административных органов. Это занимает несколько месяцев, что увеличивает сроки завершения сделки. Сложности возможны и при продаже недвижимости в Венгрии вроде квартиры или другого объекта — особенно если покупателем также выступает иностранец.
• Ограничения. План купить недвижимость в Венгрии не всегда воплотим. Действуют ограничения на продажу ряда объектов иностранцам. При приобретении сельскохозяйственных земель и лесных угодий такие покупатели сталкиваются с препятствиями в виде дополнительных разрешений. Возможен обход барьеров при сделках с подобной недвижимостью через создание венгерской компании.
• Высокие налоги на аренду и НДС на новостройки. При сдаче квартиры или другого объекта в аренду инвесторы сталкиваются с высокими налогами на рентный доход. Кроме того, НДС на покупку квартир в новостройках в размере 27% делает такие объекты менее привлекательными.
• Колебания валютного курса. Использование венгерского форинта вместо евро создает риски для иностранцев при сделках с недвижимостью из-за нестабильности валютного курса. Это может повлиять на стоимость владения и доходность инвестиций.
• Ограниченный рынок премиум-недвижимости. Хотя цены на жилье в Венгрии относительно низкие, рынок элитных объектов недостаточно развит по сравнению с другими европейскими странами. Это может стать доводом против сделок с венгерской недвижимостью для инвесторов, ориентированных на люксовый сегмент.

На каких условиях возможна покупка недвижимости в Венгрии иностранцем?

Иностранные граждане вправе приобретать квартиры и другие объекты на рынке недвижимости Венгрии. Однако возможны дополнительные условия и ограничения, зависящие от гражданства и типа недвижимости.

• Граждане Европейского Союза (ЕС) и Европейской экономической зоны (ЕЭЗ). Гражданам стран ЕС и ЕЭЗ (например, Норвегия, Исландия, Лихтенштейн), а также Швейцарии доступна покупка жилья в Венгрии без необходимости получения специального разрешения.
• Граждане стран, не входящих в ЕС и ЕЭЗ. Граждане других государств, включая Великобританию после её выхода из ЕС, должны получить разрешение от соответствующего венгерского органа власти для приобретения недвижимости. Это разрешение выдается компетентным правительственным учреждением по месту нахождения квартиры или другого объекта. Срок рассмотрения заявления составляет до 45 дней. Больше сведений доступно в «Руководстве по процедуре оформления разрешения на покупку недвижимости иностранцами» (Tájékoztató a külföldiek ingatlanszerzéséhez kapcsolódó engedélyezési eljárásáról).

Покупка сельскохозяйственных земель и лесных угодий ограничена. Официальный Будапешт ввел мораторий для защиты национальных интересов и предотвращения спекуляций с сельскохозяйственными угодьями.

Поиск квартир и других объектов на рынке недвижимости Венгрии

Самостоятельный поиск предполагает использование онлайн-платформ и ресурсов, где размещены объявления о продаже недвижимости. Популярные венгерские сайты:

• Ingatlan.com
• Ingatlan.jofogas.hu
• Otthonterkep.hu
• Ingatlanbazar.hu

Самостоятельный поиск выгоднее, но требует значительных временных затрат и глубокого понимания рынка. Работа с риелторами открывает доступ к опыту и знаниям рынка, которыми располагают эти профессионалы. Агенты также занимаются:

• представлением интересов клиента на переговорах;
• проверкой объектов на задолженности и прочие обременения, а также поиском иных юридических препятствий для закрытия сделки;
• подготовкой и проверкой документов.

Пошаговая процедура покупки

• Открытие банковского счета и получение номера налогоплательщика. Для начала процедуры покупки необходимо открыть банковский счет в Венгрии, поскольку расчеты обычно проводятся через местные банки. Потребуется получение идентификационного номера налогоплательщика (adóazonosító jel), необходимого для всех финансовых операций.
• Бронирование объекта и внесение депозита. После выбора квартиры или другого объекта недвижимости покупатель вносит депозит для его резервирования. Обычно сумма депозита составляет 10% от стоимости объекта и служит гарантией выполнения условий сделки.
• Проверка недвижимости. Юрист проверяет правоустанавливающие документы на недвижимость, чтобы исключить наличие обременений, задолженностей или иных источников рисков перед покупкой.
• Подписание предварительного договора. После успешной проверки заключается предварительный договор, в котором фиксируются ключевые условия сделки: стоимость объекта, сроки, порядок оплаты.
• Получение разрешения на покупку. Иностранным покупателям необходимо получить разрешение на покупку от административных органов Венгрии (см. выше).
• Подписание основного договора купли-продажи и оплата оставшейся суммы. После получения разрешения стороны подписывают основной договор купли-продажи. Покупатель оплачивает оставшуюся сумму, вычитая ранее внесенный депозит.
• Регистрация права собственности. Завершающий этап включает перерегистрацию права собственности в земельном кадастре. Регистрация занимает около полугода, после чего покупатель становится полноправным владельцем недвижимости.

Налоги при покупке и дополнительные расходы для нового владельца

Платеж	Ставка	Кто платит?
Налог на переоформление	2–4%	покупатель
НДС	1–3%	покупатель
Юридические услуги	1–3%	покупатель
Комиссия за регистрацию	0,01–0,05%	покупатель
Вознаграждение риелтора	3–5% (+27% НДС)	продавец

Налог на передачу права собственности

Передача права собственности на объект при закрытии сделки на рынке недвижимости Венгрии облагается налогом на переоформление. Для квартир и коттеджей используется прогрессивная шкала:

Стоимость квартиры или иного жилья, ƒ (€)	Ставка
До 4 млн (12 903)	2%
Более 4 млн (12 903)	4% на всю стоимость превышения

Налог на добавленную стоимость

В случае квартиры или иного жилья только первая сделка купли-продажи с соответствующей недвижимостью облагается НДС в размере 27%. Продажа земли также облагается НДС.

Юридические расходы

Гонорар юриста за подготовку договора и другие услуги определяется на основании договоренности сторон. Размер — от 1% до 3% от стоимости недвижимости (+27% НДС к стоимости услуги).

Вознаграждение риелтора

Вознаграждение агента по недвижимости составляет от 3% до 5% (+27% НДС). В частных объявлениях часто встречаются положения, категорически исключающие участие агентств в сделке с недвижимостью. Большинство продавцов, которые выводят свои объекты на рынок недвижимости Венгрии, не хотят платить высокие комиссионные риелторам.

Помимо налогов, владельцы должны платить за поддержку и содержание имущества. Расходы включают коммунальные услуги, ремонт и страховку. Сумма может значительно различаться в зависимости от типа и расположения жилья.

Возможность удалённой покупки недвижимости

Если покупатель не может присутствовать лично для проведения сделки на рынке недвижимости Венгрии, допускается назначение представителя через доверенность. Оформление доверенности выполняется в соответствии с венгерским законодательством, включая заверку. Если доверитель находится за пределами Венгрии, можно обратиться в ближайшее венгерское консульство для заверки подписи. Перечень документов для удалённой покупки квартиры или иной недвижимости в Венгрии:

• доверенность, оформленная и заверенная в соответствии с требованиями закона;
• действующий паспорт или удостоверение личности покупателя;
• идентификационный номер налогоплательщика;
• документы, подтверждающие источник средств (в некоторых случаях);
• дополнительные документы по запросу участвующих сторон или органов.

Ипотека в Венгрии для иностранцев

Венгерские финансовые учреждения предоставляют ипотечные кредиты иностранным гражданам при выполнении определенных условий. Крупные банки в Венгрии, которые предлагают соответствующие услуги иностранцам:

• Raiffeisen Bank;
• Erste Bank;
• UniCredit Bank;
• CIB Bank;
• Budapest Bank.

Большинство финансовых учреждений предъявляют схожие требования. Согласно информации на их сайтах, иностранные заемщики должны предоставить:

• подтверждение наличия действующего вида на жительство в Венгрии;
• подтверждение стабильного дохода, соответствующего требованиям банка;
• документы, подтверждающие занятость и доходы.

Средние процентные ставки по краткосрочной ипотеке (ƒ) для домохозяйств с разбивкой по типам и условиям. Источник: MNB

Средние процентные ставки по долгосрочным жилищным кредитам (ƒ) для домохозяйств с разбивкой по типам и условиям. Источник: MNB

Выводы и FAQ

Венгрия предлагает выгодные возможности для инвестиций в недвижимость: доступные цены, стабильный рост стоимости, лояльные условия для иностранных покупателей. Покупка упрощает иммиграцию, позволяя наслаждаться жизнью в ЕС и предоставляя базу для путешествий и бизнеса. Запишитесь на консультацию, чтобы узнать больше!