Роскошные особняки и замки в Венгрии: покупаем вместе с «золотой визой»

Потенциальным покупателям с неограниченным бюджетом венгерский рынок недвижимости предлагает выставленные на продажу великолепные особняки и настоящие замки. От скрытых «жемчужин» с богатой историей, но прохудившимся экстерьером/интерьером, до полностью отремонтированных объектов недвижимости стоимостью в миллиарды форинтов — рассматриваем самые яркие предложения. Не забываем про анализ тенденций венгерского рынка жилой недвижимости премиум-класса.

Ситуация на венгерском рынке роскошных особняков и замков

В Венгрии продается большое количество роскошных особняков и настоящих замков. Нередко в продаже появляются исторически значимые здания из данной категории. Чаще всего встречаются предложения, требующие дополнительных вложений. В частности, новым собственникам предлагается потратить значительную сумму на комплексную реконструкцию, чтобы сделать приобретаемые объекты пригодными для использования.

Это особенно актуально, если к выбранному потенциальным покупателем особняку или замку применяется какое-то правило охраны памятников архитектуры/объектов историко-культурного наследия. Однако все чаще среди рекламных объявлений появляются предложения купить уже отремонтированные здания и даже целые замковые комплексы. Но потенциальному покупателю такого лота придется раскошелиться гораздо сильнее, чем при покупке здания под реконструкцию.

Эксперты портала ingatlan, на котором публикуются объявления о продаже и аренде венгерского жилья, рассказали о размере предложения в этом сегменте, популярных локациях и средней цене замков и особняков в Венгрии, выставляемых на продажу.

• Размер предложения и локации. Ежегодно на продажу выставляются 150–200 замков и роскошных особняков. Меньше всего таких лотов доступно в столице: около 20 в год. Больше всего — в сельской местности: 70–90 в год. Далее следуют прочие города, исключая Будапешт.
• Цена. За первые 5 месяцев 2024 года на сайте ingatlan выставлено на продажу 62 замка и роскошных особняка. Средняя цена — 472 млн венгерских форинтов (ƒ). Покупателям замков в столице приходится тратить больше всего. Такая недвижимость в Будапеште стоит в среднем ƒ 1,6 млрд. В городах со статусом вармедье — ƒ 568 млн. Средняя цена в прочих городах — ƒ 331 млн, а в сельской местности — ƒ 330 млн.

Собственной статистикой поделилось риелторское агентство Duna House Prime. Главные тезисы:

• Размер предложения. В текущем предложении жилой недвижимости премиум-класса 2–2,5% приходится на категорию замков и роскошных особняков.
• Примеры цен. Самый дешевый объект в базе находится в вармедье Комаром-Эстергом. Владелец предлагает особняк, построенный в начале 1900-х и модернизированный в 2010 году. У покупателя просят ƒ 265 млн. На порядок больше просят за небольшой столичный замок, также построенный в начале 1900-х. Модернизация этого лота скоро завершится. Продавец просит за отремонтированный объект около ƒ 1,3 млрд. В список премиум-предложений также входят многочисленные лоты на озере Балатон. Эта престижная локация пользуется спросом среди состоятельных венгров. Местное жилье из рассматриваемой категории часто включает конюшни и охотничьи домики. Большинство объектов были отремонтированы 10–15 лет назад и сейчас находятся в хорошем состоянии. Но есть среди доступных лотов и недавно отремонтированные. Реже попадаются совершенно новые объекты.
• Под ремонт vs. готовое к проживанию. Комментируя соотношение лотов, риелторы отмечают, что доля отремонтированных или новых замков/особняков сейчас составляет 53% от общего количества лотов из данной категории. Еще 22% размещенных объявлений касаются объектов, нуждающихся в ремонте. Примерно четверть собственников ничего не раскрывают о состоянии продаваемой недвижимости.

Время — деньги

У недорогой квартиры или односемейного коттеджа может относительно быстро появиться новый владелец. Однако более просторные и дорогие объекты недвижимости в среднем остаются на рынке гораздо дольше.

На вопрос, сколько времени нужно особнякам стоимостью в миллиарды форинтов, чтобы перейти из рук в руки, эксперты портала ingatlan ответили, что в Будапеште особняки стоимостью более ƒ 1 млрд, проданные за первые 5 месяцев 2024 года, пробыли на рынке в среднем 555 дней. В сельской местности для закрытия сделки требуется в среднем 885 дней. То есть более двух лет.

В городах со статусом вармедье в 2024 году продаж соответствующей недвижимости не было. В прошлом (2023) году на закрытие таких сделок там уходило в среднем всего 220 дней. В прочих городах покупатель на особняки с десятизначными ценниками находился в среднем через год. Методология ingatlan предполагает вычисление среднего количества дней с момента первичной публикации рекламного объявления до снятия рекламы в связи с успешной продажей.

По словам представителей Duna House Prime, несмотря на практически постоянный спрос на дорогостоящую недвижимость, инвестиции такого большого объема требуют гораздо более взвешенного, тщательного и, следовательно, трудоемкого процесса принятия решений со стороны покупателя. Поэтому лоты продаются сравнительно медленно.

Большинство объектов недвижимости из данной категории в базе данных компании (лоты стоимостью более 1 млрд форинтов) уже много лет ищут подходящего покупателя. Текущая экономическая ситуация, которую сложно назвать однозначно позитивной, также влияет на сроки продажи такой недвижимости.

Воплощение мечты или дискомфорт и гигантское бремя?

В детстве многие мечтали жить в замке, когда вырастут. Даже у многих взрослых может возникнуть соблазн обосноваться в настоящем замке и прожить жизнь, достойную аристократии прошлого. Но реализовать такую мечту на практике непросто. И причина не только в цене замка. Следуя рациональному подходу, не помешает дважды подумать о целесообразности такого вложения сбережений и последующего переезда, учитывая доводы как «за», так и «против». Вот основные «подводные камни»:

• Расходы на модернизацию. Основная проблема в том, что замки с богатым прошлым по определению не отвечают многим потребностям современного человека и не очень подходят в качестве постоянного жилища. Помимо стильных, современных архитектурных элементов, необходимого для повседневной жизни уровня комфорта, недостаточность/устаревание инженерных коммуникаций или использование старых технических решений может вызвать дискомфорт и серьезное финансовое бремя для конечного пользователя жилплощади в повседневной жизни. Новому собственнику такого здания зачастую приходится тратить в два-три раза больше покупной цены, чтобы привести его в состояние, которое новоиспеченного домовладельца полностью удовлетворит.
• Расходы на эксплуатацию. Подумайте о зимнем отопительном сезоне или о потреблении электроэнергии бытовой техникой, системами освещения, кондиционерам и другим оборудованием. Как отмечают венгерские риелторы, ежемесячные затраты на обслуживание замков в Венгрии могут исчисляться миллионами форинтов.
• Административные ограничения. При принятии решения необходимо учитывать не только удобство использования, но и особые правила для выбранного здания. Например, если это объект историко-культурного наследия или охраняемый памятник архитектуры, выполнить модернизацию всей или даже части инфраструктуры может быть сложно с административной точки зрения или даже невозможно. Если конкретный объект будет поставлен на учет как памятник, то потребуется более тщательный подход не только к получению разрешений на модернизацию, но и непосредственно к ремонтным работам и сохранению состояния недвижимости. Согласно действующему законодательству Венгрии, собственник обязан обеспечить сохранность и поддержание имущества в состоянии, достойном его статуса как охраняемого объекта.

Замковый бизнес

Но в ряде случаев покупка венгерского замка вполне оправдана. Например, если новый собственник планирует превратить недвижимость из пассива в актив, интегрировав его в приносящий доход бизнес в Венгрии.

Замок или усадьба, построенные до начала Первой мировой войны, независимо от их состояния, имеют богатую историю. Следовательно, им присуща нематериальная ценность. Использование таких зданий в качестве отелей и площадок для проведения мероприятий может стать идеальной инвестицией для ряда предпринимателей.

Замки и роскошные особняки, построенные более века назад, также имеют значительную ценность с точки зрения имиджа и престижа. Наиболее состоятельные и в основном иностранные покупатели часто выбирают такую ​​недвижимость в Венгрии в личных целях, чтобы создать тихую загородную усадьбу для уединения.

Независимо от целей инвестора, включая использование актива в туристических целях или как собственное жилье, по опыту экспертов по недвижимости, стоит получить как можно более подробную информацию о здании перед покупкой. Энергичная модернизация, обновление и содержание замка — непростая задача. Кроме того, если это архитектурный памятник, стоит предельно внимательно ознакомиться со связанными с этим статусом правилами. Почему? Если собственник не будет обращаться с активом должным образом, его могут ожидать штрафы.

Венгерский замок в ипотеку

В среднем редко бывает так, что человеку приходится задумываться об инвестировании миллиардов форинтов или эквивалентной суммы в иной валюте в рынок недвижимости Венгрии. Однако благодаря выигрышу в лотерею, наследству или очень успешному бизнесу у соответствующей персоны может появиться возможность сравнительно легко потратить такую сумму на замок-отель или роскошный особняк мечты.

Но даже если финансы позволяют покрыть сделку с помощью собственного капитала, не стоит пренебрегать кредитным плечом. Как отмечают венгерские риелторы, состоятельные персоны не очень часто пытаются покрыть часть покупной цены кредитом при приобретении недвижимости в Венгрии стоимостью более ƒ 1 млрд. Но в случае, если такая потребность все же возникает, действуют те же правила, что и при покупке обычного жилья.

Чтобы определить максимальный размер ипотечного кредита, на который такой покупатель имеет право, надлежит принять во внимание 2 вещи:

• Индикатор JTM. Определяет максимальную сумму ежемесячных платежей, рассчитываемую исходя из чистого дохода кредитополучателя.
• Индикатор HFM. Показывает, какую сумму кредита клиент банка в Венгрии может получить в зависимости от рыночной стоимости залогового имущества.

По правилам расчета индекса JTM, в случае ипотечных кредитов с плавающей процентной ставкой допускается ежемесячное погашение ипотеки в размере до 25% от чистого дохода. В случае кредита с фиксированной процентной ставкой показатель может достигать 35% при 5-летнем процентном периоде и 50% при процентном периоде не менее 10 лет. Если доход кредитополучателя достигает ƒ 600 000 нетто, вышеуказанные ставки повышаются до 30%, 40% и 60%, соответственно.

В большинстве случаев показатель HFM может составлять не более 80% стоимости ипотечной недвижимости. Что это значит? Для приобретения недвижимости потребуется не менее 20% собственного капитала. Исключением выступают персоны, впервые покупающие жилье в возрасте до 41 года, которым достаточно 10-процентного первоначального взноса, чтобы получить кредит на сумму до 90% от стоимости недвижимости, при условии, что они также соответствуют вышеупомянутым критериям дохода.

Эти же правила распространяются на дорогостоящую недвижимость. Например, на замки в Венгрии. Но чтобы кто-то мог купить недвижимость такой стоимости в кредит, ему необходим исключительно высокий ежемесячный доход — минимум в несколько миллионов форинтов в эквиваленте.

Рай для виноделов и другие примеры выставленных на продажу замков в Венгрии

Ассортимент отреставрированных замков в Венгрии достаточно разнообразен. Но с 2023 года на подиуме находится замок из Сомбатхей, который будущий владелец может приобрести за ƒ 11,76 млрд. Предлагаемая недвижимость находятся недалеко от границы с Австрией. Будущему собственнику предлагается актив площадью 3,6 тыс. квадратных метров с 41 комнатой. Здание с историческим прошлым продается в полностью отреставрированном состоянии вместе со старинным оборудованием.

Согласно тексту презентации продавца, это уже и без того огромное здание можно расширить еще на 12 комнат — если кому-то не хватит 41 уже имеющейся. Не разочаровывает и территория вокруг замка: на участке площадью более 65 тыс. квадратных метров желающих отдохнуть ждут японский, французский и английский сады. В парке есть красивые статуи с историческим прошлым, специальные декоративные растения, а также около 5 тысяч декоративных деревьев и кустарников, тысячи цветов и других декоративных растений, несколько фонтанов и декоративных прудов.

Трудно превзойти исторический замок в безупречном состоянии, но лот, занявший второе место в этом топе, также удивляет характеристиками. Замок Акса площадью 3133 квадратных метра можно приобрести за ƒ 5 млрд. Здание, построенное в 1910 году и напоминающее по атмосфере Версальский дворец, находится на территории площадью почти 60 тыс. квадратных метров. Оно было отремонтировано в 2012 году по проекту архитектора Цезаря Геррера, удостоенного награды YBL. Взамен на свои деньги будущий владелец получит 13 спален, 2 гостиные, 7 ванных комнат и огромный парк с деревьями возрастом более 100 лет.

Новому собственнику объекта недвижимости, находящегося на последней ступеньке подиума, также не придется стыдиться покупки. В популярном и эксклюзивном будапештском районе Швабхедь можно купить 2 роскошные виллы на участке площадью 5261 квадратный метр. Цена — ƒ 2,2. На территории есть гараж и два открытых бассейна. Главное здание было построено в начале 1900-х и отремонтировано в 2011 году по первоначальному плану.

На четвертом месте в списке находится недвижимость, которая должна приглянуться любителям вина. Им предлагается панорамный замок площадью 1615 квадратных метров, построенный во французском стиле шато недалеко от озера Балатон. Он находится в Моносслоне, вармедье Веспрем. Трехэтажное винодельческое хозяйство с 9 комнатами также включает в себя 10 гектаров виноградников. Подвалу поместья, завоевавшему титул «Самый красивый виноградник Венгрии», около 300 лет, и он был перестроен в 2012 году. Новый владелец может купить замок в Моносслоне за ƒ 2,14 млрд.

В топ-5 вошел и замок в Секешфехерваре, который рекламируется по чуть более «доступной» цене — ƒ 1,96 млрд. Однако этот замок выделяется на фоне конкурентов определенной уникальностью. Поместье расположено в первозданном лесопарке площадью 23,13 га. До него можно добраться всего за 40 минут на машине из Будапешта. В «собственном лесу» есть 3 здания: большой замок площадью 800 квадратных метров, маленький площадью 250 «квадратов» и баня площадью 150 квадратных метров. Есть в этом районе и редкая частная часовня, где, согласно описанию, можно найти богато украшенный архиерейский реликварий с кусками ткани, пропитанными кровью епископа-мученика. Замок окружен ухоженным парком в английском стиле.