По данным Португальского национального статистического института (порт.: Instituto Nacional de Estatística; INE) в 2023 году практически во всех регионах страны наблюдался рост активности иностранных покупателей на рынке жилья. Но больше всего сделок было закрыто в Алгарви. Эксперты прогнозируют спад активности иностранных инвесторов ввиду прекращения выдачи им «золотой визы» в Португалию (изменения внесены в октябре 2023 года).
Официальная статистика продаж португальского жилья иностранцам по итогам 2023 года
В отчете INE отмечается, что в 2023 году налоговые нерезиденты Португалии (как иностранцы, так и представители португальской диаспоры) в основном осуществляли покупки жилья в регионе Алгарви. Далее в списке их приоритетов следовали север страны и агломерация Большой Лиссабон. В Алгарви доля таких покупателей в общем количестве и общей стоимости сделок купли-продажи жилья в отчетном периоде составила 27,2% и 38,5%, соответственно.
На севере, западе, в центре, в долине Тежу, Большом Лиссабоне, Алентежу и автономном регионе Азорских островов наблюдался рост удельного веса таких покупателей по сравнению с 2022 годом в количественном и стоимостном выражении. Везде темп роста составлял более 1%.
Эксперты объясняют рост относительной доли иностранцев спадом активности португальцев. По оценкам INE, продажи квартир, коттеджей, таунхаусов и прочего жилого недвижимого имущества в Португалии в 2023 году в стоимостном выражении упали до семилетнего минимума. Показатель составил € 28 млрд. Это на 11,9% меньше, чем в 2022 году.
На долю покупателей-резидентов пришлось € 24,4 млрд от общей суммы сделок, а на нерезидентов — € 3,6 млрд. Годовая доля резидентов, составившая в 2023 году 87,3%, стала самой низкой с 2019 года. Показатель уменьшился на 1,3% по сравнению с результатом 2022 года.
Средняя стоимость сделки с португальским жильем в 2023 году составила € 205 193. В случае покупателей-резидентов сумма меньше: € 193 830. Португальские нерезиденты из числа выходцев из других стран Европейского союза покупали жилую недвижимость в Португалии в среднем за € 276 897. В категории «Другие государства», которая охватывает страны происхождения многих претендентов на «золотую визу», средняя цена сделки в отчетном периоде составила € 405 082.
Что происходит на португальском рынке жилья в 2024 году?
Рынок недвижимости Португалии вступил в 2024 год с той же позитивной динамикой в плане роста цен на жилье, которую он демонстрировал в предыдущие месяцы. Однако на втором месяце нового года этот тренд прервался. По данным консалтинговой компании Alfredo, в феврале 2024 года цены на жилье в главных столицах португальских округов отметились падением в среднем на 1% по сравнению с предыдущим месяцем.
Средняя цена жилплощади из расчета на 1 квадратный метр упала до € 2309. Цены на португальское жилье упали впервые за 7 месяцев. Это снижение в месячном сопоставлении отражает, прежде всего, поведение на рынке квартир, поскольку коттеджи продолжают дорожать.
Индекс цен Alfredo объединяет информацию с различных публичных порталов и сайтов агентств недвижимости с данными о сделках, которые впоследствии обрабатываются с использованием передовых алгоритмов искусственного интеллекта. Это позволяет сравнительно точно отразить реалии рынка недвижимости в Португалии.
Авторы исследования отмечают, что последний раз падение цен на португальское жилье в месячном сопоставлении наблюдалось в июне 2023 года. Тогда цены упали на 1%. В результате средний ценник из расчета на 1 квадратный метр установился на уровне € 2100.
Несмотря на это, в годовом исчислении цены на жилье продолжили расти в феврале 2024 года. Показатель увеличился более чем на 7%.
Изменение цен в месячном сопоставлении в отдельных регионах
Среди 20 проанализированных столиц округов в 9 зафиксировано снижение средних цен в месячном сопоставлении. В Гуарде снижение было наиболее выраженным (-3,4%). Де-факто это единственная окружная столица, где также было зафиксировано падение цен в годовом исчислении (-6%). И именно там цена за квадратный метр оказалась самой низкой в целом по стране по состоянию на конец отчетного периода (€ 423).
Остальные восемь столиц, где наблюдалось снижение в месячном сопоставлении: Авейру (-1,5%), Брага (-0,4%), Коимбра (-1,2%), Эвора (-0,6%), Лиссабон (-0,7%), Порту (- 0,8%), Сантарем (-1,6%) и Сетубал (-0,4%).
Ценовая динамика в годовом сопоставлении по регионам
Несмотря на снижение относительно января 2024 года, цены практически во всех регионах Португалии в феврале продолжили расти в годовом исчислении (+7,1% в целом по стране). Столица округа, где средняя цена выросла больше всего, — Порталегре. Там темп роста составил 17,6%, а стоимость достигла € 608. На втором месте находится Фуншал, где средняя цена за год выросла на 16,3%, достигнув € 2823. И только в Гуарде наблюдался спад в годовом исчислении, как уже отмечалось выше.
Лиссабон продолжает лидировать по ценам на жилье
Лиссабон продолжает сохранять статус региона с самой высокой средней ценой за квадратный метр жилплощади. Средняя цена покупки квартиры в Лиссабоне достигла € 400 тысяч. В случае коттеджей, вилл и таунхаусов в столичном регионе этот показатель вырос до € 584 тысяч.
В этом окружном центре стоимость квадратного метра в отчетном периоде составила € 4674, что вдвое превышает средний показатель по стране (€ 2309). Проиллюстрируем текущий расклад на примере. В Лиссабоне квартира площадью 100 квадратных метров стоит € 467,4 тыс. В среднем по стране такое жилье обходится покупателю в € 230,9 тыс. То есть в два раза дешевле.
Второй город с самыми высокими ценами — Фуншал, где квадратный метр стоит € 2823.
Цены на квартиры падают, коттеджи продолжают дорожать
В разных столицах округов цены ведут себя по-разному. Но на ценовую динамику влияет не только локация. Определенное влияние оказывает и тип недвижимости. Если рассмотреть только сегмент квартир, можно констатировать снижение цен в месячном сопоставлении на 1,6% в феврале 2024 года, хотя в годовом исчислении рост составил 4,3%. В этом месяце квартира в Португалии продавалась по цене в среднем € 3062 за квадратный метр.
Лиссабон выделяется самыми дорогими апартаментами. Средняя цена покупки квартиры достигла там € 400 тысяч, как сказано выше. Противоположность столицы — Порталегре, где средняя цена покупки квартиры составила € 108 тысяч.
В случае коттеджей средняя цена выросла на 2,2% и на 8% в месячном и в годовом исчислении, соответственно. Показатель достиг € 1235 за квадратный метр. Лиссабон продолжает выделяться как самая дорогая столица (€ 584 тысячи). В Гуарде коттедж продавался в среднем за € 42 тысячи. Это самая низкая цена сделки на всей территории страны.
Предложение выросло более чем на 4%
Один из основных моментов февральского отчета связан с предложением. Количество объектов недвижимости, доступных на рынке, увеличилось на 4,11% и составило 183 238. Такое увеличение предложения, которое происходит второй месяц подряд, может частично объяснить падение цен, поскольку рост цен на жилье в Португалии в последние месяцы был связан с дефицитом.
В случае квартир Лиссабон лидировал по предложению с 13 312 единицами жилья. Порталегре, напротив, был столицей округа с наименьшим количеством доступных для покупки лотов (71). В случае коттеджей Порту был столицей округа с наибольшим предложением (1794), а в Порталегре (219) снова было выявлено наименьшее количество доступных для покупки объектов.
Скорость закрытия сделок
Еще одним важным показателем для тех, кто задумывается о покупке или продаже жилья в Португалии, выступает время, которое проходит между размещением объекта на рынке и завершением его продажи. Данные Alfredo показывают, что на рынке квартир в Сантарене продажа недвижимости занимает 117 дней. Это самый короткий период во всей стране. На противоположной стороне находится Вила-Реал, где среднее время поглощения предложения рынком составило 172 дня на февраль 2024 года.
На рынке коттеджей лидирует Эвора. Продажа такого жилья там занимает 131 день. В Брагансе это занимает больше всего времени: 230 дней.
Недвижимость в Португалии без «золотой визы»
Независимые эксперты считают, что падение цен на жилье в Португалии в месячном сопоставлении по итогам февраля 2024 года также частично обусловлено прекращением выдачи «золотой визы» покупателям португальской недвижимости из-за рубежа. Напомним, эта практика была приостановлена несколькими месяцами ранее: в октябре 2023 года.
Португальское правительство неожиданно объявило о скором закрытии программы по выдаче «золотых виз» еще 19 февраля 2023 года. Но, несмотря на это громкое заявление, в конечном итоге чиновники решили оставить программу открытой, сделав ожидаемый поворот. Речь о прекращении выдачи ВНЖ через недвижимость.
Учитывая, что более 90% иностранных инвесторов, претендовавших на «золотые визы», традиционно отдавали предпочтение варианту недвижимости, это очень прискорбно. Также был упразднен сравнительно популярный способ получения ВНЖ через депозит.
Но есть и положительная сторона: теперь доступна «золотая виза» за финансирование культурных проектов стоимостью всего от € 200 000 (если деньги вносятся в районах с низкой плотностью населения). Это значительно дешевле, чем раньше стоил даже самый дешевый вариант недвижимости. Теперь пересмотренные финансовые требования выглядят так:
| Финансовые маршруты к «золотой визе» | Минимальные требования к размеру капиталовложений |
| Создание рабочих мест | Создание 10 или более рабочих мест |
| Научные исследования | € 500 000+ |
| Культурное производство/сохранение наследия | € 250 000+ (€ 200 000 в районах с низкой плотностью населения) |
| Венчурный капитал /инвестиционные фонды* | € 500 000+ |
| Инвестиции в бизнес + 5 рабочих мест | € 500 000+ |
*Инвестирование в фонды недвижимости больше не разрешено.
Более того, хотя опция получения ВНЖ через финансирование фонда венчурного капитала была сохранена, утвержденные фонды больше не могут реинвестировать полученный капитал в рынок недвижимости в Португалии (именно на этом большинство из них фокусировалось ранее).
Да, последние политические махинации запятнали репутацию португальской программы по выдаче ВНЖ за инвестиции. Но учитывая, что «золотые визы» в ЕС все чаще рассматриваются как «вид под угрозой исчезновения», можно ожидать, что большая доля иммигрантов-инвесторов простит Португалии эту кратковременную неразбериху и продолжит пользоваться схемой на новых условиях.
Но многие, вероятно, выберут соседнюю Испанию и еще одну европейскую курортную страну, выдающую «золотые визы» — Грецию. Ведь оба государства продолжат выдавать иностранцам ВНЖ за недвижимость. По крайней мере, пока.
