В Дубае был принят важный нормативный акт, регулирующий выделение госземель под нужды негосударственных учреждений и призванный ускорить превращение эмирата в одну из ключевых мировых площадок для инвестиций в недвижимость. Одновременно зафиксирован устойчивый рост рынка недвижимости на фоне сохраняющейся глобальной экономической неопределенности. Анализируем новые правила и рыночные тренды, чтобы оценить последствия для инвесторов, включая претендентов на «золотую визу» в ОАЭ.
Реформа законодательства
В соответствии с законом № 6 от 2025 года, утвержденным 28 апреля 2025 года премьер-министром ОАЭ и эмиром Дубая шейхом Мохаммедом бин Рашидом Аль Мактумом (на фото):
- Ответственность за распределение государственных земель возложена на Муниципалитет Дубая, действующий в координации с Земельным департаментом и другими госорганами.
- Выделение участков будет осуществляться на основе объективной оценки потребностей, учитывающей:
- экономические аспекты;
- социальные и инфраструктурные потребности;
- вопросы безопасности.
- За Муниципалитетом закрепляется право отзыва ранее выделенных, но неиспользуемых или неэффективно используемых участков, что создаёт стимулы для активной застройки. В частности, создаются стимулы для реализации запущенных ранее, но впоследствии «замороженных» девелоперских проектов.
- Все решения по выделению земель будут соответствовать Градостроительному плану Дубая 2040 (Dubai 2040 Urban Master Plan), который предусматривает:
- увеличение доли зеленых зон;
- расширение транспортной сети;
- развитие новых жилых и коммерческих районов.
- Аннулируются предыдущие нормативные акты, противоречащие новому законодательству.
Документ вступит в силу через 30 дней после публикации в Официальном вестнике. По словам экспертов, новые положения законодательства усиливают «прозрачность» распределения земельных ресурсов и контроль над ними, что особенно важно в условиях стремительного роста Дубая.
Состояние рынка недвижимости
На фоне законодательных изменений рынок недвижимости Дубая демонстрирует высокую активность. Это подтверждает динамика ключевых рыночных индикаторов, отраженная в отчете консалтинговой фирмы Espace Real Estate за 1 кв. 2025 года.
Сделки купли-продажи
- Число сделок на первичном и вторичном рынках увеличилось на 23% по сравнению с аналогичным периодом 2024 года, достигнув 42 274.
- Несмотря на общемировой спад экономической активности в отчетном периоде, Дубай сохранил привлекательность для инвесторов. Это подтверждается умеренным (-10%) снижением числа сделок в квартальном сопоставлении.
- 59% сделок пришлись на незавершенку. Это свидетельствует о доверии покупателей к застройщикам и сохранении долгосрочного тренда на приобретение жилья на этапе строительства.
- Средняя стоимость сделок продолжает расти:
- Виллы и таунхаусы в 19 из 20 отслеживаемых локаций подорожали в среднем на 23%.
- Виллы в Эмирейтс Хиллс (Emirates Hills) выросли в цене на 101%, в Джумейра Айлендс (Jumeirah Islands) — на 52%.
- Квартиры в 11 основных жилых районах также показали рост цен в среднем на 10%. Лидировал район Зе Вьюс (The Views) с ростом на 17%.
Позитивная динамика зафиксирована в сегменте люксовой недвижимости. Сделки с объектами стоимостью свыше 20 млн дирхамов показали высокие темпы роста как в годовом, так и в квартальном выражении.
Сегмент аренды
Авторы отчета зафиксировали важные изменения в структуре спроса. Растёт тенденция к переходу арендаторов в статус собственников жилья. На фоне снижения средней ренты число заключаемых арендных контрактов сократилось:
- для вилл — на 8% в годовом сопоставлении;
- для квартир — на 17%.
Несмотря на сокращение, цены на аренду продолжают расти:
- Аренда вилл увеличилась в среднем на 19% за год. В популярных районах Тилал Аль Гаф (Tilal Al Ghaf) и Эмирейтс Хиллс рост составил 47% и 33% соответственно.
- Арендные ставки на квартиры выросли в среднем на 11%. Максимальное увеличение отмечено в районе Сити Уок (City Walk) — +19%.
География инвестиционного спроса
Отмечается усиление географической диверсификации источников иностранных инвестиций. Наряду с традиционно активными покупателями из Западной Европы рост интереса показывают инвесторы из Восточной Европы. Увеличивается доля покупателей из стран Азии, особенно Индии и Китая, а также государств СНГ.
Последствия законодательных и рыночных изменений для инвесторов
Реформа земельного законодательства и рыночная динамика формируют новую реальность:
- Инвесторы получат больше возможностей для выбора качественных активов в районах, где будут реализовываться инфраструктурные проекты в рамках мастер-плана 2040.
- Цены на недвижимость в стратегических зонах продолжат расти — особенно вблизи новых объектов социальной и транспортной инфраструктуры.
Одновременно изменения регулирующих норм повышают требования к профессионализму инвесторов. Растет важность детального анализа проектов, оценки юридических рисков и стратегического планирования.
Инвестиции в недвижимость и «золотая виза» ОАЭ
Одним из ключевых факторов, способствующих росту эмиратского рынка жилья, остаётся возможность получения иностранцами долгосрочной резидентской визы в ОАЭ через инвестиции. Основные условия оформления «золотой визы» за инвестиции:
- Минимальная стоимость недвижимости — 2 млн дирхамов ОАЭ (около $545 тыс.).
- Допускается приобретение объекта как на первичном, так и на вторичном рынке.
- Покупатель получает право на долгосрочную визу сроком на 10 лет с возможностью пролонгации при сохранении права собственности на инвестиционный актив.
- Владельцы «золотых виз» могут добавлять в заявку на резидентство членов семьи: супругов, детей и родителей.
- Нет необходимости в постоянном проживании в ОАЭ для поддержания статуса резидента.
Дополнительно в 2024–2025 гг. упрощено несколько важных условий и процедур:
- Власти перестали запрашивать подтверждение выплаты полной стоимости недвижимости инвестором. Теперь допускается покупка незавершенки и оформление полноценной ипотеки, если стоимость доли инвестора в недвижимости превышает установленный порог и при условии финансирования через аккредитованные банки.
- Упрощена подача документов через онлайн-платформы.
Таким образом, инвестиции в недвижимость в Дубае становятся не только способом защиты и приумножения капитала, но и ценным компонентом эффективной иммиграционной стратегии.
Выводы
Обновленное законодательство Дубая создаёт прозрачную, контролируемую и ориентированную на устойчивое развитие систему управления земельными ресурсами. На фоне продолжающегося роста активности на рынке недвижимости эмират подтверждает статус одного из самых перспективных инвестиционных направлений в мире. Для потенциальных покупателей наступает этап, требующий взвешенных стратегий и умения выбирать активы, соответствующие долгосрочным целям.
Юрий Георгиев 
29 апреля 2025 
