Профиль типичного покупателя и характеристики наиболее ходового жилья в Сербии

Хотите купить ликвидную недвижимость в Сербии под сдачу с прицелом на последующую перепродажу и заработок на приросте капитала? Рекомендуем ознакомиться с профилем среднестатистического покупателя и характеристиками самого ходового жилья в новостройках на сербском рынке. 

Кто покупает?

Опрос оценщиков, рыночных аналитиков и риэлторов, проведенный сербским порталом 4zida с целью определения профиля среднестатистического покупателя жилья, показал существенные различия в зависимости от того, с какой именно целью приобретается актив. Аналитики также оценили покупателей с учетом источников средств и возраста, пола, происхождения, профессии и рода занятий.

Цели сделки

Авторы исследования выделили 2 категории сделок:

• покупка недвижимость для собственного проживания;
• приобретение жилья в качестве инвестиционного актива.

Роль покупателей в инвестиционных сделках чаще всего играют представители следующих групп:

• состоятельные граждане Сербии, желающие сохранить и приумножить накопления в кризисный период;
• представители сербской диаспоры;
• недавние продавцы, которые хотят использовать высвободившийся капитал для покупки более перспективных активов.  

Квартиры и коттеджи в Сербии для личных нужд в основном ищут супружеские пары с одним ребенком. Средний возраст таких покупателей составляет от 30 до 40 лет. Они часто берут ипотечный кредит на финансирование покупки.

В 70% случаев один из партнеров / супругов состоит на государственной службе, а другой работает на частное лицо или имеет свой бизнес в Сербии. Открыть полноценный местный бизнес или филиал иностранной компании в Сербии, к слову, можно дистанционно, воспользовавшись решением «под ключ». Вот актуальные решения:

• удаленное открытие компании в Сербии с банковским счетом;
• филиал оффшорной компании в Сербии со счетом в Raiffeisen Bank (удаленно);
• регистрация филиала оффшорной компании в Сербии с банковским счетом в UniCredit (удаленно).

Источники средств и возраст

Наличными (без привлечения кредитов) в основном платят пожилые люди, которые продают большую квартиру / коттедж, чтобы купить две небольших квартиры – одну себе, другую молодым членам семьи. Этот вариант также выбирают лица, располагающие солидными сбережениями и свободным капиталом для инвестирования в недвижимость.

В частности, за собственные накопления и без привлечения кредитов недвижимость в Сербии покупают люди среднего и пожилого возраста (от 40 до 80 лет). Напротив, молодежь чаще всего покупает в кредит. Но в последние месяцы банкиры неохотно одобряют ипотечные кредиты молодым парам и холостякам / холостячкам.

Потенциальным покупателям, которым недостает собственных средств, все труднее взять кредит, помимо прочего, по причине роста цен на квадратные метры. Это обстоятельство привело к увеличению суммы первоначального взноса. Так что теперь даже 20 000 евро недостаточно для первоначального взноса в 20%. Свою лепту вносят усложняющиеся условия кредитования и повышающиеся процентные ставки.

Как отмечают участники обследования, купить семейную квартиру в Сербии за условные 100 000 евро становится все сложнее, поскольку семьям трудно подготовить первоначальный взнос, и они должны иметь доход не менее 155 000 динаров (то есть около 1400 евро), для того, чтобы банк одобрил заявку на ипотеку.

Для справки: средняя зарплата в Сербии, по данным Республиканского статистического управления (Republički zavod za statistiku; RZS), за май 2023 года составила 86 220 динаров. Но 50% работников зарабатывали менее 66 244 динаров ежемесячно.

Гендерные различия

Статистические данные и рыночная практика показывают, что женщины немного чаще покупают жилье, чем мужчины. Соотношение сегодня примерно 55% на 45% не в пользу последних. Но речь в данном случае идет исключительно о собственнике, указываемом в документах о переходе права собственности при закрытии сделки.

Учитывая большое количество сделок, совершаемых семейными парами, а также тот факт, что жилье выступает семейным имуществом, гендерные различия между собственниками становятся малосущественны.

Происхождение

Проведенный анализ спроса на недвижимость в Белграде показал, что каждый третий покупателей родом из сербской столицы. Немногим более 10% покупателей – представители сербской диаспоры. Столько же — иностранцы из соседних государств региона Западных Балкан, включая следующие:

• Босния и Герцеговина;
• Хорватия;
• Черногория.

Около 30% покупателей родом из других частей Сербии. Лишь небольшая часть сделок закрывается иностранцами из дальнего зарубежья, включая россиян, украинцев и белорусов. На их долю приходится около 5%. Как правило, это иностранные инвесторы, совершающие покупки для получения прибыли. Им все равно, где покупать — в Белграде или условной Тиране. Главный критерий – скорость возврата инвестиций.

Профессии и род занятий покупателей

Авторы исследования отмечают отсутствие четко выраженного доминирования отдельных групп покупателей имеющих определенные профессии. В частности, IT-специалисты, которые ранее заключали значительное количество сделок, больше не доминируют. Высокий интерес со стороны IT-специалистов был четко выражен в 2022 году. Но в последние несколько месяцев он уменьшился.

С другой стороны иностранные айтишники, по словам риэлторов, которые уже успели пожить в сербском арендном жилье, начали активнее скупать местные квартиры. Это позволяет им «убить двух зайцев одним выстрелом»: получить вид на жительство и налоговое резидентство в Сербии через инвестиции в недвижимость.

Аналитики также отмечают рост числа представителей малого бизнеса среди покупателей. Они вкладывают деньги в недвижимость, чтобы избежать налога на прибыль. В целом считается, что недвижимость — это отличный актив-убежище в кризисные периоды вроде текущего. Поэтому свободный капитал в ее покупку вкладывают представители всех профилей, которые могут себе это позволить.

Что покупают?

Чтобы дать рекомендации по выбору ликвидных лотов, оценим площади и возраст самой ходовой недвижимости в Сербии.

Типичная площадь и возраст недвижимости

По данным Республиканского статистического управления (Republički zavod za statistiku; RZS), площадь проданных в 2022 году квартир в новостройках составила 57 квадратных метров. Исследование 4zida также показало, что супружеские пары с одним ребенком выбирают недвижимость в новостройке площадью около 50-60 квадратных метров.

Около 60% или две трети молодых людей решают купить свою первую квартиру в новостройке. Среди пожилых людей отмечается обратная тенденция – две трети решаются на покупку жилья в старых зданиях.

Происходит конфликт поколений и мнений о том, какая недвижимость лучше: новостройки или вторичка. Пожилые люди считают, что старые постройки более надежные и проверенные временем. Покупатели помладше предпочитают выбирать новостройки, ориентируясь на актуальные тренды.

Параметры новостроек

Согласно официальным данным RZS, в 2022 году в Сербии было построено 29 659 квартир средней площадью 72,3 квадратных метра. Поскольку застройщики ориентируются на реальный спрос, квартиры площадью около 70 квадратных метров по-прежнему остаются самыми ликвидными. Они не слишком малы, а также не слишком велики и, соответственно, дороги. В среднем на 1000 жителей строилось четыре с половиной квартиры.

В 2021 году в Сербии построено 28 874 квартиры, а в 2020, 2019 и 2018 гг. — 25 326, 24 803 и 18 051 квартира, соответственно. Только в первой половине 2023 года было выдано 29 344 разрешения на проведение строительных работ, из которых 12 999 касались строительства новых зданий. Это наглядно показывает, что жилищное строительство идет по восходящей траектории в ответ на высокий спрос.

Ситуация на рынке

Цены на квартиры и коттеджи в Сербии выросли во втором квартале 2023 года по сравнению с первым кварталом, а также в годовом исчислении. Но из-за удорожания и сложностей при получении ипотеки активность покупателей снизилась.

Согласно данным Республиканского геодезического института (Republičkog geodetskog zavoda; RGZ), во втором квартале 2023 года оборот рынка недвижимости балканской страны по-прежнему намного превышал допандемийный уровень. Показатель достиг 1,7 млрд евро. Это на 70% выше по сравнению с 2019 годом.

В отчетном периоде средняя стоимость сербского жилья выросла на 11,9% в годовом исчислении (темп роста снизился относительно предыдущего квартала). Но число закрытых сделок, напротив, упало на 21,3% в годовом сопоставлении. Примерно 80% жилья было приобретено без привлечения заемного капитала.

Экспертная помощь при выборе и покупке ликвидного жилья в Сербии 

Хотите купить сербскую квартиру или коттедж для собственного проживания, чтобы получить ВНЖ в Сербии через инвестиции? Возможно, вас интересует сугубо инвестиционная сделка? Если ответ на любой из этих вопросов утвердительный, выбрать ликвидный лот и закрыть сделку на выгодных вам условиях помогут наши эксперты!