От бума в сфере туризма в Сербии и спада в строительном секторе экономики балканской страны, ведущего к формированию дефицита новостроек, до позитивных оценок рейтинговых агентств — число факторов, оказывающих повышательное давление на стоимость сербской недвижимости, быстро увеличивается. Самое время покупать, если давно планировали обзавестись квартирой в дружелюбном Белграде, и не хотите переплачивать. При необходимости получить вид на жительство в Сербии на основании покупки недвижимости вдвойне стоит поторопиться.
Снижение числа разрешений на строительство ведет к дефициту и удорожанию новостроек
Данные сербского Республиканского института статистики (серб.: Republičkog zavoda za statistiku; RZS) демонстрируют спад активности застройщиков в балканской стране. В отчете ведомства за август 2024 года говорится о выдаче всего 2578 разрешений на строительство за месяц. Это на 10,4% меньше, чем за тот же период предыдущего года.
В отчете RZS отмечается, что из общего количества выданных в августе разрешений 83,7% относятся к зданиям, а 16,3% — к другим сооружениям, включая объекты инженерной инфраструктуры (трубопроводы, коммуникации, линии электропередачи). Если рассматривать только здания, то 81,7% разрешений было выдано на возведение жилья, а остальные 18,3% касаются нежилых построек.
Стоимость утвержденных девелоперских проектов в разных регионах Сербии в августе 2024 года, млн сербских динаров. Синим обозначены здания, розовым – прочие сооружения. Источник: RZS
По данным RZS, на долю зданий жилого и коммерческого назначения пришлось 87,3% от общей прогнозной стоимости новых строительных проектов, утверждённых властями в августе 2024 года. Наибольшая строительная активность ожидается в Белградском регионе (26,2% от прогнозируемой стоимости нового строительства). Далее следуют Браничевский район (22,6%), Нишский район (8%), Юзнобацкий район (7,5%), Шумадийский район (5,5%) и Рашка (5%). Доли остальных регионов колеблются от 0,1 до 4,9%.
Утверждённые в отчетном месяце проекты предполагают строительство 3070 единиц жилья средней площадью 71,2 квадратных метра. Из общего количества единиц жилья в новых жилых домах 11,6% объектов будут построены в одноквартирных домах средней площадью 144,5 квадратных метров. 87% единиц жилья будут построены в трех- и более квартирных домах. Средняя площадь этой недвижимости в Сербии будет значительно меньше и составит 59 квадратных метров.
Комментируя негативную статистику, эксперты отмечают, что сокращение количества строительных проектов ведет к дефициту нового жилья и повышает цену квадратного метра недвижимости в новостройках. Если предложение будет меньше, а спрос останется прежним, то может произойти рост цен. Спад количества выданных разрешений на строительство аналитики объясняют:
- сложными административными процедурами;
- внешнеполитическими обстоятельствами (кризисы в Украине и на Ближнем Востоке, заставляющие инвесторов занимать выжидательную позицию);
- все более заметным дефицитом строительных площадок;
- повышением цены материалов и рабочей силы.
Позитивные оценки рейтинговых агентств
В начале октября 2024 года рейтинговое агентство Standard and Poor’s повысило долгосрочный государственный рейтинг Сербии на один уровень: с неинвестиционного «ВВ+» до инвестиционного «ВВВ-«. Дальнейшие перспективы Сербии были оценены как «стабильные».
Рейтинг «ВВВ», самый низкий в инвестиционной группе, как поясняет Standard and Poor’s, означает, что «должник обладает достаточной способностью выполнять финансовые обязательства перед кредиторами». Однако «более вероятно, что неблагоприятные экономические условия или изменяющиеся обстоятельства приведут к ослаблению способности кредитополучателя выполнить такие обязательства».
Комментируя новость, президент балканской страны Александр Вучич заявил, что инвестиционный рейтинг, который Сербия получила впервые в истории, означает, что она «достигла важной вехи в экономическом развитии». Вучич ожидает, что это приведет к снижению стоимости заемного финансирования для сербских компаний, расширению доступа к международным рынкам капитала и повышению доверия инвесторов, включая покупателей недвижимости.
Вучич также ожидает, что после присвоения инвестиционно-кредитного рейтинга Сербии агентством Standard and Poor’s другие рейтинговые агентства последуют примеру коллег. Он, в частности, упомянул агентства Fitch и Moody’s. По мнению политика, это произойдет уже к началу 2025 года.
Согласно мнению независимых экспертов, эти изменения позволят стране не только привлекать больше инвестиций и брать кредиты на более выгодных условиях. Следует ожидать позитивные последствия в контексте экономического развития и благосостояния общества в целом. Рост покупательной способности населения увеличит спрос на жилплощадь, стимулируя цены на фоне дефицита новостроек.
Туристический бум набирает обороты
Международный аэропорт им. Николы Тесла в Белграде за первые 9 месяцев 2024 года принял более 6,4 миллиона пассажиров. Это на 8% больше, чем за весь 2023 год, и на 35% больше, чем за тот же период допандемийного 2019 года. Статистикой поделилась группа компаний Vinci Airports, «дочкой» которой является управляющая столичным аэропортом фирма Belgrade Airport.
Рекорды в сфере авиаперевозок пассажиров обусловлены высокой активностью путешественников из России, многие из которых следуют транзитом. Но также растет привлекательность отдыха в балканской стране. Путешественники все чаще отправляются в гастрономические туры по Сербии, знакомятся с местной культурой и природой. Чем больше таких гостей, тем выше привлекательность инвестиций в покупку недвижимости в Сербии для краткосрочной сдачи туристам.
Уже в ближайшие месяцы турпоток должен интенсифицироваться. Почему? Благодаря новым авиамаршрутам в Азию. Президент Вучич заявил в октябре 2024 года, что компания Air Serbia в ближайшие шесть месяцев наладит прямое авиасообщение по маршруту Белград-Токио. Глава государства отметил, что прямое авиасообщение с Японией имеет для Сербии важнейшее значение.
В октябре авиакомпания Air Serbia объявила о запуске рейсов по прямому маршруту из Белграда в Шанхай. Перелеты начнутся 11 января 2025 года. Самолеты будут курсировать 2 раза в неделю. Рейсы из Белграда в Шанхай назначены на вторники и субботы. Перелеты из Шанхая в Белград будут выполняться по средам и воскресеньям.
Это будет уже третий регулярный маршрут между Сербией и Китаем, перелеты в рамках которого выполняются сербской национальной авиакомпанией. 30 сентября запустился регулярный авиамаршрут между Белградом и Гуанчжоу. А в Тяньцзинь лайнеры Air Serbia летают с 9 декабря 2022 года.
Ожидается, что появление регулярного маршрута между столицей Сербии и Шанхаем позволит ускорить деловые и туристические поездки, а также создать предпосылки для интенсификации обмена товарами и услугами между двумя странами. Шанхай расположен на побережье Восточно-Китайского моря — на приблизительно одинаковом расстоянии от столичного Пекина на севере и Гуанчжоу на юге. Это один из крупнейших портов мира и главный промышленный и торговый центр Китая.
Шанхайский международный аэропорт Пудун, где будут приземляться и взлетать самолеты Air Serbia, расположен примерно в 30 километрах к востоку от центра Шанхая. Аэропорт занимает площадь 40 квадратных километров и является главным авиаузлом Восточной Азии, обслужив более 54 миллионов пассажиров только в 2023 году.
Китай занял четвертое место среди стран происхождения туристов, посетивших Сербию за первые 8 месяцев 2024 года. Ожидается, что доля китайцев в турпотоке будет только расти, поскольку две страны заключили соглашение о безвизовом режиме, а возможностей для авиаперелетов между ними становится все больше.
Рост числа риелторов как индикатор позитивной в целом ситуации на сербском рынке жилья
Еще один индикатор позитивной в целом ситуации на сербском рынке жилья — рост числа риелторских агентств в балканской стране. Согласно официальным данным, по итогам первых 3 кварталов 2024 года в 107 вновь открытых компаний в Сербии были агентствами недвижимости.
По состоянию на конец отчетного периода сделками купли-продажи и аренды недвижимости в Сербии занимались 1526 компаний и предпринимателей. Это на 38% больше, чем в докризисном 2019 году, когда пандемия привела к стагнации рынка жилья и снижению числа риелторов.
Официальные данные говорят о том, что за последние пять лет около 770 компаний и предпринимателей начали риелторскую деятельность в Сербии. Некоторые вновь открывшиеся агентства недвижимости впоследствии закрылись. Но число компаний, которые продолжили деятельность в этой сфере, оказалось выше.
Местные эксперты рынка недвижимости констатируют, что работы у сербских риелторов сейчас меньше, чем два года назад. Тогда, как заявлялось, в месяц продавалось несколько тысяч квартир. Но и спрос, и цены на квадратные метры по-прежнему существенно выше по сравнению с периодом до пандемии.
Профессиональные участники рынка считают появление новых агентств недвижимости естественным следствием роста числа операций с жильем. Отмечается, что такие структуры в основном представляют собой микропредприятия с одним или двумя сотрудниками. Подчеркивается, что рынок разделен. Много агентств занимаются исключительно бизнес-площадями. Большинство клиентов приходят по рекомендации.
По данным Республиканского института статистики, средняя зарплата в сфере операций с объектами недвижимости в Сербии на июль 2024 года составляла 90 740 динаров. Это ниже среднего показателя по всем секторам в целом стране, составляющего на конец отчётного периода 97 835 динаров.
По мнению экспертов, недобросовестной конкуренции в сфере операций с недвижимостью в Сербии становится все меньше. Почему? Сектор все более жестко и эффективно регулируется законодательством. В частности, теперь предусмотрена обязательная регистрация в реестре посредников (серб.: registar posrednika).
Риелторы страхуют клиентов. Предусмотрено оформление страхового полиса с покрытием минимум на 50 000 евро. Клиент защищен от падения кирпича на голову на стройке и даже от укуса змеи. За десять лет ни один полис не был использован по назначению. Это означает, что агентства непричастны ни к одному происшествию.
Перспективы
Бум на рынке недвижимости в Сербии пришелся на 2022 год. Тогда стоимость всего проданного недвижимого имущества составила рекордные 7,5 млрд евро. По данным Республиканского геодезического института (серб.: Republičkog geodetskog zavoda; RGZ), в отчетном периоде было заключено 140 592 договора. В 2023 году рынок «замедлил ход». Было заключено 121 627 договоров общей стоимостью 6,5 млрд евро.
Агенты возлагают большие надежды на снижение базовых процентных ставок и новых процентных лимитов по кредитам, объявленных Национальным банком Сербии (серб.: Narodna banka Srbije). Ожидается, что это вернет на рынок покупателей-ипотечников, которые в предыдущие годы были слабо представлены из-за дороговизны кредитов.
По данным RGZ, за 1 квартал 2024 года в кредит было приобретено 18,2% квартир и коттеджей. Тремя годами ранее доля ипотечных сделок составляла около 31%. В целом по рынку, если учитывать коммерческие объекты недвижимости, ситуация еще хуже. 93% сделок было оплачено наличными, и лишь 7% договоров купли-продажи предполагали оплату с привлечением кредитов.
