Россияне продолжают скупать квартиры, отдельно стоящие дома и прочую недвижимость в Сербии. В основном сделки с участием покупателей с гражданством РФ закрываются в столичном Белграде. 1 полугодие 2024 года не стало исключением. Более того, Россия теперь лидирует в рейтинге государств происхождения покупателей сербской недвижимости с иностранным гражданством. Эксперты ожидают, что в ближайшее время активность инвесторов из РФ будет только расти. В число драйверов спроса входят не только иммиграционные льготы (ВНЖ за недвижимость в Сербии), но и общее улучшение ситуации на рынке.
10-процентный рост инвестиций россиян в рынок недвижимости Сербии
Как сообщает информагентство Bloomberg Adria, ссылаясь на официальную статистику Республиканского геодезического института (серб.: Republičkog geodetskog zavoda; RGZ) и результаты опроса профессиональных участников сербского рынка недвижимости, активность покупателей из Российской Федерации на этом рынке продолжает расти. Общая стоимость квартир и прочих единиц жилья, купленных россиянами за первые два квартала 2024 года, составила 85 миллионов евро.
Граждане России вложили в покупку коттеджей и квартир в Сербии на 10% больше по сравнению с первым полугодием 2023 года. Комментируя статистику, представители RGZ, отметили, что Российская Федерация лидирует в рейтинге государств происхождения наиболее активных иностранных покупателей квартир и всех прочих видов недвижимости на территории Сербской Республики. Эта тенденция сохраняется с первых месяцев 2023 года, когда россияне начали скупать недвижимость в Сербии для получения вида на жительство.
Самые популярные локации среди покупателей из РФ
Половина единиц жилья, купленных россиянами в Сербии в 1 полугодии 2024 года, была приобретена в Белграде. В основном россияне покупали столичные квартиры в центре. Но их также интересовали отдельно стоящие дома в пригороде и гаражи/места в крытых паркингах в центральных районах.
Россияне часто выбирают Воеводину для покупки жилья. В этом регионе их в основном интересует город Нови-Сад, расположенный в южной части региона и соседствующий с Белградом. Гражданам РФ также интересен город Суботица в серверной части Воеводины. Этот город находится рядом с сербско-венгерской границей, что упрощает въезд в Евросоюз на личном автотранспорте. Интересно, что Венгрия также запустила программу оформления вида на жительство через покупку недвижимости. Предложением вправе пользоваться даже россияне и белорусы, несмотря на общеевропейские антироссийские санкции.
Но в отличие от правительства Сербии, венгры установили инвестиционный порог. Если для оформления сербского ВНЖ достаточно купить квартиру произвольной стоимости в условном Нови-Саде, то в Венгрии, чтобы претендовать на иммиграционные льготы придется вложить от полумиллиона евро. С другой стороны, сербскому резиденту нужно постоянно занимать жилплощадь, чтобы не лишиться вида на жительства. В Венгрии такого требования нет.
Сколько сейчас стоит сербское жилье, и в каком направлении движутся цены?
По данным RGZ, средняя цена новых квартир в Сербии на начало 2024 года составила 207 103 динара. Во 2 полугодии 2023 года показатель снизился на 4,8% в годовом сопоставлении. Но негативная динамика наблюдалась не везде. В регионах, где высока активность россиян и покупателей всех национальностей в целом, цены быстро росли. Особенно в столице, что подтверждает таблица ниже.
| Сербское название | Российское название | Вторичка | Изменение | Новостройки | Изменение |
| Stari Grad | Стари град | 3,057 | 23% | 3,402 | 11% |
| Palilula | Палилула | 2,132 | 22% | 2,015 | -20 % |
| Novi Beograd | Нови Београд | 2,377 | 20% | 2,495 | 2% |
| Vračar | Врачар | 2,825 | 20% | 2,930 | 25% |
| Savski venac | Савски Венац | 2,505 | 17% | 4,188 | 20% |
| Rakovica | Раковица | 1,713 | 28% | 1770 | 7% |
Помимо Белграда, высокими ценами на жилье в отчетном периоде выделялись Нови-Сад, Чаетина, Ужице, Врнячка-Баня и Нишский муниципалитет Медияны. Данные RZS также показывают, что чаще всего продавались квартиры площадью 54 квадратных метра.
Несмотря на колебания, наблюдавшиеся в последние годы, прогнозы аналитического портала Statista указывают на формирование и сохранение позитивной динамики. Прогнозируется, что в период с 2024 по 2028 годы среднегодовой темп роста цен в целом по Сербии будет на уровне 1,82%.
Прогноз подтверждают предварительные данные Республиканского института статистики (Republičkog zavoda za statistiku). По оценкам ведомства, средняя цена квадратного метра жилплощади в Сербии в 1 полугодии 2024 года составила 215 тысяч динаров (около 1900 евро). То есть произошел рост на 3,8% в полугодовом сопоставлении.
Нехватка строителей в Белграде ведет к дефициту и удорожанию новостроек
Через несколько лет сербская столица будете принимать всемирную выставку ЭКСПО-2027, которая подстегнет интерес иностранных туристов к региону. Уже сейчас Белград не справляется с наплывом туристов. Съемное жилье дорожает на фоне роста спроса, а номерного фонда имеющихся гостиниц недостаточно, чтобы разместить всех желающих.
Чтобы решить задачу, городская администрация санкционировала возведение 6 новых отелей, а также модернизацию и расширение еще 13. Власти даже готовы субсидировать отельеров белградского региона. Вот только возникла еще одна проблема. Деньги на новые отели в Белграде есть, но строить их некому.
Многие сербские строители ранее отправились в трудовую иммиграцию в Германию и другие более благополучные европейские страны, решив остаться там на ПМЖ. В результате сербские застройщики столкнулись с дефицитом персонала. Это ведет к росту цен на готовую жилплощадь по 2 причинам:
- нехватка кадров оборачивается замедлением ряда запущенных девелоперских проектов и сворачиванием планов по возведению новых зданий и сооружений, мешая строительным компаниям удовлетворить крепнущий спрос, что оборачивается подорожанием;
- застройщики вынуждены конкурировать за персонал, поднимая зарплаты и перекладывая возникающие при этом издержки на покупателей новостроек за счет повышения продажной цены.
Сербы осваивают 3D-печать жилья, чтобы снизить зависимость от персонала
Молодые люди в Сербии, желающие купить квартиру, попадают в непростую ситуацию. Даже хорошая зарплата не гарантирует успех. Из-за высоких цен на квадратные метры они все чаще рассматривают нестандартные подходы к решению «жилищного вопроса». Таким покупателям, которые готовы на эксперименты, местные застройщики, сталкивающиеся с дефицитом кадров, предлагают инновационную технологию 3D-печати домов.
Первый такой дом в Сербии был построен 2021 году. Его возвели в городе Чачак в 140 километрах к югу от Белграда специалисты сербской компании Extrudia. Техническая инспекция, проведенная спустя 3 года, показала, что коттедж в идеальном состоянии. Более того, он даже благополучно пережил небольшое землетрясение.
Сербское общество, включая покупателей жилья, неохотно принимает инновации. Но местные застройщики надеются, что удорожание жилплощади заставит потенциальных покупателей отказаться от консервативного подхода — особенно молодежь.
Отмечается, что 3D-печать предлагает высокую скорость и меньшую цену не в ущерб качеству. Бетон высыхает за 48 часов, а не за 28 дней, как требуется при обычном строительстве. Себестоимость дома, построенного в Чачаке в 2021 году, была сравнима с ценой 2 айфонов, а строительство стен заняло всего 21 час 15 минут. Потребовалось еще 3 дня, чтобы обустроить кровлю и выполнить другие основные работы.
Новые достопримечательности привлекают в Белград туристов, повышая рентабельность покупки жилья под сдачу
Всемирная выставка ЭКСПО-2027 — не единственный «магнит» для туристов в Сербии. Балканская страна предлагает много природных и рукотворных достопримечательностей. Убедиться в этом лично можно, например, в ходе туров в Сербии по монастырям. Также периодически появляются новые достопримечательности — особенно часто в столице.
Например, скоро в Белграде откроется Музей Новака Джоковича, который, как ожидается, будет привлекать многочисленных туристов из Китая. Почему? В Поднебесной сербский теннисист Джокович — суперзвезда.
Последние успехи лучшего сербского теннисиста, приведшие спортсмена к золоту Олимпийских игр, вернули в публичное русло обсуждение строительства музея, который будет посвящен только ему. Об этом проекте говорят уже много лет, но он оказался «заморожен» из-за пандемии. Осенью 2024 года президент Сербии Александр Вучич объявил, что музей скоро начнут строить в Белграде.
«У Рафаэля Надаля есть музей в Пальма-де-Майорке. Но Джокович добился в теннисе больше его. Этим мы хотим показать, насколько уважаем то, что он сделал, а также привлечь туристов», — заявил президент журналистам, отметив большую популярность Джоковича в мире: «Например, в Китае, когда вы дарите чиновнику ракетку Новака Джоковича, он не сможет ее принять, потому что это будет считаться слишком большим и дорогим подарком».
Музеи, посвященные одному конкретному теннисисту, в мире редки. Вышеупомянутый объект, посвященный Надалю, расположен в его родном Манакоре на острове Майорка. Помимо выставочной части, там имеется еще и интерактивная составляющая, дающая посетителям возможность проверить спортивные навыки. Музей наполнен множеством артефактов, видеоэкранов, игр, основанных на виртуальной реальности, и данью уважения великим спортсменам, которые вдохновили испанца. Ежегодно его посещают около 100 тыс. гостей.
