Взрывной рост цен на новостройки на фоне падения числа разрешений на строительство в Белграде и высокой активности покупателей-иностранцев в сегменте незавершенки, а также нежелание либо неспособность ряда застройщиков регистрировать вновь возводимые здания надлежащим образом — вот, возможно, главные причины предпочесть новостройкам вторичку, покупая жилую недвижимость в столице Сербии. Рассмотрим ситуацию в деталях.
Застройщики уходят из Белграда
По данным Республиканского бюро статистики Сербии (серб.: Republički zavod za statistiku; RZS), в мае 2024 года в балканской стране выдано 2461 разрешение на строительство. Это на 2,4% больше, чем в мае 2023 года (2404 разрешения). 81,8% утвержденных проектов относятся к зданиям, 18,2% — к другим сооружениям. Если рассматривать только здания, то 78,5% разрешений выдано на жилые здания, многоквартирные высотки, а 21,5% на нежилые. Утверждено строительство 2468 квартир средней площадью 76,9 квадратных метра.
Эксперты отмечают смену тренда. Если ранее большая часть жилищного строительства осуществлялась в Белграде, то в мае произошел перелом. Самая высокая строительная активность зафиксирована в регионе Юзнобачка, на долю которого пришлось 22,3% прогнозируемой стоимости новостроек. Далее следует регион Мачван (17,4%). Белград оказался всего на третьем месте с результатом 14,3%. Далее разместились регионы Срем и Шумадия (9,9% и 6%, соответственно).
Прогнозируемая стоимость новостроек, разрешения на возведение которых выданы властями Сербии в мае 2024 года, по регионам. Синий — здания, розовый — прочие сооружения / другие виды строительных работ. Источник: RZS
Ожидается, что замедление строительной активности в столице приведет к формированию дефицита новостроек. Это, в свою очередь, будет способствовать росту цен на новые коттеджи и квартиры в столице Сербии, которые можно покупать под оформление ВНЖ и для других целей.
Иностранцы и сербская диаспора скупают столичные новостройки, «подогревая» цены
Все больше иностранцев покупают квартиры в Белграде. Особенно в элитных частях города, где квадратные метры слишком дороги для среднестатистического серба. Часто покупатели из-за рубежа отдают предпочтение новостройкам, что также способствует росту цен в этом сегменте.
Данные Республиканского геодезического института (серб.: Republički geodetski zavod; RGZ) показывают, что в 2023 году 4,81% покупателей недвижимости в балканской стране были родом из-за границы. Показатель вырос по сравнению с предыдущим годом, когда доля иностранцев равнялась 2,93%. В обоих случаях значительная часть платежеспособного спроса со стороны покупателей из-за рубежа приходилась на жилье в Белграде.
Среди иностранных покупателей наблюдается значительное количество россиян и украинцев, которые начали массово релоцироваться в Сербию после 24 февраля 2022 года. Квартиры и коттеджи в балканской стране также активно скупают граждане некоторых других стран, включая государства Запада.
Согласно аналитическому отчету, опубликованному агентством недвижимости 4zida, среди покупателей коттеджей и квартир в Белграде есть граждане Евросоюза. В частности, выходцы из Франции, Германии и Венгрии. Клиенты также прибывают из-за пределов Европы. В частности, недвижимостью в Белграде могут похвастаться граждане Америки, Канады и Австралии.
Вторичка дешевеет
В последние годы в Сербии наблюдалось стабильное удорожание недвижимости, благодаря которому цены на старое жилье и новостройки практически сравнялись. Но в 2024 году цены на квартиры в старых домах начали падать. Особенно заметно снижение в ряде районов Белграда. Причиной стало падение спроса на вторичку при сохранении востребованности новостроек. Причем цены на первичку подогревает неспособность застройщиков снизить себестоимость из-за сочетания ряда факторов:
- высоких затрат на стройматериалы;
- удорожания заемного финансирования;
- дефицита кадров, что вынуждает строительные компании из Сербии поднимать зарплаты персоналу, чтобы его не переманили конкуренты.
Чтобы не быть голословными, приведем официальную статистику. По оценкам RGZ, в 2023 году продажи сербских квартир упали:
- на 35% в Нови-Саде;
- на 21,5% в Белграде;
- на 15,3% в Нише;
- на 12,8% в Крагуеваце.
Если новостройки сохранили стоимость под влиянием сочетания перечисленных факторов, то в сегменте вторички дела обстояли иначе. Одновременно со спросом и продажами упали и цены на вторичное жилье. В среднем на уровне всего Белграда квартиры в старых домах в отчетном периоде подешевели примерно на 10% в годовом сопоставлении. Но цены сильно просели не во всем столичном городе. Падение стоимости квадратов старой жилплощади было ощутимее всего в центре города, в то время как цены в Нови Београде по-прежнему «удерживаются» на более высоком уровне.
Эксперты ожидают, что эта тенденция может продолжиться. По их мнению, в целом за 2024 год цены на белградскую вторичку упадут еще на 10%. Оптимистично настроенные рыночные аналитики озвучивают более консервативные прогнозы. По мнению оптимистов, возможен спад на 2-3%.
Почему цены на вторичное жилье в Белграде падают? Помимо резкого падения спроса на квартиры в старых домах, понижательное давление на цены оказали высокие процентные ставки по жилищным кредитам. Ставки по ипотеке в Сербии в 2023 году росли с головокружительной скоростью. Но сейчас они стабилизировались. Даже намечается снижение.
Это позволяет прогнозировать смену негативного ценового тренда позитивным. Какой напрашивается вывод? Самое время покупать, поскольку рынок вторичного жилья в Белграде, возможно, достиг ценового дна.
Застройщики / самостройщики не регистрируют возводимые здания надлежащим образом
Четвертая причина предпочесть вторичное жилье в столице Сербии первичке касается не цен, а юридических и административных вопросов. В балканской стране есть официальное разделение рынка недвижимого имущества на регулируемый и частично регулируемый. Последний заслуживает особого внимания.
Частично регулируемым субрынком охватываются сделки с недвижимым имуществом, которая не в полной мере соответствует правовым нормам с точки зрения:
- процесса проектирования и строительства;
- официальной регистрации, подключения к инженерным сетям и ввода в эксплуатацию.
Соответствующие объекты недвижимости не зарегистрированы надлежащим образом в кадастре и не контролируются компетентными органами. Это может быть как незавершенка, так и уже де-факто готова жилплощадь.
Чаще всего не хватает каких-то бумаг, неверно указаны определенные сведения или не предоставлены все необходимые сопроводительные документы в компетентные службы. Бывает и так, что документация вообще не подается на регистрацию либо непригодна к использованию.
По оценкам RGZ, на частично регулируемый субрынок приходится около трети от общего оборота рынка недвижимости Сербии. Только за 1 квартал 2024 года совокупная стоимость реализованных на нем сделок составила чуть более 456 миллионов евро. Показатель вырос с 22% в 2019 году до 33% в 2023 году, что в абсолютном выражении представляет собой более чем двукратный рост.
Интересно, что при оценке количества продаваемой недвижимости доля частично регулируемого субрынка составляет всего 15% от общего числа сделок. Это говорит нам о том, что в среднем стоимость этих объектов значительно превышает среднюю стоимость продаваемой недвижимости в Сербии.
В RGZ отмечают, что представленность сделок внутри частично регулируемого субрынка значительно выше на первичном рынке, то есть при покупке недвижимости у инвесторов/застройщиков. По данным ведомства, оборот частично регулируемого первичного субрынка в 1 квартале 2024 года составила 354,6 млн евро.
Такие лоты проходят проверку нотариусов. Когда речь идет о строящихся зданиях, нотариусы проверяют дополнительную документацию: разрешения на строительство, отчеты о строительных работах и многое другое. Достроенные здания также проверяются по всем имеющимся реестрам. Тем не менее покупатели часто подвергаются риску мошенничества, совершая сделки, поскольку они часто некорректно информированы о правовом статусе покупаемого недвижимого имущества.
