Покупка недвижимости на Кипре: основные этапы и советы

Мягкий климат, стратегическое расположение Кипра на «перекрестке» Европы, Азии и Африки, благоприятный налоговый режим, высокая физическая безопасность и иммиграционные льготы для инвесторов привлекают иностранцев на Кипр, которые хотят купить недвижимость за границей для комфортного проживания, отдыха, бизнеса или приумножения капитала через перепродажу / сдачу. Рассказываем, как подобрать и купить недвижимость на Кипре и оформить актив в собственность на выгодных условиях и без рисков.

Типы недвижимости на Кипре

Кипрский рынок предлагает широкий выбор недвижимого имущества, удовлетворяя разные потребности и помогая решать разные задачи. Основные типы недвижимости на острове:

• Апартаменты. Самый распространенный тип жилой недвижимости, особенно в Лимасоле, Ларнаке, Никосии. Жилье есть на любой вкус и кошелек. Доступны как компактные квартиры-студии, так и просторные пентхаусы. Правильно подобранные апартаменты подходят для размещения краткосрочных и долгосрочных арендаторов. Выбирая квартиры, отдавайте предпочтение удобному расположению и близости к инфраструктуре.
• Виллы. Обычно это большие отдельно стоящие дома с садами и частными бассейнами. Популярны в туристических зонах, включая прибрежные районы Пафоса и Айя-Напу. Виллы идеально подходят для покупателей роскошного жилья для себя или операций с недвижимостью под сдачу.
• Земельные наделы. Покупка земли более интересна при индивидуальной застройке по собственным требованиям, чем покупка жилья на Кипре вроде квартиры со 100-процентной готовностью. Участки также привлекают застройщиков, заинтересованных в создании жилых комплексов, чтобы продавать квартиры, или коммерческих площадей. Наиболее перспективные участки стоит искать в сельской местности или в развивающихся пригородных районах, где цены по сделкам с недвижимостью ниже, и есть значительный потенциал для роста.
• Коммерческие площади. Это офисные центры, торговые площадки, рестораны и иные постройки коммерческого назначения. Благоприятный деловой климат в средиземноморской юрисдикции, особенно в Лимасоле и иных крупных городах, делает коммерческую недвижимость на Кипре интересной местным и зарубежным инвесторам, желающим сдавать площади в аренду или открыть бизнес на Кипре. Подобные постройки особенно востребованы в туристических зонах, где наблюдается высокий спрос на торговые и гостиничные площади.

Рекомендации по подбору недвижимости на Кипре в зависимости от целей:

• Для инвестиций. Если цель — инвестировать для получения дохода от аренды или повышения стоимости, обратите внимание на лоты в востребованных районах. Квартиры в Лимасоле, привлекающем экспатов, или Никосия, где сосредоточены университеты и офисные комплексы, обеспечивают хороший доход от аренды. Виллы и роскошная недвижимость у побережья также могут стать источником дохода — особенно для краткосрочной сдачи.
• Для личного проживания. В этом случае стоит выбирать локацию в зависимости от собственных предпочтений. Например, если важна динамичная городская жизнь и быстрый доступ к инфраструктуре и деловым центрам, подойдет квартира в Лимасоле или Никосии. Предпочитаете уединение? Подойдут виллы в более тихих районах, включая Пафос. Внимания также заслуживает покупка жилья на Кипре в сельской местности, включая квартиры и коттеджи.

Каждый тип недвижимости имеет преимущества и недостатки. Подобрать лот в зависимости от целей, текущих рыночных тенденций и указанного бюджета поможет наша команда.

Недвижимость за границей
Бесплатная консультация

подбор оптимальной страны и объекта с учетом бюджета, целей покупки и т.д.

ПОЛУЧИТЬ КОНСУЛЬТАЦИЮ

Свяжемся с вами в течение 10 минут

Локации для покупки недвижимости

Выбирая локацию для покупки недвижимости на Кипре, обратите внимание на несколько регионов с высоким потенциалом в контексте долгосрочного проживания и сдачи актива в посуточную / долгосрочную аренду после подписания договоров купли-продажи (предварительного и основного):

• Лимасол. Второй по величине город на острове. Прибрежный город предлагает сочетание роскоши, возможностей для отдыха и бизнеса. Известен просторными пляжами, растущим рынком недвижимости и высокими ценами на жилье. «Изюминка» — большое сообщество экспатов, включающее многочисленных русскоязычных иностранцев. По данным информагентства Politico, еще до февраля 2022 года там постоянно жило примерно 50 тыс. русскоязычных экспатов (свыше половины местного населения). Экспатов можно легко встретить рядом с пристанью для яхт и в центре города, где стоимость съема квартир особенно велика. Благодаря высокому спросу на съемное жилье со стороны иностранных инвесторов и туристов идеально подходит для личного проживания и под сдачу. Офисные помещения также востребованы, что упрощает подписание договоров купли-продажи и сдачи с такой недвижимостью на Кипре.
• Ларнака. Более спокойное место относительно Лимасола. Популярность Ларнаки растет благодаря удачному расположению, расширяющейся инфраструктуре и доступным ценам на жилье, включая квартиры. Есть современная пристань для яхт и протяженная набережная. Локация подходит покупателям недвижимости на Кипре, находящимся в поисках баланса между городской жизнью и близостью к побережью.
• Пафос. Район богат объектами историко-культурного наследия и природными красотами. Пафос популярен среди экспатов, нацеленных на спокойную обстановку, включая пенсионеров и семьи релокантов. Жилье в Пафосе интересно как место для долгосрочного проживания. Но инвестиционный потенциал также присутствует. Местное жилье на Кипре подходит для краткосрочной аренды благодаря позитивной динамике в туризме и стабильно растущему числу экспатов. В частности, выделяется недвижимость вблизи береговой линии и гольф-курортов. Пафос — город, внесенный в список ЮНЕСКО, что добавляет привлекательности и повышает арендный потенциал.
• Айя-Напа и Протарас. Локации известны нетронутыми пляжами и оживленной туристической жизнью. Эти районы подходят любителям активного отдыха и прибрежной жизни. Виллы с видом на море и недвижимость недалеко от популярных туристических локаций, включая квартиры, особенно прибыльны при сдаче в аренду в высокий сезон.
• Никосия. Столица Кипрской Республики менее популярна среди туристов и экспатов относительно перечисленных выше локаций. Это место подходит сотрудникам организаций государственного или финансового сектора. Покупка квартиры в Никосии под сдачу в долгосрочную аренду банкирам или госслужащим может стать стабильным источником пассивного дохода. Из плюсов хорошее транспортное сообщение и широкий выбор квартир по конкурентоспособным ценам.

Представляем самые привлекательные предложения на рынке недвижимости Кипра, доступные через проверенных партнеров портала. Любой из этих лотов легко станет вашим новым домом или источником арендного дохода: 

Объекты недвижимости на Кипре: наши предложения

490 000 EUR + НДС

Недвижимость Кипра – купить апартаменты с двумя спальнями в Лимасоле

390 000 EUR + НДС

Квартиры на Кипре – купить апартаменты с 3 спальнями в районе Айос Афанасиос, Лимасол

от 200 000 ЕUR + НДС

Недвижимость Кипра – апартаменты с 1 спальней в Лимасоле

от 2 000 000 EUR + НДС

Akamas Bay Villas: полностью укомплектованная вилла на Кипре с гарантией аренды

от 246 000 EUR

Апартаменты в Anesis Wellness Residences в Лимассоле

Цены на недвижимость на Кипре

Ценовая и другая официальная статистика, отражающая динамику кипрского рынка недвижимого имущества, публикуется Центральным банком Кипра (ЦБК). В свежем отчете регулятора говорится, что во 2 квартале 2024 года цены на недвижимость жилого назначения увеличились на 1,6% в квартальном и на 8% в годовом исчислении. Квартиры подорожали на 1,4% за квартал и на 12% за год, в то время как цены на коттеджи выросли на 2% за квартал и на 6,2% за год. Динамика цен в предыдущие периоды в таблице:

В докладе регулятора также описаны тренды спроса и предложения:

• Количество операций с недвижимостью на Кипре во 2 квартале 2024 года сократилось на 3,9% в годовом сопоставлении. Главная причина — снижение числа договоров купли-продажи с участием зарубежных покупателей на 22,1%.
• Число сделок с участием местных покупателей выросло на 11,3%, что частично компенсировало общий спад спроса.
• В ответ на приток покупателей новостроек девелоперы увеличили активность, наполняя рынок недвижимостью. Зафиксирован рост числа разрешений на строительство (+44,4% за первое полугодие 2024 года), что может привести к росту предложения на рынке.

Различия между регионами:

• Лимасол и Пафос показали значительный рост цен по закрытым сделкам с недвижимостью во 2 квартале (+9,5% и +12,1% за год, соответственно).
• Ларнака, Никосия и Фамагуста демонстрировали более умеренные темпы роста цен на жилье.

Регулятор прогнозирует дальнейшее замедление роста цен на недвижимость на Кипре из-за увеличения предложения и сдержанного спроса. Эксперты учли ключевые факторы, влияющие на рынок:

• Высокие ипотечные ставки (в среднем 4,58% во 2-м квартале 2024 года) и ужесточение требований к кредитополучателям ведут к снижению активности покупателей.
• Снижение стоимости строительных материалов (-1,2% в годовом исчислении) и рост строительства многоквартирных домов поддерживают стабилизацию цен.

Налоговые выплаты и прочие платежи при покупке недвижимости

Помимо оплаты полной цены сделки на основании договоров, есть другие расходы при покупке недвижимости на Кипре.

* Ставки определяются размером цены сделки на основании договоров между сторонами. Корреляция следующая (цены в евро): для первых 85 000 — 3%, от 85 001 до 170 000 — 5%, свыше 170 000 — 8%.

** В случае контрактов ценой до €5000 гербовый сбор не применяется. При цене от €5001 до €170 000 взимание гербового сбора выполняется в размере €1,5 за каждые €1000 в части превышения, а свыше €170 000 — по €2 за каждые €1000 в части превышения.

***Кипр предлагает пониженную ставку НДС в размере 5% при покупке жилья впервые и обеспечении соответствия ряду критериев:

• недвижимость должна использоваться покупателем в качестве главного места постоянного проживания;
• сниженная ставка используется в отношении первых 130 «квадратов» площади застройки и €350 000 стоимости, если общая стоимость сделки по договору не превышает €475 000, а площадь застройки не больше 190 «квадратов»;
• льготная ставка доступна гражданам и резидентам Кипра, а также гражданам стран, не входящих в ЕС, намеревающимся пользоваться недвижимостью в качестве основного места жительства в Республике;
• чтобы воспользоваться предложением, нужно подать заявку на льготный 5-процентный НДС в электронном виде через портал Tax For All (TFA).

Фискальные обязательства сохраняются и после закрытия сделки купли-продажи. Правила периодически меняются. 1 января 2017 года налог на недвижимое имущество отменен. Но собственнику требуется выполнять обязательства по уплате муниципального налога. В зависимости от размера недвижимости на Кипре местные муниципалитеты взимают до €500 в год. Сбор взимается за уличное освещение, канализацию и аналогичные коммунальные услуги.

Доход от аренды облагается подоходным налогом. Допускается стандартный вычет в размере 20% от валового арендного дохода на покрытие расходов, связанных с ремонтом, расширением и модернизацией сдаваемой недвижимости вроде квартир. Нерезиденты облагаются налогом только с доходов, полученных на Кипре. Супружеские пары оцениваются и облагаются налогом отдельно. Ставки подоходного:

Прирост капитала при продаже недвижимости на Кипре, купленной после 1 января 1980 года, облагается налогом по ставке 20%. Налогооблагаемый прирост капитала рассчитывается как цена продажи за вычетом понесённых предыдущим собственником расходов на приобретение и улучшение. Предусмотрены вычеты:

• физлицо, продающее основное место жительства, может получить пожизненный вычет в размере €85 430, если проживало там 5+ лет;
• фермер, распоряжающийся сельскохозяйственными землями или продающий их, может получить вычет в размере €25 629;
• иная купля-продажа имущества может привести к вычету в размере €17 086.

Следующие операции по отчуждению недвижимости не облагаются налогом на прирост капитала:

• передача квартиры или иного имущества, возникшая в связи со смертью предыдущего собственника;
• дарение:
  • родителем ребенку;
  • или между мужем и женой;
  • или между родственниками вплоть до третьей степени родства.

Права и возможности иностранных покупателей недвижимости на Кипре

Как отмечается на сайте кипрского МВД, условия допуска покупателей из-за рубежа к подписанию договоров купли-продажи с недвижимым имуществом на Кипре регламентируют глава 109 закона «О приобретении недвижимости (негражданами)» (The Acquisition of Immovable Property (Aliens) Law), и связанные с ним нормативные акты. Граждане Евросоюза вправе совершать сделки без ограничений. Неграждане государств, входящих в ЕС, и неевропейские компании, желающие купить недвижимость на Кипре и оформить актив в собственность надлежащим образом, должны изначально запросить разрешительную документацию в местных органах власти.

Выдача разрешения потребует подачу заявки по форме COMM 145 в администрацию района, в котором находится квартира или иной продаваемый актив, дополнив форму сопроводительными документами. Обработка заявок не облагается госпошлинами. Рассмотрение занимает 2–3 недели. К заявлению по форме COMM 145 надлежит приложить следующие документы:

• копия свидетельства о праве собственности;
• копия исходно-разрешительной документации (только если на квартиру или иное жилое помещение, выставленное на продажу, не были выданы отдельные свидетельства о праве собственности);
• копия договора купли-продажи с указанием гербовой пошлины к уплате;
• поэтажные планы жилого помещения;
• подтверждение стабильного финансового положения и законных источников капитала заявителя;
• копии паспортов заявителей и их супругов;
• свидетельство о браке заявителей с заверенным переводом (если оно не на греческом или английском языке и только в том случае, если у супругов разные фамилии, и в паспорте жены не указана фамилия ее мужа);
• копия разрешительной документации, допускающей проживание и работу заявителей в стране назначения;
• если заявка подается компанией либо держателем акций компании, также належит предоставить:
  • свидетельство о госрегистрации юрлица, осуществляющего сделку с квартирой или иной недвижимостью;
  • сведения о держателях акций, членах совета директоров и зарегистрированном офисе юрлица;
  • учредительный договор и устав юрлица;
  • сведения о профиле деятельности и составе персонала компании, включая номера сотрудников в системе соцстрахования;
  • копии первой страницы паспортов акционеров компании и их супругов.

Иностранные граждане или пары иностранцев могут получить разрешение на закрытие сделки и право подписания договора купли-продажи:

• земельного участка или земли, не разделенной на участки, площадью до 4 000 м² с целью строительства жилья для собственного проживания;
• или до двух единиц недвижимости на Кипре на произвольной стадии готовности, причем допустима покупка:
  • двух единиц жилья;
  • или одной единицы жилья и торгового объекта площадью до 100 м²;
  • или одной единицы жилья и офиса площадью до 250 м².

Ипотека на Кипре для иностранцев

Рассмотрим требования к иностранным кредитополучателям и финансовые условия, предлагаемые кипрскими банками. 

Условия получения ипотеки для иностранцев

Иностранцы могут оформить ипотеку на Кипре. Но местные банки, как правило, предъявляют более строгие требования к нерезидентам по сравнению с гражданами и постоянными резидентами. Это выражается в следующих минусах для нерезидентов:

• первоначальный взнос выше;
• процентная ставка выше;
• проверка на платёжеспособность более жесткая и отнимает больше времени.

Есть и плюсы. Банки на Кипре (например, Bank of Cyprus и Hellenic Bank) могут предлагать иностранцам специальные условия. Например, отсрочку платежей в случае временных финансовых трудностей. Нерезиденты, имеющие кипрский источник дохода и/или недвижимость на Кипре, считаются более надёжными заёмщиками.

Динамика процентной ставки и предложения кипрских банков

Средняя годовая процентная ставка по новым ипотечным кредитам в 2023 году увеличилась в третий раз подряд. Этому предшествовало последовательное снижение в течение восьми лет. В 2023 году средняя ставка по ипотеке составила 4,13% — примерно на 2 процентных пункта выше результата 2020 года, когда ставка была самой низкой.

Динамика среднегодовой ставки ипотеки на Кипре. Источник: портал Statista

На первый месяц очень 2024 года ставки по займам на жилплощадь оставались сравнительно высокими, вопреки снижению базовой ставки Европейским Центробанком (ЕЦБ). Согласно докладу, обнародванному Центральным банком Кипра (ЦБК), средняя ставка по кредитам на кипрском рынке выросла с 4,33% в августе до 4,49% в сентябре. Bank of Cyprus увеличил ставки до 5,11% (с 4,36%), а Cyprus Development Bank до 5,22% (с 4,96%). Ставка в Eurobank выросла с 4,65% до 4,99%. Но некоторые кипрские банки снизили ставки по ипотеке. В их число вошли Astrobank (4,28%) и Hellenic Bank (4,12%).

Процесс покупки недвижимости: пошаговая инструкция

• Исследование рынка. Перед началом процесса покупки важно понимать текущие тенденции на рынке недвижимости Кипра. Приготовьтесь к сильным различиям стоимости лотов в зависимости от района и типа, включая виллы, сегмент квартир и коммерческую недвижимость.
• Выбор и просмотр объектов. Сделайте шорт-лист из нескольких объектов, а затем организуйте осмотр. Поиск можно начать с онлайн-платформ с объявлениями или изучения предложений партнеров нашего портала.
• Наем специалистов. Юрист проверит правоустанавливающие документы продавца и проведет проверку на наличие задолженности или других обременений. Инженер-оценщик убедится в отсутствии неизвестных конструкционных дефектов. Юрист также поможет составить договор купли-продажи.
• Резервирование объекта. Чтобы забронировать недвижимость, покупатель вносит депозит. Обычно это 1–2% от стоимости объекта, что позволяет продавцу прекратить показ квартиры или иной недвижимости другим заинтересованным сторонам.
• Проверка объекта. На этом этапе нанятые специалисты проверят актив и документацию, включая документы, оговаривающие передачу в собственность земельного участка, разрешение на строительство и соответствие зонированию. Это может занять до нескольких недель.
• Подписание договора купли-продажи. Когда все проверено, наступает момент подписания договора (основного).
• Оплата и завершение сделки. После подписания договора покупатель вносит оставшуюся часть продажной цены и уплачивает сборы.
• Получение правоустанавливающих документов. После завершения оплаты и регистрации недвижимости покупатель получает документ, подтверждающий право на владение недвижимостью на Кипре. Процесс может длиться до нескольких месяцев — в зависимости от загрузки регистрационных органов.

Программа получения ПМЖ за недвижимость на Кипре

Рассмотрим требования к инвесторам, претендующим на кипрскую «золотую визу», и ее преимущества для иммигрантов в контексте домовладения и не только.

Условия получения ПМЖ за недвижимость на Кипре

Получение постоянного места жительства (ПМЖ) на Кипре через внесение крупных инвестиций в недвижимость возможно при соблюдении следующих основных условий, указанных на портале кипрского Министерства внутренних дел:

• Минимальная стоимость недвижимости. При совершении сделок и подписании договоров купли-продажи инвестиции должны составлять не менее €300 000 без НДС.
• Тип покупаемого имущества. Это может быть как новое / старое жилье, так и коммерческая недвижимость на Кипре, купленная на вторичке или у застройщика.
• Стабильный доход. Инвестору надлежит подтвердить наличие стабильного годового дохода, поступающего из иностранных источников. Этот доход должен быть достаточным для покрытия собственных расходов и расходов семьи (при наличии) при проживании на кипрской территории.
• Банковский депозит. В некоторых случаях может потребоваться открытие счета в банке Кипра с депонированием определенной суммы.
• Источник инвестиционного капитала. Деньги для покупки недвижимости на Кипре под ПМЖ могут поступать с банковского счета компании, если инвестор и/или супруг(а) инвестора, фигурирующий(ая) в заявке, — единственный акционер такого юрлица.
• Срок владения активом. Инвестор обязан сохранять недвижимость на Кипре в собственности после подписания основного договора для поддержания статуса ПМЖ.
• Подача заявления. ПМЖ предоставляется в ускоренном режиме при соблюдении условий и подаче полного пакета документов.

Плюсы кипрского ПМЖ для иностранных владельцев недвижимости на Кипре

Преимущества оформления иммиграционного статуса для иностранца, планирующего покупку кипрской квартиры или иного жилья:

• Выгодная ипотека. Кипрские банки и кредитные учреждения предлагают более выгодные условия ипотечного кредитования резидентам островной юрисдикции, включая пониженные требования к собственным средствам и увеличенные сроки погашения кредита. Если не планируется ограничиваться одной покупкой недвижимости на Кипре, наличие ПМЖ станет хорошим подспорьем для экономии при кредитовании сделок перед подписанием договора купли-продажи.
• Право на постоянное проживание. Владельцы ПМЖ могут легально и без ограничений жить на Кипре, забывая о необходимости регулярного продления виз. Это упрощает управление недвижимостью в качестве арендного актива и использование её для личных нужд. Переезд на Кипр особенно привлекателен благодаря мягкому климату, высокому уровню безопасности и качеству жизни на острове. Кипр известен экологически чистой средой, хорошей инфраструктурой и развитым транспортным сообщением.
• Региональный плацдарм. Кипр пока не входит в Шенгенскую зону. Но юрисдикция вплотную приблизилась к присоединению к данному блоку. Сейчас кипрские долгосрочные резиденты вынуждены оформлять шенгенскую визу. Но скоро ПМЖ Кипра позволит свободно перемещаться по Шенгенской зоне.
• Инвестиционная безопасность. Получение статуса резидента укрепляет права собственника недвижимости на Кипре, повышает уровень защиты от изменений в законодательстве и административных барьеров, связанных с владением и использованием такого имущества.
• Упрощенный доступ к социальным льготам и инфраструктуре. ПМЖ обеспечивает иностранцу упрощенный доступ к местной инфраструктуре здравоохранения и образования, а также к системе пенсионного обеспечения.
• Укрепление связи с местным сообществом. Иммиграционный статус способствует интеграции собственника недвижимости на Кипре в местное общество, упрощает ведение бизнеса и получение услуг. Это важно для долгосрочного проживания или инвестиций.
• Гражданство ЕС. Покупка недвижимости на Кипре с последующим оформлением иммиграционного статуса может стать первым шагом на пути к кипрскому гражданству. Это значительно расширяет права и свободы владельца жилья.
• Семейные преимущества. Статус ПМЖ, полученный за квартиру или иное жилье, распространяется на ближайших членов семьи инвестора, включая супругу/супруга и несовершеннолетних детей.

Выводы и ответы на часто задаваемые вопросы о недвижимости на Кипре (FAQ)

Покупка недвижимости на Кипре — выгодное вложение благодаря росту цен, иммиграционным бонусам, спросу арендаторов и льготам фискального характера. Важно тщательно проверять документы, консультироваться с юристами и учитывать риски. Обратившись к команде портала, покупатель избежит неожиданных сложностей и сможет максимально эффективно вложить деньги в недвижимость на Кипре.