Оборот сербского рынка недвижимости падает. Причины — дефицит, высокие цены и дорогая ипотека. Это мешает простым сербам решать жилищный вопрос. Но одновременно аналитики констатируют повышение активности покупателей-россиян, претендующих на иммиграционные льготы.
Куда движется сербский рынок недвижимости?
После двух лет роста, последовавшего за вспышкой пандемии коронавируса и ускоренного притоком россиян после начала кризиса в Украине, рынок недвижимости Сербии вошел в фазу стабилизации, за которой последовали стагнация и спад. Это подтверждает статистика сербского Республиканского геодезического института (Republički geodetski zavod; RGZ) за третий квартал 2023 года. Основные тезисы из тематического пресс-релиза RGZ:
- Рыночный оборот. Общая сумма денег, использованных для покупки недвижимости в Сербии, составила €1,5 миллиарда. Это на 43% больше по сравнению с третьим кварталом 2019 года (до пандемии) и на 10% меньше по сравнению с тем же кварталом 2022 года.
- Частично регулируемый рынок. Доля частично регулируемого рынка (недвижимость, не зарегистрированная в кадастре; например, строящиеся / не введенные в эксплуатацию объекты) в общем обороте продолжает расти. Показатель достиг 32%. В этом сегменте в отчетном периоде закрыты сделки общей стоимостью €478,8 млн.
- Цены. В третьем квартале 2023 года наблюдался еще более умеренный рост цен на квартиры на общестрановом уровне, чем в предыдущие периоды. Самые высокие цены на квартиры зафиксированы в Белграде. Дороже всего обошелся квадратный метр в локации «Белград на воде» (серб.: Beograd na vodi), где цена составила €9 475. Наибольшая сумма была выделена за квартиру общей площадью 346 кв. м в Савски-Венаце, за которую покупатель отдал €2,2 млн. Самый дорогой коттедж был продан в муниципалитете Стари Град (город Белград) за €2 млн. Подборка премиальной недвижимости в столице Сербии:
- двухуровневая квартира с 4 комнатами в Белграде площадью 89 м2;
- двухуровневая квартира с 5 комнатами в Белграде площадью 162 м2;
- квартира с 3 комнатами в Земун Поле площадью 78 м2 после ремонта;
- квартира с 3 комнатами площадью 145 м2 рядом со стадионом им. Райко Митича;
- квартира с 5 комнатами в районе Сеньяк с гаражом и садом;
- однокомнатная квартира в Новом Белграде рядом с торгово-развлекательным комплексом «Дельта Сити»;
- пентхаус в Белграде площадью 214 м2 с террасой на крыше;
- просторные апартаменты площадью 97 м2 в районе Сунчана Падина.
- Динамика продаж. Общее количество продаж на рынке недвижимости Сербии в третьем квартале 2023 года составило 29 248 единиц. Это на 7% больше, чем в том же квартале 2019 года, до вспышки пандемии коронавируса, и на 15,9% меньше, чем в третьем квартале 2022 года.
- Способы оплаты. Только 6,6% объектов было куплено с применением кредитов. Это на 3% меньше, чем по итогам аналогичного периода прошлого года.
- Типы проданной недвижимости. Наибольшую долю в общем обороте рынка недвижимости заняла продажа квартир (€777,9 млн; 52% от общей стоимости проданных объектов). Это на 4% меньше, чем в третьем квартале 2022 года. €131,2 млн (9%) было выделено на коттеджи и таунхаусы, € 107 млн (7%) — на участки земли под застройку, € 73,3 млн (5%) — на коммерческие помещения, € 52,6 млн (4%) — на сельскохозяйственные угодья.
- Инфляция, ипотека, ценовая динамика. Поскольку инфляционное давление в Сербии и в ЕС продолжает ослабевать, следует ожидать удешевления кредитов и роста активности покупателей недвижимости, пользующихся ипотекой. Повышение активности этих покупателей будет оказывать повышательное давление на среднюю цену квартир и коттеджей. Способствовать росту цен должен и приток россиян, а также других иностранцев, получающих вид на жительство и налоговое резидентство в Сербии через инвестиции в недвижимость.
Активность иммигрантов-инвесторов из России на подъеме
Помимо россиян, которые нацелены на оформление сербского ВНЖ через покупку жилья, эксперты констатируют приток граждан РФ, использующих еще один популярный маршрут для релокации на Балканы. Речь о бизнес-иммиграции. Чтобы получить вид на жительство и налоговое резидентство в Сербии, достаточно купить там существующую / зарегистрировать новую компанию.
Третья «волна»
С началом кризиса в Украине в феврале 2022 года в Белград начали массово стекаться россияне. Объявление о частичной мобилизации в РФ осенью того же года спровоцировало вторую «волну» релокации из России.
Сейчас в разгаре третья «волна». Россиян в сербской столице и других регионах балканской страны становится больше из-за конфликта в Израиле. Новоприбывшие активно интересуются жильем и работой в Сербии. Целые компании перемещают свой бизнес из охваченного конфликтом региона, и Сербия становится одним из главных направлений.
Агенты по недвижимости отмечают, что для состоятельных российских и украинских IT-специалистов и бизнесменов столица Сербии стала привлекательным местом для жизни. Это привело к росту спроса на аренду и покупку жилья в престижных районах столицы балканской страны. Восходящий тренд сохраняется. По крайней мере, пока.
Россияне открыли более 2+ тыс. компаний в Сербии
Растущий интерес россиян подтверждают свежие данные сербского Агентства экономических регистров (Agencije za privredne registre; APR). К ноябрю 2023 года в реестре субъектов хозяйствования APR зарегистрировалось 2129 действующих компаний, учредителями или владельцами акций которых выступают физические и юридические лица из Российской Федерации.
В АТР отметили, что в Сербии процедура регистрации компаний одинакова как для местных, так и для иностранных физических и юридических лиц. Это плюс. Но языковой барьер и незнание местных законов мешают иностранцам. Очень кстати помощь экспертов и готовые решения «под ключ»:
- регистрация ассоциации в Сербии;
- готовая сербская компания с открытым банковским счетом;
- компания в свободной зоне Сербии, позволяющая экономить 20% на НДС;
- удаленная регистрация сербской компании с банковским счетом.
Данных о конкретных инвестициях россиян в сербский бизнес нет. Но, судя по информации о видах деятельности зарегистрированных ими предприятий, наибольшее количество компаний занимается неспециализированной оптовой торговлей, программированием и консалтинговой деятельностью, связанной с бизнесом. Далее идет консалтинговая деятельность в сфере информационных технологий.
Многие вновь зарегистрированные предприятия работают в области общественного питания. Россияне активно открывают рестораны в Белграде. Поэтому никого уже не удивить меню на русском языке в заведениях общепита в центре столицы. Помимо стандартных ресторанов, новоприбывшие часто открывают заведения быстрого питания.
