В условиях экономической нестабильности и усиления иммиграционных ограничений особую ценность приобретают юрисдикции, предлагающие иностранцам сочетание доступной стоимости и высокой доходности жилья, умеренного налогового бремени и права на иммиграционный статус через инвестиции. Сербия входит в их число.
Это подтверждают результаты тематического рейтинга международной страховой компании William Russell. Составители рейтинга использовали отчеты Евростата, данные Global Property Guide и другие авторитетные источники.
Пятерка лидеров
Аналитики включили Сербию в список пяти лучших стран Европы для инвестиций в недвижимость в 2025 году. Она получила высокую общую оценку инвестиционной привлекательности — 6,59 из 10. Сербия продемонстрировала отличное соотношение доходности, налоговой нагрузки и расходов на покупку и продажу недвижимости.
| Место | Страна | Валовая доходность покупки под сдачу (% в год) | Оценка доходности (от 1 до 5) | Налог на доход от аренды | Затраты на покупку | Затраты на продажу | Оценка инвестиционной привлекательности (от 0 до 10) |
| 1 | Молдова | 8,38% | 5 | 12% | 2,8% | 4% | 8,18 |
| 2 | Литва | 6,39% | 4 | 20% | 3,45% | 3% | 7,60 |
| 3 | Северная Македония | 6,47% | 4 | 10% | 5,5% | 2% | 7,16 |
| 4 | Андорра | 5,83% | 4 | 10% | 6,3% | 5% | 6,93 |
| 5 | Сербия | 7,04% | 5 | 20% | 8% | 2% | 6,59 |
| 5 | Черногория | 5,61% | 3 | 15% | 4,01% | 5% | 6,59 |
| 7 | Болгария | 4,90% | 3 | 10% | 10,5% | 3% | 6,28 |
| 8 | Латвия | 7,89% | 5 | 31% | 3,1% | 5% | 6,25 |
| 9 | Ирландия | 7,76% | 5 | 40% | 3,7% | 1,5% | 6,22 |
| 10 | Исландия | 5,20% | 3 | 22% | 2,7% | 2,5% | 6,12 |
| 11 | Польша | 6,13% | 4 | 12,5% | 7% | 3% | 6,08 |
| 12 | Эстония | 4,23% | 2 | 20% | 1,3% | 3% | 6,02 |
| 13 | Румыния | 6,55% | 4 | 10% | 3,2% | 6% | 5,95 |
| 14 | Хорватия | 4,91% | 3 | 12% | 7,5% | 3% | 5,91 |
| 15 | Словакия | 5,29% | 3 | 25% | 1,5% | 4% | 5,84 |
| 16 | Норвегия | 4,28% | 2 | 22% | 3,6% | 3% | 5,58 |
| 17 | Венгрия | 5,11% | 3 | 15% | 9% | 5% | 5,47 |
| 18 | Чехия | 3,65% | 2 | 23% | 6,7% | 0% | 5,10 |
| 19 | Италия | 7,56% | 5 | 21% | 15% | 3% | 4,93 |
| 20 | Словения | 4,50% | 2 | 25% | 4,4% | 2% | 4,86 |
| 21 | Швеция | 5,56% | 3 | 30% | 5,85% | 5% | 4,63 |
| 22 | Нидерланды | 6,21% | 4 | 36% | 14,9% | 2% | 4,46 |
| 23 | Финляндия | 4,93% | 3 | 34% | 4,05% | 5% | 4,26 |
| 24 | Кипр | 4,77% | 3 | 35% | 10% | 5% | 4,22 |
| 25 | Швейцария | 2,96% | 1 | 40% | 5,8% | 3% | 3,99 |
| 26 | Дания | 4,18% | 2 | 52,07% | 2,93% | 3% | 3,89 |
| 27 | Португалия | 4,96% | 3 | 28% | 11,2% | 6% | 3,68 |
| 28 | Греция | 4,73% | 3 | 44% | 8,09% | 2% | 3,51 |
| 29 | Великобритания | 6,73% | 4 | 45% | 15,1% | 3,5% | 3,45 |
| 30 | Мальта | 4,08% | 2 | 35% | 11,5% | 5% | 3,17 |
| 31 | Германия | 3,82% | 2 | 45% | 12% | 3% | 2,91 |
| 32 | Испания | 5,60% | 3 | 19% | 14% | 6% | 2,84 |
| 33 | Австрия | 3,50% | 2 | 55% | 9,6% | 2% | 2,80 |
| 34 | Люксембург | 3,10% | 2 | 42% | 13% | 3% | 2,47 |
| 35 | Франция | 4,70% | 3 | 30% | 14,31% | 5% | 2,46 |
| 36 | Бельгия | 4,24% | 2 | 50% | 17,5% | 5% | 1,08 |
Рейтинг инвестиционной привлекательности европейских стран для покупателей недвижимости в 2025 году. Источник: William Russell
В отчете отмечается, что Сербия предлагает привлекательные условия для иностранных инвесторов за счет стабильной доходности арендного жилья, умеренных налогов и низких транзакционных расходов. Эта комбинация позволяет стране оставаться одним из наиболее перспективных рынков на фоне общего удорожания жилья в Европе и, в особенности, в ЕС.
| Страна | Темп роста / снижения цены (%) |
| Финляндия | -1,9 |
| Франция | -1,9 |
| Люксембург | 1,4 |
| Австрия | 1,7 |
| Германия | 1,9 |
| Кипр | 2,3 |
| Швеция | 2,4 |
| Швейцария | 2,4 |
| Бельгия | 2,9 |
| Эстония | 3,6 |
| Дания | 3,7 |
| Румыния | 4 |
| Еврозона | 4,2 |
| Италия | 4,5 |
| Норвегия | 4,7 |
| ЕС | 4,9 |
| Мальта | 5,2 |
| Словакия | 7,9 |
| Латвия | 8,1 |
| Чехия | 8,4 |
| Словения | 8,5 |
| Исландия | 9,2 |
| Ирландия | 9,3 |
| Литва | 9,8 |
| Хорватия | 10,1 |
| Польша | 10,4 |
| Нидерланды | 10,8 |
| Испания | 11,4 |
| Португалия | 11,6 |
| Венгрия | 13 |
| Болгария | 18,3 |
Изменение цен на жильё в годовом исчислении в европейских странах по итогам IV квартала 2024 года. Источник: Евростат
Сравнение Сербии с другими европейскими странами, выдающими ВНЖ за инвестиции
Исходя из отчета William Russell, Сербия демонстрирует конкурентные результаты относительно иных европейских стран, где статус резидента можно получить через жилье. Альтернативы:
- Андорра. Претендентам на ВНЖ Княжества требуется инвестировать от €400 000 в недвижимость и депонировать €50 000. Согласно рейтингу, страна получила инвестиционную оценку 6,93 из 10 — выше, чем у Сербии (6,59). Однако валовая доходность аренды там ниже (5,83% против 7,04% в Сербии), а затраты на покупку и продажу недвижимости выше, что увеличивает входной барьер для инвестора.
- Черногория. При получении черногорского ВНЖ на основании покупки недвижимости нет четкого минимума стоимости, что делает предложение весьма доступным. Страна получила ту же инвестиционную оценку, что и Сербия — 6,59. Но валовая доходность там ниже (5,61%), а налоги на аренду — выше. Кроме того, Подгорица остаётся менее дружественной в отношении Москвы и Минска, чем Белград.
- Венгрия. Статус венгерского резидента доступен через опосредованные инвестиции в фонд недвижимости. Порог — €250 000. Доходность инвестиций в жилье скромная (5,11%), а затраты на покупку и продажу выше, чем в Сербии. Инвестиционная оценка Венгрии в рейтинге — 5,47. Это заметно хуже сербского показателя.
- Италия. Итальянский ВНЖ выдается при инвестициях от €500 000 в компанию с возможностью последующего реинвестирования средств в жильё. Несмотря на высокую валовую доходность (7,56%), Италия получила одну из самых низких совокупных оценок — 4,93. Высокие налоги и затраты на сделки снижают инвестиционную привлекательность страны.
- Кипр. Киприоты сразу предлагают постоянное место жительства при покупке новой недвижимости ценой от €300 000. Однако инвестиционная оценка Кипра — всего 4,22, а налоговая нагрузка и транзакционные расходы на порядок выше, чем в Сербии. Доходность аренды на Кипре также ниже (4,77%).
- Греция. Этот вариант привлекает иммигрантов-инвесторов сниженным порогом входа (€250 000 за недвижимость, подлежащую реновации). Тем не менее инвестиционная оценка страны одна из самых низких в рейтинге (3,51), а налог на доходы от аренды достигает 44%, что существенно снижает чистую доходность.
Как получить ВНЖ в Сербии через недвижимость: пошаговый процесс
- Открытие счета. Банковский счет в Сербии нужен для выполнения финансовых обязательств перед продавцом, уплаты налогов и административных сборов, коммунальных платежей, подтверждения финансовой состоятельности при подаче на ВНЖ.
- Выбор. Подбор объекта, проверка на обременения.
- Сделка. Оформление договора у нотариуса, перерегистрация права собственности.
- Подача на ВНЖ. Пакет документов включает копию паспорта, справку о праве собственности, медстраховку, доказательство платежеспособности.
- Получение и сохранение резидентства. Оформив статус, нужно проводить в стране большую часть каждого года, занимая купленное жилье.
- Продление, ПМЖ и паспорт. Через 3 года проживания можно получить постоянное место жительства. Сразу после получения карты ПМЖ разрешено подаваться на гражданство.
Выводы
Сербия выделяется на фоне других стран с программами инвестиционной иммиграции как один из наиболее сбалансированных вариантов. Она предлагает сочетание высокой доходности, умеренной налоговой нагрузки, низких транзакционных расходов и минимальных требований к стоимости недвижимости при оформлении ВНЖ.
