Инвестиции в рынок жилья Сербии для последующей сдачи в краткосрочную аренду больше не приносят ожидаемой отдачи. Нагрузка на арендный жилфонд падает на фоне замедления турпотока. Ситуацию усугубляет растущее налоговое бремя. Однако инвестиции в квартиры, коттеджи и другую жилую недвижимость в Сербии по-прежнему считаются основанием для получения вида на жительство. Это особенно актуально для тех, кто ищет безопасную европейскую юрисдикцию для жизни и работы.
Обвал рынка краткосрочной аренды
До недавнего времени покупка недвижимости в Сербии под сдачу казалась выгодной инвестицией. Особенно активно развивался сегмент «стан на дан». Речь о квартирах, сдающихся на сутки. Посуточное жилье стало реальной альтернативой гостиницам в Белграде, Нови-Саде и менее крупных туристических городах.
Однако к весне 2025 года инвестиции в жилье для посуточной сдачи в Сербии стали убыточными и рискованными. Сегмент массово покидают мелкие собственники. Модель утратила привлекательность из-за сочетания ряда негативных факторов:
Падение турпотока
Согласно официальным цифрам, в 1 квартале 2025 года число иностранных туристов в Сербии сократилось на 28,2% по сравнению с аналогичным периодом 2024 года. Негативная динамика ослабевает, но до смены тренда пока далеко. По данным Республиканского геодезического управления, в марте 2025 года число прибытия туристов снизилось на 11,1%, а количество ночёвок — на 14,6%.
Причина кризиса — политическая нестабильность. Это подтверждают как профессиональные ассоциации, так и представители профильных ведомств. По словам президента Сербии Александра Вучича, сезон для туристического сектора балканской страны начался крайне слабо, и перспективы на ближайшие месяцы остаются неопределёнными.
Перенасыщение рынка
Несмотря на снижение турпотока, предложение на рынке краткосрочной аренды продолжает расти. Минтуризма сообщило, что на начало 2025 года в стране были зарегистрированы 16 343 объекта краткосрочной аренды с суммарной вместимостью 27 366 спальных мест. Для сравнения: на начало 2024 года таких объектов было 14 385. Это говорит о росте предложения на 13,6% за год. Причем это происходит на фоне резкого падения спроса.
Недостаточная рентабельность
По оценкам местных риелторов, текущий уровень заполняемости общего арендного жилфонда составляет 30%. Средняя выручка от сдачи в посуточную аренду однокомнатной квартиры без учёта комиссии арендной платформы составляет €34,5 за ночь. Месячный доход собственника составляет €320–330. Примерно половина суммы идет на покрытие расходов.
Владельцы недвижимости сталкиваются с высокими постоянными издержками: содержание квартиры, уборка, закупка белья, коммунальные платежи, ремонты, работа с клиентами. Всё это требует постоянного физического присутствия или профессионального управления. В этих условиях даже минимальное налогообложение делает бизнес невыгодным.
Эксперты по недвижимости подчёркивают, что на данном этапе инвестиции в жилье на территории Сербии под краткосрочную аренду не сулят «лёгкие деньги». Они отмечают, что даже в ситуации, которая близка к идеальной, собственники получают нестабильный доход.
«Налоговый удар»
Параллельно можно наблюдать усиление давления со стороны государства. Налоговая служба Сербии заявила о массовой легализации в сегменте краткосрочной аренды. Все, кто сдаёт жильё посуточно, теперь обязаны уплачивать налог — либо с реального дохода, либо по фиксированной ставке. По мнению независимых экспертов, если добавить налог к текущей рентабельности, бизнес становится убыточным.
Переход в статус профессионального рантье, уход с рынка
Аналитики считают, что субъекты рынка вскоре разделятся на две категории:
- Компании и профессиональные операторы с портфелем от 5 квартир, работающие как мини-отели на платформах Booking и Airbnb (большинство).
- Частные домовладельцы (меньшинство), которые будут постепенно переводить жилье в сегмент долгосрочной аренды или уходить с арендного рынка, выставляя недвижимость на продажу или занимая ее самостоятельно.
Для иностранных инвесторов, которые ранее купили жилье в Сербии или пока только планируют покупку, актуален другой вариант. Если такие персоны еще не использовали факт покупки сербской недвижимости как основание для получения ВНЖ, пора об этом задуматься.
Как получить сербский ВНЖ за жилье?
Сербия остаётся одной из немногих стран, где резидентство можно получить через внесение инвестиций без четкого финансового порога. Но покупка жилья — лишь первый шаг. Потребуются доказательства стабильного дохода или накоплений, а также другие бумаги.
Недвижимость должна быть жилой и соответствовать нормативам по площади (от 36 м² на одного человека до 85 м² на семью из четырёх). Обязательно фактическое проживание — сербские иммиграционные органы проверяют, действительно ли заявитель переместил в страну центр жизненных интересов.
Иммиграционный процесс начинается с выбора объекта для покупки, открытия банковского счёта в Сербии и заключения сделки. Следующие этапы — регистрация по месту жительства («белый картон»), сбор пакета документов и подача заявки на ВНЖ в местной полиции. Потребуются паспорт, фото, страховка, доказательства финансовой состоятельности и прав собственности. Все иностранные документы переводятся на сербский и легализуются. Заявка на ВНЖ рассматривается до 30 дней, но сам процесс обычно занимает больше времени.
При выборе недвижимости важно учитывать несколько критериев:
- тип актива (только жильё — квартира, дом, таунхаус);
- соответствие нормативам по площади;
- отсутствие юридических обременений;
- расположение (оптимально — города с развитой инфраструктурой и стабильным рынком);
- соответствие цены рыночным реалиям (заниженная стоимость при закрытии сделки вызовет подозрения у иммиграционных и налоговых органов).
Выводы
Рынок краткосрочной аренды в Сербии переживает глубокий кризис: спад туризма, избыток предложения, растущие издержки и налоговое давление сделали инвестиции в «стан на дан» убыточными. Даже при высоком уровне заполняемости посуточные квартиры не обеспечивают приемлемый доход, а требования к легализации и налогообложению сводят рентабельность к нулю.
Для частных инвесторов из-за рубежа эта модель больше не жизнеспособна. Тем не менее покупка недвижимости в Сербии по-прежнему остаётся актуальной для тех, кто рассматривает переезд в эту страну, смену текущего налогового резидентства на сербское и/или расширение бизнеса в Европе через местную компанию. Балканская страна все еще предлагает одну из самых доступных программ получения ВНЖ через приобретение жилья, которое в будущем можно будет перепродать с выгодой или сдавать на долгий срок / посуточно (когда рынок вернется к росту).
