Рынок новой жилой недвижимости Венгрии сжимается. В крупных городах темпы ввода новостроек в эксплуатацию замедляются, а интерес покупателей растет. В условия, когда предложение не успевает за спросом, выигрывают инвесторы, покупающие востребованный актив на ранней стадии. Рассмотрим тенденции и прогнозы.
Замедление ввода новостроек в эксплуатацию в первом квартале 2025 года
По подсчетам Главного статуправления Венгрии (Központi Statisztikai Hivatal, KSH), в первом квартале 2025 года в стране введено в эксплуатацию 2 704 жилых объекта (-2,7% в годовом сопоставлении). Несмотря на низкую базу (результат 1 кв. 2024 года), констатируется стабильное замедление темпов жилищного строительства.
Будапешт, на долю которого традиционно приходилась значительная часть новых проектов, оказался в числе аутсайдеров. В столице сданы 843 объекта (-7,4%). Почти 70% всех новых единиц жилья пришлись на 3 района: IX (277), XI (172) и XIX (130).
Значительное снижение зафиксировано в других крупных городах областного подчинения: объём ввода жилья там сократился сразу на 33%, а общее число новых объектов даже не достигло половины столичного результата.
В малых населённых пунктах ситуация была противоположной. В городках, не имеющих статуса областного центра, число введённых в эксплуатацию жилых объектов выросло на 29%, а в деревнях — на 2,5%. Это может свидетельствовать о перераспределении инвестиционной активности в пользу провинции.
По регионам наиболее существенное сокращение наблюдалось в Центрально-Задунайском крае (-46%), Южном Альфёльде (-40%) и Северном Альфёльде (-48%). В регионе Пешт зарегистрирован прирост на 21%, благодаря чему Центральная Венгрия в целом показала положительную динамику (+4%).
Отмечено существенное перераспределение по типу застройщиков: доля объектов, построенных частными лицами, снизилась с 38% до 34%, а доля компаний выросла с 61% до 66%. Это отражает устойчивое преобладание девелоперских проектов над индивидуальным жилищным строительством.
Половина сданных объектов — это отдельностоящие дома. На многоэтажные многоквартирные здания пришлось 41% новых объектов, а на жилые комплексы — 4,5%. Средняя площадь новых единиц жилья составила 94,6 м² (на 1,9 м² меньше, чем в первом квартале 2024 года). В Будапеште традиционно сдавалось более компактное жилье (в среднем 75 м²).
Рост числа разрешений на застройку сулит откат предложения, но не раньше 2026 года
В 1 кв. 2025 года зафиксирован заметный рост числа выданных разрешений на строительство. По данным KSH, показатель достиг 5 651 единицы (+25%). Рост в значительной степени обеспечен Будапештом, где выдано 2 674 разрешения — почти в три раза больше, чем годом ранее. 75% столичных разрешений пришлось на 4 района: в XI районе зарегистрировано около 1 тыс. разрешений, а остальные распределены между X, XIII и XXI районами. В остальных населённых пунктах динамика была отрицательной:
- города областного подчинения: -17%;
- прочие города: -25%;
- деревни: -6,5%.
Эксперты подчеркивают, что рост количества разрешений не приведет к мгновенному увеличению объёмов ввода жилья. Между датой получения разрешения и завершением строительства обычно проходит 12–24 месяца. Следовательно, первые результаты всплеска активности проектировщиков и застройщиков можно ожидать не ранее 2026 года.
Венгерские строители предлагают антикризисный план
На фоне снижения темпов ввода новостроек и роста напряжённости на рынке жилья представители отрасли выступили с рядом предложений по стабилизации ситуации. Ассоциация строительных компаний ÉVOSZ (Építési Vállalkozók Országos Szakszövetsége) разработала антикризисный план, нацеленный на повышение доступности жилья, поддержку подрядчиков и стимулирование инвестиционной активности. Ключевые предложения:
- Возобновление программы «Зелёное жильё» Национального банка Венгрии, направленной на финансирование энергоэффективного строительства и модернизацию старого жилфонда.
- Расширение господдержки при ремонте жилья в малых населённых пунктах, что актуально на фоне растущего спроса на недвижимость в провинции.
- Запуск программы реновации кварталов в крупных городах с акцентом на повышение энергоэффективности.
- Продление льготной ставки НДС в размере 5% на новое жильё до 2030 года, что снизит финансовую нагрузку на конечных потребителей и сократит затраты на девелоперские проекты.
- Повышение финансирования строительства муниципального арендного жилья.
- Освобождение от налога на строительство на срок до 5 лет для стимулирования ввода новых проектов.
- Введение приоритетного статуса для стройпроектов, предполагающих возведение 500+ квартир, что упростит согласования и ускорит реализацию масштабных девелоперских инициатив.
- Разработка нормативной базы и механизмов субсидирования строительства сборных и модульных домов как финансово доступного и быстрореализуемого формата жилья.
Власти готовы ограничить маржинальность риелторов и стройфирм, чтобы замедлить рост цен
В условиях стремительного роста цен на недвижимость в Венгрии, власти рассматривают возможность расширения политики ценового регулирования на рынок жилья. По информации местных СМИ и с учетом заявлений министра национальной экономики Мартона Надя, в ближайшее время правительство может ввести ограничение на уровень прибыли в секторе операций с недвижимостью и строительства.
Ранее аналогичная мера уже была применена к другим отраслям. С марта 2025 года в Венгрии установлены лимиты на торговую наценку для базовых продтоваров. Позже контроль за маржинальностью распространился на банки, телекоммуникационные компании и страховой сектор. Теперь в фокусе:
- риелторы;
- застройщики;
- поставщики стройматериалов.
Как заявил Надь, правительство ожидает публикации инфляционных данных за апрель–май. Если уровень инфляции окажется выше прогнозов, ограничения прибыли будут распространены на сферу строительства и операций с недвижимостью. Окончательное решение пока не принято, однако подготовка нормативной базы уже обсуждается.
Сторонники этих мер утверждают, что основной причиной инфляции являются завышенные прибыли компаний, включая поставщиков жилплощадей, риелторских услуг и стройматериалов. Отмена текущих механизмов ограничения прибыли, по их мнению, приведёт к новому витку ценового давления.
Выводы
Учитывая имеющиеся факты, сейчас удачное время для покупки новостройки в Венгрии. Снижение темпов ввода жилья, особенно в Будапеште и крупных городах, на фоне устойчивого покупательского интереса создаёт дефицит предложения и подталкивает цены вверх. При этом всплеск проектной активности, выраженный в росте числа разрешений на строительство, еще не скоро приведёт к увеличению объёмов ввода новостроек в эксплуатацию. Те, кто инвестирует сейчас, особенно на ранней стадии девелоперских проектов, могут рассчитывать на ощутимый прирост капитала уже в среднесрочной перспективе.
Юрий Георгиев 
26 мая 2025 
