Отказ иностранных инвесторов от сверхдорогого жилья, рост популярности апартаментов — особенно на втором этаже, повышение активности покупателей-миллениалов и риски, связанные с приобретением жилья непосредственно у застройщика, а также бум спроса на офисы — эти свежие тренды нужно учитывать читателям, планирующим купить недвижимость на Кипре (жилую или коммерческую) с прицелом на максимальную ликвидность. Данный фактор важен в случае последующей перепродажи.
Информация будет вдвойне полезна россиянам и белорусам, нацеленным на получение иммиграционных льгот в Евросоюзе взамен на инвестиции. Почему? Во-первых, многие государства ЕС с соответствующими программами уже внесли их в «черный список». Но не Кипр. По крайней мере, пока.
Во-вторых, предложение киприотов — одно из самых доступных. Достаточно внести инвестиции в размере минимум €300 000 евро (+НДС) в жилую недвижимость. Для сравнения: вид на жительство в Венгрии через покупку недвижимости обойдется уже в полмиллиона евро. Столько же попросят в Испании. Более того, испанцы планируют упразднить этот иммиграционный маршрут. Действуйте!
Продажи приблизились к рекордным результатам 2008 года
Начнем с анализа текущей ситуации на кипрском рынке жилья, опираясь на свежие статистические данные. Почему? Чтобы оценить экономическую целесообразность покупки местной жилплощади. Если вкратце, сейчас, возможно, лучший момент для инвестиций.
Кипрский рынок жилплощади продемонстрировал исключительно удачный старт в 2024 году, достигнув лучших показателей за первые семь месяцев с 2008 года. По крайней мере, согласно подсчетам Департамента земельного кадастра. Вопреки продолжающемуся повышению процентных ставок и экономической неопределенности, продажи квартир и коттеджей на Кипре продолжают расти. Тренд остается устойчивым благодаря постоянно высокому интересу инвесторов.
Как сообщает профильное ведомство, в январе-июле 2024 года подано 9210 документов о закрытии сделки купли-продажи. Показатель на 1,8% выше, чем за тот же период предыдущего года (9051 сделка). Он также признан самым высоким с 2008 года, когда уровень продаж достиг 10 152 единиц по итогам соответствующего периода. Относительно допандемийного 2019 года продажи выросли на впечатляющие 42,7%.
2023 год стал знаковым для сектора недвижимости Кипра. Общее число сделок купли-продажи достигло отметки в 25,4 тыс., а общая сумма — $5,6 млрд. В том периоде иностранные покупатели приобрели 6,9 тыс. объектов кипрской недвижимости, что на 16% больше, чем в 2022 году (5928). Одним из главных драйверов иностранных инвестиций в данном случае стала программа получения резидентства на Кипре для инвесторов («золотая виза»).
Эксперты ожидают, что в 2024 году многие рекорды будут побиты. Заглядывая вперед, можно предположить, что ожидаемое снижение процентных ставок Европейским центральным банком приведет к повышению доступности ипотеки на острове. Это побудит больше местных жителей выйти на рынок жилья, стимулируя продажи.
Так что потенциальным покупателям стоит поторопиться, чтобы купить ликвидное жилье. Но как его выбрать? Вот 7 актуальных критериев, продиктованных рыночными реалиями.
1. Самые популярные локации среди покупателей жилья
Согласно подсчетам кипрского Департамента земельного кадастра, по итогам января-июля 2024 года самый значительный годовой прирост был зафиксирован в Никосии (+23,6%, увеличение с 1676 до 2072) и Ларнаке (+12,2%; с 1777 до 1994). Напротив, в Пафосе, Лимасоле и свободной зоне Фамагусты наблюдался спад. Однако относительно 2019 года все города, кроме Фамагусты, продемонстрировали заметный рост продаж.
Эксперты отмечают, что Никосия и Ларнака остаются драйверами роста рынка по ряду причин. Одна из них — низкая доступность объектов недвижимости для аренды и продажи в районе Лимасола. Еще одна — рост спроса на жилье в столице и третьем по величине городе на Кипре со стороны иностранных компаний, переезжающих туда и желающих разместить персонал.
2. Какой тип жилья на Кипре дорожает быстрее всего?
По данным Евростата, в 1 квартале 2024 года индекс цен на жилье в еврозоне снизился на 0,4% относительно того же квартала предыдущего года. В целом по Европейскому Союзу цены выросли на 1,3%. На Кипре динамика была гораздо более впечатляющей.
Центральный банк Кипра сообщил о небольшом замедлении темпов роста индекса стоимости отдельностоящих жилых домов и квартир в первом квартале 2024 года. Несмотря на это, цифры все еще радуют инвесторов. В годовом исчислении цены на жилье всех категорий выросли на 7,8% в январе-марте 2024 года (относительно роста на 8,3% в четвертом квартале 2023 года). Цены на кипрские квартиры подскочили на 13,9%. Стоимость коттеджей за тот же период увеличилась «всего» на 4,7%.
3. Иностранные покупатели отказываются от сверхдорогого жилья
Иностранные инвесторы на Кипре все чаще переключают внимание с элитной недвижимости на более доступное жилье. Этот сдвиг парадигмы, отмеченный в отчете S1 2024 Market Insight Report от консалтинговой компании Danos International Property Consultants & Valuers, существенно влияет на динамику отдельных сегментов рынка.
По данным Danos, продажи кипрской элитной недвижимости резко упали в 2023 году, снизившись на 26%. Зафиксировано 164 сделки на общую сумму €440 млн. Несмотря на большую сумму, на долю элитных объектов пришлось всего 8% от общей стоимости сделок. Это самый низкий результат с 2013 года.
Особенно существенный спад в 2023 году зафиксирован в случае лотов, стоимость которых превышает €1,5 млн. Эксперты отмечают, что, несмотря на небольшой рост числа сделок с жильем стоимостью свыше €1,5 млн в начале 2024 года, до полного восстановления этому сегменту рынка все еще далеко.
После закрытия на Кипре программы получения гражданства за инвестиции в ноябре 2020 года спрос на элитную недвижимость пошел на спад. Интерес иностранных инвесторов сместился в сторону объектов средней ценовой категории, покупка которых позволяет претендовать на «золотую визу».
4. Все больше инвесторов предпочитают апартаменты
Агенты по недвижимости утверждают, что рост цен и ограниченные возможности для заемного финансирования подталкивают потенциальных покупателей жилой недвижимости на Кипре к приобретению квартир, а не особняков. Согласно отчету, опубликованному Советом по регистрации агентов по недвижимости, во 2 квартале 2024 года квартиры стали предпочтительным выбором среди покупателей.
В отчетном периоде зафиксировано 489 случаев передачи права собственности на квартиры. Сделок с коттеджами во всех районах Кипра, за исключением Никосии, по которой на момент анализа было недостаточно данных, оказалось почти в 5 раз меньше (110). В сегменте участков под застройку лидировала Никосия. На ее долю пришлась примерно треть (273 из 666) закрытых сделок.
5. Спросом все чаще пользуется жилье на втором этаже
На кипрском рынке недвижимости наблюдается резкий рост спроса на квартиры на втором этаже. К такому выводу пришли эксперты аналитической компании Ask Wire. Тренд особенно четко выражен в Никосии.
Проанализировав спрос на 72 девелоперских проекта, которые реализуют 38 различных застройщиков, эксперты пришли к выводу, что наибольший интерес покупатели проявили к квартирам на втором этаже. На их долю пришлось 144 сделки (большинство) в обследованных новостройках. Далее следуют квартиры на первом этаже (133 продажи) и квартиры на третьем этаже (111). Всего к моменту публикации отчета было закрыто 568 сделок.
Чем выше этаж, тем ниже продажи. В случае четвертого этажа зафиксировано 56 сделок, а в случае пятого — 22. Показатели продаж на шестом, седьмом и восьмом этажах приближаются к однозначным числам: на шестом и седьмом этажах продано по 12 квартир, а на восьмом — 13.
6. Целевая аудитория продавцов кипрского жилья — миллениалы
Еще один интересный факт из упомянутого отчета Danos International. Эксперты прогнозируют, что к 2025 году на долю представителей поколений Y и Z будет приходиться 70% покупателей на рынке недвижимости Кипра. Это объясняется ростом платёжеспособности таких персон и приближением их и к возрасту создания семьи, которой требуется жилье.
Такие покупатели/инвесторы часто очень требовательны при поиске жилья. Они предпочитают лоты, которые считаются экологически чистыми и находятся близко к ключевым объектам инфраструктуры, а также адаптированы для семей с животными.
7. Покупая жилье на Кипре от застройщика, есть риск стать собственником неликвида
Волна разочарования и финансового напряжения охватывает тысячи покупателей жилья на Кипре. Они оказались обременены выплатой долгов застройщиков, несмотря на выполнения собственных финансовых обязательств перед этими компаниями в полном объеме.
Вместо того чтобы обеспечить соблюдение условий кредитных соглашений с застройщиками, банки позволили им перенаправлять средства, выплачиваемые покупателями жилья, на покрытие собственных расходов, а не на погашение строительных кредитов. В результате многие покупатели, которые уже оплатили жилье, столкнулись с последствиями финансовой безответственности девелоперов. Кризис затронул около 10 тыс. покупателей.
Ассоциация по защите заемщиков (SYPRODAT) выразила тревогу по поводу упущений в банковском надзоре и подотчетности, которые были выявлены этой ситуацией. В SYPRODAT попросил правительство срочно вмешаться в ситуацию и защитить права покупателей.
Стоит ли рассматривать офисы?
Спрос на офисные помещения на Кипре достиг самого высокого уровня за 5 лет, восстанавливаясь после COVID-19. Рост иностранных инвестиций и приток иммигрантов из России, а также других государств постсоветского пространства повысили востребованность кипрских офисных помещений. Особенно современных объектов класса А, которые, как ожидается, будут пользоваться высоким спросом в ближайшие годы.
В целом по юрисдикции стоимость съема офисов в 1 квартале 2024 года выросла на 8,5% в годовом сопоставлении. Она также оказалась приблизительно на 10% выше, чем в допандемийном 2019 году. Арендная плата за офисы, которая достигла самого низкого уровня в январе-марте 2022 года, теперь выросла примерно на 14% относительно результата того периода.
Ларнака и Лимасол лидировали с точки зрения спроса. Столичная Никосия демонстрировала устойчивое восстановление. Продолжающийся переход от старых зданий к современным энергоэффективным объектам укрепляет спрос на здания класса А во всех перечисленных городах. Несмотря на предстоящие девелоперские проекты, ожидается, что арендная плата за офисные помещения останется относительно высокой из-за устойчивого спроса и новых стандартов.
