Хотите купить жилую недвижимость в Дубае под сдачу, но не уверены в выборе срока аренды? Эта статья поможет выбрать между посуточной сдачей и долгосрочной арендой в зависимости от целей. Например, для получения максимальной отдачи от инвестиций или стабильного заработка.
Посуточная сдача vs долгосрочная аренда
Сектор недвижимости эмирата переживает рекордный рост практически во всех сегментах рынка, что во многом обусловлено притоком состоятельных персон и повышением ренты, побуждающим жителей покупать недвижимость вместо ее аренды.
Многие уже состоявшиеся домовладельцы Дубая и инвесторы, пока только ориентирующиеся на местный рынок жилой недвижимости, хотят превратить жилплощадь в источник выгодных инвестиционных возможностей. Самый простой вариант — сдача актива в краткосрочную или долгосрочную аренду.
Но какой вариант сулит более высокую прибыль? Отраслевые инсайдеры отмечают, что выбор зависит от ряда обстоятельств и факторов, включая индивидуальную склонность к риску и финансовые цели.
Краткосрочная аренда может принести больше денег
После полной легализации краткосрочной аренды в Дубае, как предложение посуточного жилья, так и спрос на него возросли. Бронирование апартаментов на сутки обеспечивает гостям гибкость, комфорт и конкурентоспособные цены по сравнению с гостиницами. Заглядывая в будущее, эксперты ожидают, что спрос на краткосрочную аренду и предложение будут продолжать расти в ближайшие несколько лет, что соответствует планам развития Дубая как туристического направления премиум-класса.
В консалтинговой компании Savills Middle East отмечают, что привлекательность более высокой доходности, связанной с краткосрочной арендой, может быть заманчивой для инвесторов. Но посуточная сдача вносит элемент неопределенности из-за периодически меняющейся заполняемости жилплощади и ставок, которые зависят от колеблющегося уровня спроса на рынке. Чтобы преуспеть, учитывайте эти рекомендации:
- Локация и вид. Ключевой фактор, определяющий спрос на жилье для краткосрочной аренды, — локация. Недвижимость в престижных районах Дубая, включая Даунтаун и Пальм Джумейру, часто предлагает более высокую рентабельность инвестиций по сравнению с долгосрочной арендой. Наиболее востребованные локации с жильем для краткосрочной аренды обычно расположены в центрах городов, прибрежных или развлекательных районах. Районы на дубайской набережной, включая Дубай Марину, привлекают посуточных арендаторов благодаря потрясающим видам и близости к пляжу. Даунтаун Дубая и Бизнес-Бэй очень популярны среди жителей и гостей города благодаря своей близости к предприятиям, транспортному сообщению и торгово-развлекательным центрам вроде Дубай Молла. Но даже лоты в менее востребованных локациях набирают популярность во время массовых мероприятий и в курортный сезон.
- Тип недвижимости. Квартиры или студии подходят индивидуальным путешественникам или парам, которые ищут удобное и экономичное жилье для отдыха. Виллы и таунхаусы — более подходящий вариант для больших групп или семей, которые ищут более просторное жилье и нацелены на уединенный отдых.
- Класс объекта. По данным Beyond Pricing, в Дубае сдается более 26 тыс. квартир для краткосрочной аренды. Причем наиболее популярны объекты премиум-класса с одной или двумя спальнями, предлагая на 30% более высокую рентабельность инвестиций по сравнению с долгосрочной арендой. Но чтобы такая инвестиционная недвижимость стала популярной, нужна стильная мебель и отличные удобства, включая бассейн и тренажерный зал.
- Личное пользование. Краткосрочная аренда предлагает большую гибкость с точки зрения доступности недвижимости для личного использования. Но чем активнее собственник ее эксплуатирует самостоятельно, тем ниже будет отдача от инвестиций.
- Текущие и капитальные расходы. Посуточная недвижимость почти всегда предлагается с мебелью, включая мягкую. Это часто генерирует более высокие эксплуатационные расходы из-за регулярной уборки, обновления мебели и предоставления дополнительных услуг. Деньги также тратятся на более активные маркетинговые кампании и оплату услуг управляющих компаний для обеспечения постоянного потока гостей.
Долгосрочная сдача обеспечивает более стабильный доход
Долгосрочная аренда — подходящий выбор для владельцев недвижимости, которые менее склонны к риску и ищут более стабильный поток дохода от инвестиций. Но есть и недостатки. Самый большой минус — как правило, более низкая рентабельность инвестиций относительно посуточной сдачи.
Договора о долгосрочной аренде позволяют лучше оценить поток финансов, которые можно получить от сдачи недвижимости в Дубае. Это дает арендодателям более полную информацию о своих доходах за год.
Этот вариант также менее трудоемок и капиталоемок, чем краткосрочная аренда. Но цены не могут быстро корректироваться в зависимости от рыночного спроса, если договор долгосрочной аренды уже заключен и действует.
В конечном итоге все сводится к приоритетам собственника. Нужны комфорт и удобство, без хлопот, связанных с частым обслуживанием или поиском арендаторов? Подойдет долгосрочная аренда. Такая опция обеспечивает стабильную отдачу от инвестиций и устойчивую прибыль. Инвесторам, которые предпочитают эту бизнес-модель аренды, рекомендуется рассмотреть ряд факторов при покупке жилья под сдачу:
- наиболее востребованы лоты в обжитых кварталах с развитой инфраструктурой: хорошими школами, медицинскими учреждениями и удобствами для семейного отдыха;
- привлекательности добавляет близость недвижимости к деловым центрам, что обеспечивает квартиросъемщикам быстрый доступ к работе;
- зеленые насаждения, игровые площадки, парковки и высокий уровень безопасности района упрощают сдачу.
Что арендодателям сулит укрепление тренда на коливинги?
Рыночное исследование компании Colife показало, что растущие расходы на аренду в Дубае повышают спрос на объекты для совместного проживания (коливинги) в этом городе. Такие лоты актуальны при краткосрочной и среднесрочной аренде.
Тенденция подпитывается растущей в мире популярностью совместного проживания среди студентов, цифровых кочевников и иммигрантов, переехавших на работу за рубеж. Это происходит на фоне резкого роста экономики общего пользования, также охватывающей транспорт, питание, здравоохранение и образование.
Снижение затрат и другие преимущества стимулируют спрос на совместное проживание
Опрос, проведенный Colife, показал, что все больше персон предпочитают выбирать помещения для совместного проживания в эмирате по ряду причин. Наиболее важный фактор — огромная экономия на арендной плате. Выяснилось, что 72% пользователей планируют остаться в Дубае на год и более, однако не все могут позволить себе аренду с желаемым уровнем комфорта.
Рост рынка среднесрочной аренды в Дубае можно объяснить популярностью удаленной работы, которая позволяет совмещать труд и путешествия. Это приводит к притоку удаленщиков в курортные регионы вроде Дубая для длительного пребывания. В результате растет спрос на полностью меблированные квартиры, которые требуют минимальных вложений и предлагают простые процессы заезда и выезда. Но такие лоты обходятся недешево.
Средняя стоимость аренды стильной квартиры в популярных районах эмирата оценивается примерно в 7 900 дирхамов в месяц. Оптимальная цена для опрошенных пользователей значительно ниже — 7 000 дирхамов.
Целых 42,5% респондентов заявили, что путешествуют и живут одни. Но из-за высокой ренты они не могут позволить себе отдельное жилье в Дубае. Коливинг все чаще рассматривается как решение проблемы роста стоимости аренды в эмирате. Помимо более низкой арендной платы, постояльцам коливингов предлагается хорошее расположение и высокое качество жилья. Перечень преимуществ включает бесплатную уборку и коммунальные услуги, а также доступ к сообществу единомышленников.
В Дубае растет число компаний, предлагающих коливинги
В отчете Colife говорится, что коливинги набирают популярность в эмирате. Это происходит на фоне быстрого роста числа компаний в Дубае, которые работают в сегменте «совместной экономики». По последним подсчетам, этим занимаются не менее 80 компаний. Lime, Tier and Circ (скутеры), Byky (велосипеды), Udrive и Ekar (автомобили), CharterClick и Xclusive Yachts (яхты и лодки) входят в число работающих в эмирате поставщиков таких услуг. В сегменте коворкингов представлены The Cribb, Impact Hub Dubai и AstroLabs Dubai.
Всплеск спроса на коливинги в эмирате случился после ноября 2020 года, когда в ОАЭ были приняты новые законы о личном и семейном праве. Эти законы позволили парам, не состоящим в браке, и людям противоположного пола жить вместе в съемном жилье. Новые законы распространяются на все виды размещения, включая гостиничные номера, дома и квартиры, сдаваемые в аренду в эмирате.
Рост арендной платы продолжается
Несмотря на популяризацию сравнительно доступных коливингов, рост арендной платы в Дубае продолжается. По прогнозам консалтинговой компании Allsopp & Allsopp, по итогам 2023 года арендная плата продемонстрирует двузначный рост.
На рынке недвижимости мегаполиса в этом году уже было установлено несколько рекордов. Ноябрь не стал исключением. В прошлом месяце зафиксирован рост числа арендаторов на 110% по сравнению с аналогичным месяцем прошлого года. Арендодатели отреагировали на это ростом количества предложений на 91%. Число просмотров недвижимости для сдачи в аренду также выросло — на 99%. Это показывает, что рынок недвижимости города становится более дружественным к арендодателям.
Общее количество закрытых арендных сделок в ноябре выросло на 94% в годовом исчислении. Чаще всего жилье сдавалось после 4+ просмотров. На долю этой опции пришлось 31% закрытых арендных сделок. Показатель вырос на 21,4% в годовом исчислении.
