Осень 2024 года — возможно, лучшее время для инвестиций в черногорское жилье. Почему? Причин минимум 5. Во-первых, активность покупателей из-за рубежа «разогревает» рынок, способствуя росту цен. Во-вторых, благодаря восстановлению туризма посуточная сдача позволяет быстро вернуть инвестиции в арендную квартиру. В-третьих, россияне и украинцы распродают местные квартиры и коттеджи по ценам ниже рынка. В-четвертых, увеличивается спрос на ипотеку. В-пятых, растет недовольство иностранными покупателями среди коренных черногорцев (особенно молодежи), что может вылиться в ограничения для покупателей из-за рубежа.
Россияне уступают туркам в рейтинге наиболее активных иностранных покупателей жилья в Черногории
По данным Центробанка Черногории (черн.: Centralna banka Crne Gore; CBCG), за 7 месяцев 2024 года иностранцы вложили в черногорскую недвижимость €237 млн. Прямые иностранные инвестиции (ПИИ) в рынок недвижимости балканской страны снизились на 9% по сравнению с аналогичным периодом предыдущего года. Несмотря на это сокращение, цифра все еще относительно высока. Особенно если учесть, что 2023 год стал рекордным по уровню инвестиций в черногорскую недвижимость, поступивших из-за рубежа. Если текущая динамика сохранится, размер ПИИ в недвижимость по итогам 2024 года в целом превысит годовые показатели, наблюдавшиеся до пандемии.
Больше всего по итогам отчетного периода вложили инвесторы из Сербии — €39,7 млн. Топ-5 государств происхождения инвесторов из-за рубежа:
- Сербия;
- Турция;
- Германия;
- Россия;
- США.
Главное изменение по сравнению с предыдущими годами — это снижение активности покупателей из России и повышение активности турецких инвесторов. Ранее граждане РФ доминировали в соответствующем рейтинге.
На диаграмме ниже представлены данные о динамике прямых иностранных инвестиций в сегмент недвижимости за 5 лет, исходя из оценок Центрального банка Черногории. Как видно из изображения, инвестиции такого типа в 2023 году были в 2,5 раза выше по сравнению с докризисным 2019 годом и составили более €463 млн. Всего за 5 лет поступило почти €1,5 млрд.
Приток инвестиций нерезидентов в покупку недвижимости в Черногории (01.01.2019 – 30.06.2024), тыс. евро. Источник: CBCG
По данным CBCG, за последние 5,5 лет больше всего ППИ в рынок недвижимости балканской страны поступило де-факто в форме российских рублей (более €253 млн в эквиваленте). Далее следуют сербские динары (почти €240 млн). Замыкает тройку лидеров Германия. Покупатели откуда, представленные преимущественно представителями черногорской диаспоры, направили более €185 млн с целью покупки недвижимости на исторической родине.
Высокую позицию в списке занимает Турция. Граждане последней за 5,5 года вложили в черногорский рынок недвижимости более €147 млн. Граждане Соединенных Штатов Америки отправили в Черногорию с этой целью €133 млн, а обладатели швейцарских паспортов — более €79 млн.
Топ-10 стран происхождения иностранных покупателей недвижимости в Черногории (период 01.01.2019 – 30.06.2024), тыс. евро. Источник: CBCG
Большой прирост капиталовложений зафиксирован в случае украинцев. Граждане Украины по известным причинам ищут убежище в балканской стране, скупая там жилье. Топ-10 замыкают жители Великобритании, Боснии и Герцеговины, а также Австрии.
Россияне и украинцы распродают жилье в Черногории, предлагая цены ниже рынка
Как отмечают рыночные аналитики, многие россияне и украинцы, ранее купившие жилье в Черногории, сейчас распродают активы ниже среднерыночной цены. Почему? Продавцы часто заявляют, что черногорская недвижимость им больше не нужна.
Например, в связи с возвращением на историческую родину или переездом в другую страну. Чтобы ускорить выход из инвестиций, собственники часто предлагают потенциальным покупателям солидный дисконт.
В текущих обстоятельствах покупка черногорского жилья с дисконтом у соотечественников становится одним из лучших способов распорядиться свободным капиталом для читателей, которые хотят стать владельцами жилья на побережье Средиземного моря и нацелены на получение иммиграционных льгот. Например, ВНЖ в Черногории при покупке недвижимости или открытии фирмы.
Но распродажа жилья также может спровоцировать обвал рынка в Черногории, снижая привлекательность местного ВНЖ через покупку недвижимости. Венгрия предлагает проверенную и надежную альтернативу. Венгерская «золотая виза» оформляется через долю фонда, реинвестирующего капитал в дорожающее жилье. Это быстрый и надёжный способ получить 10-летний резидентский статус в ЕС для всей семьи.
Увеличение спроса на ипотеку
Динамика процентных ставок по жилищным кредитам — еще один важный фактор, определяющий уровень спроса на квартиры и коттеджи. По данным CBCG, на конец 2023 года доля жилищных кредитов в общем объеме выданных и пока не погашенных кредитов в Черногории составляла 14,1%. На конец июня 2024 года этот показатель достиг рекордных 16,4%.
В 2023 году банки Черногории, в которых даже нерезидент может открыть счет, выдали более €121 млн в виде новых кредитов на покупку квартир и прочей жилплощади. Этот результат также стал рекордным. Но, вероятно, свежий рекорд будет побит уже в 2024 году, учитывая, что всего за 6 месяцев банки выдали более €83 млн в форме ипотеки.
По данным черногорского Кредитного регистра (черн.: Kreditnog registra), средневзвешенная эффективная процентная ставка по жилищным кредитам на конец июня 2024 года составила 5,63%. Самая низкая ставка на этом основании была зафиксирована в 2022 году — 5,21%, а самая высокая — 10 лет назад (т. е. в 2014 г., когда она составляла 7,55%).
В таблице ниже представлены данные по эффективной процентной ставке по кредитам, предназначенным для приобретения жилплощади, и по общей сумме ипотечных кредитов за период с 2014 года по конец второго квартала 2024 года.
| Период | Средняя (эффективная) процентная ставка по ипотеке в Черногории | Согласованная сумма вновь одобренных банковских кредитов (в тыс. евро) на покупку жилья |
| 2014 | 7,55% | 27 147 |
| 2015 | 7,33% | 48 776 |
| 2016 | 6,90% | 78 467 |
| 2017 | 6,33% | 63 882 |
| 2018 | 6,03% | 72 625 |
| 2019 | 5,71% | 84 826 |
| 2020 | 5,50% | 68 178 |
| 2021 | 5,32% | 84 420 |
| 2022 | 5,21% | 116 274 |
| 2023 | 5,55% | 121 152 |
| I квартал 2024 | 5,66% | 26 188 |
| II квартал 2024 | 5,63% | 83 514 |
Читателям, желающим узнать текущие процентные ставки по жилищным кредитам, предлагаемым отдельными черногорскими банками, рекомендуется ознакомиться с информационным бюллетенем CBCG. Документ содержит такую информацию:
- самые низкие и самые высокие процентные ставки по выбранному виду кредита;
- тип процентной ставки (фиксированная, переменная, комбинированная);
- максимальный срок погашения кредита;
- дополнительные условия одобрения кредита;
- комиссии за оформление.
По состоянию на 7 сентября 2024 года самые низкие эффективные фиксированные ставки: CKB Banka (4,64%), Adriatic Banka (4,68%), Zapad Banka (5,09%), NLB Banka (5,40%), Ziraat Banka (5,64%), Erste Banka (5,65%), Lovćen Banka (6,16%) и Prva Banka (7,15%). Некоторые банки не выдавали жилищные кредиты с фиксированной процентной ставкой (Hipotekarna Banka, Prva Banka и Universal Capital Banka).
Помимо обычных продуктов, коммерческие банки предлагают специальные условия по отдельным видам кредитов, включая жилищные. Специальные условия, в частности, доступны молодоженам и/или клиентам возрастом до 30 лет. С полным списком льготных кредитов можно ознакомиться на сайте регулятора, перейдя по ссылке.
Сколько стоит черногорская недвижимость, и в каком направлении движутся цены?
По данным черногорского Статистического управления (Monstat), средняя цена квадратного метра новостройки в целом по стране во 2 квартале 2024 года составила €1826. В Подгорице показатель достиг €1763, в приморском регионе €2107, в центральном регионе — €960. По северному региону есть данные только за 1 квартал (€1200). Если исходить из оценок Monstat, во 2 квартале в северном регионе оборота недвижимости в сегменте новостроек не было.
В таблице представлены цены по кварталам с 2019 года по 2 квартал 2024 года, как на уровне Черногории, так и по регионам. Красным отмечен рост цен по сравнению с предыдущим периодом (чем интенсивнее цвет, тем сильнее рост). Из таблицы видно, что цены на квартиры в новостройках в конце июня 2024 года в Черногории выросли на 21% по сравнению с аналогичным периодом прошлого года.
Самый высокий рост зафиксирован в центральном регионе (+49%). Только в северном регионе зафиксировано небольшое падение по сравнению с тем же кварталом предыдущего года (основная причина этого падения — завершившаяся программа экономического гражданства, которая в предыдущие годы стимулировала цены на недвижимость на севере).
Стоит ли покупать недвижимость в Черногории (под сдачу) прямо сейчас?
Еще один важный фактор при выборе недвижимости в качестве объекта для инвестиций — величина возможного дохода от сдачи жилплощади в аренду. Официальная статистика в Черногории по арендному рынку не ведется. Пролить свет на ситуацию позволяет отчет Евростата, основанный на регулярных опросах риелторских агентств в большом количестве стран региона.
Средний размер ежемесячной арендной платы за двухкомнатную квартиру, в евро. Источник: Евростат
В таблице выше представлена средняя стоимость месячной аренды однокомнатной квартиры по столицам стран региона в сравнении за 5 лет. Самая дорогая аренда — в столице Сербии. В Белграде в течение 2023 года на однокомнатную квартиру арендаторам приходилось выделять целых €980. Там же зафиксировано самое высокое увеличение стоимости арендной платы (+26%). В Подгорице арендная плата выросла на целых 24% в годовом исчислении (2-е место), а за однокомнатную квартиру там приходилось платить в среднем €460 в месяц.
Эксперты отмечают, что покупать недвижимость в Черногории под сдачу в аренду сейчас крайне выгодно, поскольку всего за три курортных месяца в году можно покрыть проценты по ипотеке. Средние цены в самых популярных туристических городах составляют около 100 евро за ночь в июле и августе. В сентябре и июне рента немного ниже.
Среди черногорцев растет недовольство иностранными покупателями — еще одна причина поторопиться со сделкой
Покупка недвижимости в Черногории не по карману многим черногорцам. Особенно молодым. Несмотря на снижение процентных ставок по жилищным кредитам, покупка собственной квартиры становится недостижимой мечтой для молодых черногорцев и черногорок.
По данным международного статистического сайта Statista, в 2020 году Черногория заняла последнее место среди стран Европе по среднему возрасту молодых людей, покидающих дом родителей (33,3 года). Для сравнения в Швеции показатель составлял 17,5 года.
В последние годы ситуация усугубилась. Молодежь сетует, что из-за специфической ситуации, связанной с приездом россиян и украинцев в большом количестве с 2022 года, цены на аренду и покупку квартир в Черногории резко выросли.
В результате среди черногорцев растет недовольство иностранными покупателями и экспатами, снимающими жилье. Это недовольство, по мнению ряда экспертов, со временем может заставить местных политиков ввести ограничения для покупателей-иностранцев. Это еще одна причина поторопиться со сделкой.
