Греческие власти объявили о намерении проверить 40 тысяч сделок купли-продажи недвижимости на предмет законности происхождения инвестированных средств. Конечная цель — противодействие отмыванию денег. Нарушители законодательства рискуют столкнуться с серьезными наказаниями – вплоть до изъятия активов. В зоне риска оказались, помимо прочего, обладатели греческой «золотой визы» (ВНЖ за недвижимость). Новость из Афин в очередной раз показывает важность обращения за помощью к проверенным экспертам, которые помогут избежать любых рисков на этапе закрытия сделки и после него.
Массовая проверка покупателей недвижимости
Независимое управление государственных доходов Греции (гр.: Ανεξάρτητης Αρχής Δημοσίων Εσόδων, ΑΑΔΕ), которое занимается администрированием фискальных сборов и находится в прямом подчинении греческому парламенту, объявило о проведении массовой проверки покупателей недвижимости. Налоговая служба проверит происхождение денег, потраченных на определенные сделки, закрытые в период с марта 2021 года по конец августа 2023 года.
Проверка охватит в общей сложности 40 тыс. операций купли-продажи недвижимости различных типов, включая жилье, участки под застройку, сельскохозяйственные земли и коммерческие объекты. Эти сделки объединяет тот факт, что оплата производилась в виде наличных. В результате сделок было потрачено 462 миллионов евро. Конечная цель налоговиков – установить происхождение этих наличных денег.
Избежать рисков при выборе и покупке недвижимости в Греции или иной перспективной юрисдикции, которая вас интересует, помогут эксперты из нашей команды. Подробности на индивидуальной консультации. Услуга бесплатна! Получите компетентную помощь после заполнения формы.
Чиновники из ΑΑΔΕ инициирует сложные перекрестные проверки в отношении участников сделок, которые представители налоговой администрации охарактеризовали как «высокорисковые» не только в плане уклонения от уплаты налогов, но и в плане отмывания денег. Предусмотрены следующие алгоритмы проверок:
- В случае обнаружения каких-либо несоответствий налоговики потребуют дать объяснения и фактически обосновать происхождение денег. Например, представив доказательства денежных пожертвований от родственников и/или получения доходов от легальной профессиональной деятельности. В случае неспособности обосновать происхождение потраченных средств подозреваемых обяжут уплатить налог по ставке 33%. Сбор будет наложен на сумму, источники происхождения которой не подтверждены.
- При обнаружении доказательств отмывания денег кейс будет отправлен в компетентный орган по борьбе с отмыванием денег от преступной деятельности. Проверки будут распространены как на покупателей, так и на продавцов недвижимости.
В приоритете проверка сделок купли-продажи недвижимости наибольшей стоимости. Затем налоговики будут переходить к менее крупным сделкам.
Перспектива запрета оплаты недвижимости в Греции наличными
Официальные Афины считают, что денежное обращение в физической форме может способствовать уклонению от уплаты налогов, сохраняя «теневую» экономику на очень высоком уровне. Для прекращения вливаний незадекларированных доходов в операции на рынке недвижимости греческое правительство объявило о намерении обязать покупателей использовать только банковские переводы при оплате сделок.
Сегодня оплата сделки при передаче прав собственности на объекты недвижимого имущества в Греции может осуществляться тремя способами:
- наличными;
- банковским чеком;
- электронным переводом денег.
Следствием новой меры по борьбе с «теневой» экономикой, внедрение которой рассматривают власти, станет де-факто упразднение первых двух форм оплаты. Третий способ вводится как обязательный.
Но независимые эксперты отмечают, что исключение наличных из способов оплаты контрактов на рынке недвижимости не остановит использование незадекларированных денег и средств нелегального происхождения. Отраслевые инсайдеры отмечают, что, поскольку практически каждый перевод средств в оплату недвижимости представляет собой транзакцию между двумя частными лицами (если не учитывать сделки с участием застройщиков и прочих юрлиц), достаточно желания обеих сторон сотрудничать, чтобы преодолеть запрет на применение наличных.
Достаточно, например, отдать часть суммы наличными прямо возле нотариальной конторы, а затем подписать договор. Нотариус не сможет вмешаться. Сегодня такие операции осуществляются без посредничества банков в Греции. В будущем часть суммы будет переводиться в форме банковского перевода, а остальная – передаваться наличными.
Текущая ситуация на греческом рынке недвижимости
Согласно данным отчета Spitogatos Property Index (SPI), опубликованного сетью онлайн-платформ с объявлениями о продаже недвижимости Spitogatos, средние запрашиваемые продавцами цены на жилье в Аттике в третьем квартале 2023 года выросли на 13,6% в годовом исчислении. Показатель достиг отметки в 2230 евро за квадратный метр.
Для сравнения: в третьем квартале 2022 года средняя запрашиваемая цена составила 1 962 евро/кв.м. На практике квартира в Аттике площадью 100 кв.м., которую в прошлом году продавали за 196 тыс. евро, сегодня стоит 223 тыс. евро – то есть на 27 000 евро больше.
Самый большой рост (23,2%) наблюдается в пригороде портового Пирея. Там средняя запрашиваемая цена достигла 1714 евро/кв.м. Значительный рост (+19,2%) также зафиксирован на рынке жилья в западных пригородах Афин, где средняя цена достигла 1800 евро/кв.м.
Эксперты отмечают, что самый значительный рост наблюдается в сравнительно «дешевых» регионах, что отражено в следующей таблице. Эти регионы характеризуются высоким инвестиционным потенциалом, поскольку во время финансового кризиса цены упали там сильнее относительно самых «дорогих» регионов и к настоящему моменту еще не восстановились.
| Год | Кварталы | Среднегодовой результат | Изменение по сравнению с предыдущим годом (%) | |||
| I | II | III | ΙV | |||
| 1993 | … | … | … | 25 | 25 | … |
| 1994 | 25 | 25,3 | 25,3 | 26,1 | 25,4 | 1,7 |
| 1995 | 26,1 | 26,1 | 27,4 | 27,5 | 26,8 | 5,4 |
| 1996 | 28,7 | 28,8 | 28,8 | 29 | 28,8 | 7,6 |
| 1997 | 29,6 | 29,6 | 29,9 | 32,4 | 30,4 | 5,3 |
| 1998 | 36,8 | 36,8 | 36,9 | 37,5 | 37 | 21,8 |
| 1999 | 37,9 | 38,7 | 39,3 | 40,1 | 39 | 5,4 |
| 2000 | 40,4 | 41,2 | 42,6 | 44,3 | 42,1 | 8 |
| 2001 | 45,3 | 46,7 | 47,6 | 50,4 | 47,5 | 12,7 |
| 2002 | 52,1 | 52,6 | 53,3 | 54,7 | 53,2 | 12 |
| 2003 | 55,3 | 55,8 | 57,4 | 58,4 | 56,7 | 6,7 |
| 2004 | 59,2 | 60,2 | 61,3 | 62,2 | 60,7 | 7,1 |
| 2005 | 70,5 | 75,7 | 78,4 | 82,7 | 76,8 | 26,5 |
| 2006 | 86,7 | 91 | 95,4 | 100,7 | 93,4 | 21,6 |
| 2007 | 99,1 | 99,7 | 99,9 | 101,4 | 100 | 7 |
| 2008 | 101,6 | 100,9 | 100,7 | 102,7 | 101,5 | 1,5 |
| 2009 | 95,4 | 94,5 | 95,8 | 95,9 | 95,4 | -6 |
| 2010 | 92 | 88,9 | 86,4 | 86,2 | 88,4 | -7,4 |
| 2011 | 84,9 | 85,2 | 80,8 | 78,7 | 82,4 | -6,8 |
| 2012 | 73,8 | 73,4 | 69 | 68,6 | 71,2 | -13,6 |
| 2013 | 68,2 | 65,4 | 62,6 | 62,8 | 64,7 | -9,1 |
| 2014 | 62,3 | 61,2 | 59,5 | 58,9 | 60,5 | -6,6 |
| 2015 | 59,4 | 58,1 | 56 | 55,5 | 57,2 | -5,4 |
| 2016 | 55,9 | 55,2 | 54,8 | 55,1 | 55,3 | -3,5 |
| 2017 | 54,5 | 54,6 | 54,1 | 54,7 | 54,5 | -1,4 |
| 2018 | 54,6 | 54,9 | 54,8 | 56,1 | 55,1 | 1,1 |
| 2019 | 58,1 | 59,1 | 59 | 59,4 | 58,9 | 6,9 |
| 2020 | 61,3 | 62 | 62 | 62 | 61,8 | 5 |
| 2021 | 64,3 | 65,7 | 67,9 | 68 | 66,5 | 7,5 |
| 2022 | 70,7 | 73,2 | 76,7 | 78,8 | 74,9 | 12,6 |
| 2023 | 82,5 | 85,2 | … | … | … | … |
Индекс цен на жилье в Греции, исключая Афины и Салоники. 2007 год – база (=100). Источник: Центробанк Греции
Во многих регионах цены на недвижимость вернулись на докризисный уровень. С другой стороны, реальные доходы греков еще не вернулись к докризисному уровню, поскольку их «съедает» инфляция. Положение вещей усугубляют высокие процентные ставки по ипотечным кредитам. В итоге ипотечное кредитование не идет ни в какое сравнение с периодом до 2010 года.
Из-за климатического и энергетического кризиса стоимость использования жилья (электричество, отопление, охлаждение и т. д.) возросла. Особенно резкий рост характерен для старых объектов недвижимости. Как следствие, наблюдается повышенный спрос на современные новостройки.
Но цены на стройматериалы достигли такого уровня, что некоторые девелоперы вынуждены замедлять темпы нового строительства / приостанавливать проекты. В итоге комбинация дефицита нового жилья и высокого спроса на новостройки ведет к их более быстрому удорожанию относительно вторички, что подтверждает следующая таблица.
| Период | Все жилье | Новое жилье (>5 лет) | Старое жилье (5+ лет) | |||
| Индекс | Изменение (%) | Индекс | Изменение (%) | Индекс | Изменение (%) | |
| 2006 | 94.4 | … | 93.3 | … | 95.1 | … |
| 2007 | 100 | 5.9 | 100 | 7.2 | 100 | 5.2 |
| 2008 | 101.7 | 1.7 | 102.3 | 2.3 | 101.3 | 1.3 |
| 2009 | 97.9 | -3.7 | 100.2 | -2 | 96.5 | -4.8 |
| 2010 | 93.3 | -4.7 | 96 | -4.2 | 91.7 | -5 |
| 2011 | 88.2 | -5.5 | 91.2 | -5 | 86.4 | -5.8 |
| 2012 | 78 | -11.7 | 80.1 | -12.1 | 76.6 | -11.4 |
| 2013 | 69.5 | -10.9 | 71.4 | -10.9 | 68.3 | -10.8 |
| 2014 | 64.3 | -7.5 | 66.8 | -6.5 | 62.8 | -8.1 |
| 2015 | 61.1 | -5.1 | 63 | -5.6 | 59.8 | -4.7 |
| 2016 | 59.6 | -2.4 | 61.2 | -3 | 58.6 | -2 |
| 2017 | 59 | -1 | 60.7 | -0.8 | 57.9 | -1.2 |
| 2018 | 60.1 | 1.8 | 61.9 | 2 | 58.9 | 1.7 |
| 2019 | 64.4 | 7.2 | 66.7 | 7.7 | 63 | 6.9 |
| 2020 | 67.3 | 4.5 | 70 | 4.9 | 65.6 | 4.2 |
| 2021 | 72.4 | 7.6 | 75.7 | 8.2 | 70.4 | 7.2 |
| 2022 (январь — июнь) | 81 | 11.8 | 85.1 | 12.4 | 78.4 | 11.4 |
Индекс цен на жилье в Греции с разбивкой на новое (введено в эксплуатацию не более 5 лет назад) и старое (старше 5 лет). 2007 год – база (=100). Источник: Центробанк Греции
Все указывает на то, что жилищная проблема в будущем станет еще более острой для простых греков. Люди, желающие купить новую жилую недвижимость в Греции, должны иметь значительные собственные сбережения и демонстрировать финансовую устойчивость, чтобы покрыть очень высокий ежемесячный платеж по ипотеке. Если купить старую недвижимости для целей экономии, есть риск столкнуться либо с высокими затратами на модернизацию для энергоснабжения , либо с увеличением счетов за отопление и электричество.
В итоге спрос греков на жилье, по мнению экспертов, будет сокращаться. По крайней мере, до момента удешевления ипотеки на фоне снижения инфляции. Ситуацию спасают иностранцы – особенно иммигранты-инвесторы.
Бум спроса на греческий ВНЖ за недвижимость
Греция остается одним из наиболее привлекательных европейских направлений для инвестиций в недвижимость во многом благодаря своей знаменитой «золотой визе». Соответствующая программа, запущенная в 2013 году, предоставляет пятилетний вид на жительство в обмен на инвестиции в недвижимость в Греции в размере всего 250 000 евро.
Вопреки санкциям, предложение доступно даже россиянам. Достаточно оформить сделку через иностранное гражданство. Получить зарубежный паспорт быстро можно, оформляя гражданство за инвестиции в Турции или Вануату либо получая паспорт по происхождению. В последнем случае вариантов несколько. Например, наши эксперты готовы обеспечить помощь с получением гражданства Киргизии в упрощенном порядке.
Спрос на греческую «золотую визу» в течение последнего года быстро рос на фоне грядущего удвоения инвестиционного порога для покупателей недвижимости в 36 густонаселенных муниципалитетах, которое, наконец, вступило в силу в августе 2023 года, а также неопределенного будущего конкурирующей португальской программы. Однако беспрецедентный рост спроса поставил бюрократов в непростое положение. Поскольку чиновники не смогли достаточно оперативно обработать все поступившие заявки, возник огромный бэклог.
По состоянию на 1 июля 2023 года количество ожидающих рассмотрения заявлений на «золотую визу» составило 20 103 (рост на 4 256 или 27% всего за два месяца) и распределилось следующим образом:
- 5822 заявлений на первичное резидентство, касающихся основных соискателей (инвесторов);
- 11 430 заявлений на первичное резидентство, касающихся иждивенцев инвесторов;
- 955 заявлений на продление ВНЖ, относящихся к основным заявителям;
- 1896 заявлений на продление ВНЖ, касающихся иждивенцев.
За первые шесть месяцев 2023 года в Греции регистрировалось в среднем 692 заявки на «золотую визу» в месяц. В среднем это почти в три раза больше, чем за тот же период прошлого года. Административный аппарат, отвечающий за обработку заявок, также увеличился, хотя и не в такой же пропорции. Это привело к тому, что бэклог растет уже 10 месяцев подряд.
Предполагаемый размер инвестиций, стоящий за 5822 заявками от основных заявителей, которые власти еще не обработали, составляет около 1,75 миллиарда евро. При условии, что средний объем инвестиций – 300 000 евро.
Среди в общей сложности 20 103 ожидающих рассмотрения заявок (как от основных заявителей, так и от членов их семей — как на первичные визы, так и на продление) 84% относятся к инвестициям в Аттику – столичный регион Греции, где проживают примерно 4 из 10 греков. На очень отдаленном втором месте с 925 ожидающими обработки заявлениями находится остров Крит. Далее следуют Пелопоннес и Западная Греция (700), Восточная Македония и Фракия (514), Эпир и Западная Македония (509), Фессалия (316) и Эгейское море (252).
Помощь с выбором и покупкой недвижимости в Греции
Греческий рынок жилья и иной недвижимости всегда отличался завидным ассортиментом. Ситуация не изменилась. То же самое можно сказать и про иммиграционные маршруты, ведущие в эту европейскую страну. Сегодня иностранцам доступно множество интересных способов получения греческого резидентства, перечень которых стабильно растет. «Золотая виза» – лишь один из вариантов. От получения лечения до удаленной работы – альтернатив хватает.
Но независимо от способа релокации, собственное жилье в Греции лишним не будет, учитывая дороговизну и дефицит арендных квартир, а также стабильное удорожание недвижимости. Выбрать и купить местное жилье, соответствующее вашему бюджету и потребностям, помогут наши эксперты.
