Рынок недвижимости подчиняется тем же экономическим законам, которые действуют в отношении любых других товаров и услуг. Но его специфика существенно больше влияет на инвесторов и общую деловую активность. Поэтому, планируя вложения в недвижимость, особенно если вы ещё не определились с юрисдикцией, к анализу текущей ситуации на рынках разных регионов нужно подойти как можно более тщательно.
Считается, что вложения в недвижимость будут выгодными и перспективными даже в тех странах, где цены долгое время колеблются вокруг точки равновесия. Но это утверждение справедливо только отчасти. Если в стране, которую вы выбрали для инвестиций, относительно стабильная экономическая и политическая ситуация, риск потерять деньги будет минимальным. Но — важное уточнение — не нулевым.
Срок возврата инвестиций в этом случае будет довольно большим, а показатель ROI/ROT (Return On Investment / Rate Of Return, окупаемость инвестиций), наоборот, просядет. Если основная цель вложений — защита и диверсификация активов, а задача получения прибыли не является приоритетной, то такой подход вполне жизнеспособен.
Но что делать, если вы рассчитываете на доход (например, на пассивный, за счёт арендных выплат)? Или для реализации проекта в сфере недвижимости будут привлечены заёмные (кредитные) средства? В этом случае срок окупаемости становится крайне важным. А для того чтобы рассчитать его с требуемой точностью, нужно оценить глобальные тенденции рынка недвижимости. Особенно если вы хотите запустить проект в другой стране, но окончательного выбора ещё не сделали.
Рынок недвижимости в первом квартале 2024 года
Этот сектор рынка находится под влиянием двух основных факторов: постепенного снижения инфляционного давления и недостаточной экономической активности. Интересно, что эксперты не считают первый из них однозначно положительным, а второй — безусловно отрицательным. Поэтому к оценке нужно подходить максимально непредвзято и взвешенно, принимая во внимание даже те факторы, которые кажутся малозначимыми.
Рынок жилой недвижимости, Q1 2024, основные тенденции и факты:
- цены с поправкой на инфляцию выросли в 31 стране и снизились в 33 странах (среди тех, кто опубликовал официальную статистику за первый квартал 2024 года);
- оценка без учёта влияния инфляции более оптимистична — 51 против 13;
- в Турции цены в зависимости от учёта инфляции демонстрируют разнознаковость: рост на 51,99% и снижение на 9,8% (пример интересного инвестиционного проекта — виллы в Бодруме в провинции Мугла на морском побережье);
- похожая ситуация в Египте: стремительный взлёт цен на 39,29% и рост на грани статистической погрешности (+4,49%);
- 46 из 64 основных мировых рынков демонстрируют положительную динамику, что косвенно подтверждает общее «оздоровление» сферы недвижимости.
Ключевые сведения по основным рынкам недвижимости:
- Рост цен в США и Канаде.
- Рынки Европы остаются устойчивыми. Рост цен фиксируется в 16 из 29 государствах, 20 стран демонстрируют положительную динамику. Наиболее сильные показатели рынка недвижимости в Черногории (хороший вариант — апартаменты в Boka Place с правом на гражданство), РФ, Греции (бюджетное предложение — квартира с двумя спальнями на первом этаже в Алепу) и Португалии (недвижимость для требовательных покупателей — вилла на Мадейре, в городе Фуншал).
- Тихоокеанский регион стабилен, но это во многом объясняется стремительным ростом спроса. Когда рынок достигнет точки равновесия, ситуация может измениться.
- Динамика большинства рынков азиатского региона отрицательная. Снижение деловой активности зафиксировано в Гонконге и Макао, но это во многом связано не с экономикой, а с политическим противостоянием США и Китая.
- Позитивные тенденции статистика фиксирует на Ближнем Востоке. Страны-лидеры — ОАЭ (перспективный проект с хорошим инвестиционным потенциалом — ЖК Edgewater residence) и Израиль, но рынки недвижимости Саудовской Аравии и Катара остаются относительно слабыми.
- Аргентина — лидер антирейтинга, здесь ситуация с интересом к жилой недвижимости со стороны инвесторов наиболее плохая. Эта тенденция свойственна большей части стран региона, единственное исключение — Мексика.
- Наибольший рост цен на недвижимость (с учётом инфляции, Q1 2024) зафиксирован в Черногории (+24,10%), Дубае (+16,81%), Грузии (+12,33%), РФ (+10,46%) и Израиле (+9,86%).
- Максимальное снижение цен (с учётом инфляции, Q1 2024) отмечено в Аргентине (-72,28%, Буэнос-Айрес), Гонконге (-14,34%), Джерси (-11,60%), Макао (-10,02%) и Турции (-9,80%).
Страны с лучшей и худшей динамикой цен на жильё
Источник данных, используемых в таблице, — ресурс Global Property Guide. Поэтому им можно безусловно доверять. Но к выбору страны для инвестиций в рынок недвижимости нужно подойти комплексно, учитывая не только все имеющиеся факторы, но и особенности вашего кейса. Если у вас есть вопросы или требуется конкретная помощь и поддержка, вы можете связаться с нашими экспертами и обсудить все интересующие моменты на индивидуальной консультации.
Пояснения к таблицам:
- * — показатель Y-o-Y (Year-over-Year), по сравнению с аналогичным периодом прошлого года;
- ** — показатель Q-o-Q, (Quarter-over-Quarter), по сравнению с прошлым кварталом;
- *** — указан город, данные по которому использовались для анализа;
- **** — изменения в пределах статистической погрешности (менее 1%), Xp — с положительной динамикой, Xn — с отрицательной динамикой.
Страны с лучшей динамикой изменения цен на жилую недвижимость, без учёта инфляции:
| Страна | Q1 2023 (для сравнения) | Изменение за год (Y-o-Y)* | Данные по Q1 2024 | Изменение за квартал (Q-o-Q)** |
| Турция | 132,98 | — | 51,99 | 5,78 |
| Египет | 22,28 | + | 39,29 | 4,93 |
| Черногория | 6,01 | + | 30,95 | -1,90 |
| ОАЭ (Дубай)*** | 12,75 | + | 20,71 | 6,12 |
| Пакистан (Карачи)*** | 21,68 | — | 19,27 | -0,91 |
| Россия | 1,14 | + | 18,96 | 10,99 |
| Грузия | 10,66 | + | 12,94 | 1,07 |
| Израиль | 9,95 | + | 12,75 | 3,07 |
| Австралия (8 самых больших городов)*** | -6,51 | + | 10,91 | 1,96 |
| Португалия | 17,18 | — | 10,91 | 5,19 |
Страны с лучшей динамикой изменения цен на жилую недвижимость, с учётом инфляции:
| Страна | Q1 2023 (для сравнения) | Изменение за год (Y-o-Y)* | Данные по Q1 2024 | Изменение за квартал (Q-o-Q)** |
| Черногория | -4,04 | + | 24,10 | -3,27 |
| ОАЭ (Дубай)*** | 8,08 | + | 16,81 | 5,57 |
| Грузия | 5,07 | + | 12,33 | 0,73 |
| Россия | -2,28 | + | 10,46 | 13,67 |
| Израиль | 4,53 | + | 9,86 | 2,77 |
| Португалия | 8,49 | Xp**** | 8,50 | 4,20 |
| Тайвань | 2,62 | + | 8,21 | 3,62 |
| Греция | 9,47 | — | 7,44 | -0,67 |
| Австралия (8 самых больших городов)*** | -12,59 | + | 7,06 | 1,05 |
| Польша (Варшава)*** | -9,45 | + | 6,78 | 4,20 |
Страны с худшей динамикой изменения цен на жилую недвижимость, без учёта инфляции:
| Страна | Q1 2023 (для сравнения) | Изменение за год (Y-o-Y)* | Данные по Q1 2024 | Изменение за квартал (Q-o-Q)** |
| Германия | -0,62 | — | -3,67 | -0,16 |
| Китай (Пекин)*** | 3,75 | — | -3,96 | -0,41 |
| Финляндия | -4,51 | Xp**** | -4,27 | -2,43 |
| Австрия (Вена)*** | 0,81 | — | -4,90 | -2,11 |
| Франция | 2,69 | — | -5,16 | -1,55 |
| Словакия | 1,83 | — | -5,20 | -0,41 |
| Латвия (Рига)*** | -4,62 | — | -6,49 | -0,12 |
| Джерси | 1,82 | — | -6,56 | -2,93 |
| Макао | -4,16 | — | -9,04 | -3,16 |
| Гонконг | -7,63 | — | -12,63 | -1,12 |
Страны с худшей динамикой изменения цен на жилую недвижимость, с учётом инфляции:
| Страна | Q1 2023 (для сравнения) | Изменение за год (Y-o-Y)* | Данные по Q1 2024 | Изменение за квартал (Q-o-Q)** |
| Финляндия | -11,90 | + | -6,88 | -3,05 |
| Латвия (Рига)*** | -18,66 | + | -7,34 | -2,23 |
| Франция | -3,12 | — | -7,74 | -3,90 |
| Словакия | -11,53 | + | -8,15 | -1,41 |
| Австрия (Вена)*** | -8,70 | Xn**** | -8,82 | -2,85 |
| Турция | 54,79 | — | -9,80 | -8,07 |
| Макао | -4,98 | — | -10,02 | -3,25 |
| Джерси | -9,65 | — | -11,60 | -4,48 |
| Гонконг | -9,13 | — | -14,34 | -1,49 |
| Аргентина (Буэнос-Айрес)*** | -53,70 | — | -72,28 | -31,40 |
Ещё раз подчеркнём: статистические данные подойдут для общей оценки ситуации «здесь и сейчас». Если нужна точность, их лучше не использовать. Для расчёта последствий реализации конкретного проекта или выбора страны/региона они не годятся. Это означает, что Гонконг (предпоследнее место) нельзя назвать безусловным аутсайдером. Обратное так же верно: Черногория, ОАЭ или Грузия не во всех случаях станут лучшим выбором для инвестора, особенно если оцениваемый проект выходит за рамки стандартного (типичного).
