Покупка недвижимости в Европе и перепродажа объекта через несколько лет — один из эффективных способов защиты и диверсификации активов. Если тщательно оценить все исходные факторы, то проект позволит не только сохранить деньги, но и получить прибыль. Порог финансовых требований зависит от нескольких базовых критериев (площадь, количество комнат, район, уровень оснащения и др.). Но в европейских странах хватает предложений в условной категории «до 100 тыс. EUR», что делает вложения в недвижимость доступными для широкого круга инвесторов.
Такой вариант условно можно назвать самым простым. Административные хлопоты ограничиваются двумя сделками (сначала — покупка объекта, потом, через несколько лет, его продажа). Но это не единственный путь. Инвесторы, которые не стремятся к быстрой окупаемости вложений, часто вкладывают деньги в квартиры, дома и виллы для их сдачи в аренду.
В этом случае срок возврата вложенных денег увеличивается (в среднем — 10–15 лет), появляются трудности, связанные с поиском арендаторов, ремонтом объекта, дополнительными налоговыми обязательствами, решением спорных и конфликтных ситуаций. Но такой путь в плане безопасности и эффективности вложений более предпочтительный. Он значительно расширяет пространство для манёвра и предлагает дополнительные опции планирования.
Оценка окупаемости проекта должна выполняться ещё на стадии предварительного анализа, общие рекомендации и примерные расчёты могут дать только поверхностную картину. Но пока договор купли-продажи не подписан, такой подход вполне допустим. После того как покупатель и продавец придут к соглашению, нужно будет ещё раз просчитать доходность и понять, насколько вас устраивает результат.
Типичный пример. Недвижимость в хорошем районе на юге Европы — дом в Португалии, Испании, на Кипре. Стоимость объекта — 500 тыс. EUR, ежемесячная арендная плата — 2 тыс. EUR. Вероятно, какое-то время, пока вы ищете новых арендаторов, объект будет простаивать, но если правильно выбрать район, пауза окажется короткой.
Арендные выплаты за год составят 24 тыс. EUR, примерный срок окупаемости — 21–22 года. Если учесть налоги и административные расходы, годовая доходность будет около 4,8%. Средние ставки по банковским вкладам в странах еврозоны меньше — примерно 4%. В сентябре 2022 года этот показатель был всего 0,75%, а с июля 2012 года по июль 2022 года — нулевым или даже отрицательным (данные Fred Economic Data, их источник — European Central Bank).
Также нужно учесть, что, положив деньги в банк, вы фактически теряете контроль над ними. Финансовый кризис, скачки инфляции, изменения геополитической ситуации в регионе, проблемы у конкретного финансового учреждения (любые, вплоть до банкротства) — все эти факторы значительно увеличивают риски. Инвестиции в недвижимость — вариант не менее выгодный (как минимум), но безопасность вложений намного выше.
Как выбрать страну и город? Это самая большая проблема при реализации любого инвестиционного проекта, основанного на европейской недвижимости. Ведь доходность по таким вложениям в каждой из стран Евросоюза отличается, как и привлекательность конкретной юрисдикции для туристов, иностранных специалистов, экспатов и цифровых кочевников (наибольшая группа арендаторов).
Для анализа статистических выкладок мы использовали данные Global Property Guide. Материал актуализирован по состоянию на Q1 2024. Для выбора страны и города любые сведения, указанные в статье, не подходят. Они дают только общую, обзорную информацию по теме. Если вам нужна конкретная помощь, свяжитесь с нашими экспертами и обсудите все вопросы на индивидуальной консультации.
Европейские страны с самым высоким доходом от аренды недвижимости в 2024 году:
| Страна | Годовая доходность, % | Расчётный срок окупаемости, лет |
| Латвия | 8,06 | 12,41 |
| Ирландия | 7,85 | 12,74 |
| Италия | 7,38 | 13,55 |
| Румыния | 6,63 | 15,08 |
| Литва | 6,44 | 15,53 |
| Турция | 6,36 | 15,72 |
| Великобритания | 6,21 | 16,1 |
| Испания | 6,17 | 16,21 |
| Северная Македония | 6,00 | 16,67 |
| Черногория | 5,95. | 16,81 |
Европейские города с самым высоким доходом от аренды недвижимости в 2024 году:
| Город (страна) | Годовая доходность, % | Расчётный срок окупаемости, лет |
| Дублин (Ирландия) | 7,33 | 13,64 |
| Стамбул (Турция) | 6,63 | 15,08 |
| Рига (Латвия) | 6,46 | 15,48 |
| Бухарест (Румыния) | 6,36 | 15,72 |
| Подгорица (Черногория) | 5,7 | 17,54 |
| Лиссабон (Португалия) | 5,65 | 17,7 |
| Лондон (Великобритания) | 5,59 | 17,89 |
| Брюссель (Бельгия) | 5,54 | 18,05 |
| Варшава (Польша) | 5,51 | 18,15 |
| Вильнюс (Литва) | 5,47 | 18,28 |
Европейские страны с самым низким доходом от аренды недвижимости в 2024 году:
| Страна | Годовая доходность, % | Расчётный срок окупаемости, лет |
| Люксембург | 2,67 | 37,45 |
| Швейцария | 3,05 | 32,79 |
| Австрия | 3,59 | 27,86 |
| Мальта | 3,66 | 27,32 |
| Германия | 3,74 | 26,74 |
| Норвегия | 3,79 | 26,39 |
| Чехия | 3,95 | 25,32 |
| Дания | 4,16 | 24,04 |
| Бельгия | 4,2 | 23,81 |
| Финляндия | 4,24 | 23,58 |
Европейские города с самым низким доходом от аренды недвижимости в 2024 году:
| Город (страна) | Годовая доходность, % | Расчётный срок окупаемости, лет |
| Осло (Норвегия) | 2,46 | 40,65 |
| Люксембург (Люксембург) | 2,71 | 36,9 |
| Цюрих (Швейцария) | 2,79 | 35,84 |
| Вена (Австрия) | 3,64 | 27,47 |
| Валлетта (Мальта) | 3,67 | 27,25 |
| Хельсинки (Финляндия) | 3,8 | 26,32 |
| Берлин (Германия) | 3,83 | 26,11 |
| София (Болгария) | 4,04 | 24,75 |
| Прага (Чехия) | 4,05 | 24,69 |
| Братислава (Словакия) | 4,11 | 24,33 |
Эти данные будут полезны при анализе инвестиционных проектов, связанных с недвижимостью. Информация по лучшим странам и городам Европы окажется полезной тем деловым людям, которых интересуют варианты с минимальным сроком возврата вложенных денег. Если же для вас в приоритете гарантированная надёжность, оцените альтернативы с более широкими временными рамками. Соответствующие страны и города выбирают для жизни состоятельные люди с высоким уровнем дохода, поэтому говорить о том, что такие варианты «худшие», нельзя.
Наши услуги, связанные с недвижимостью:
- удалённое открытие иностранных банковских счетов (оплата сделки, дополнительные расходы);
- профессиональная и бизнес-иммиграция, ВНЖ и ПМЖ для обеспеченных лиц (инвестиции в недвижимость);
- услуги в оффшоре премиум-класса для клиентов с высокими требованиями;
- профессиональное сопровождение покупки недвижимости за границей;
- визы для путешествий в Европу, в США, в Азию и другие регионы и страны;
- VIP-туры и консьерж-услуги (только индивидуальный подход в организации);
- подбор недвижимости за рубежом: поиск, проверка, уникальные объекты;
- услуги по обслуживанию и управлению недвижимостью за рубежом.
Ждём ваш запрос на индивидуальную консультацию!
