Оформить турецкий вид на жительство / гражданство через покупку недвижимости становится сложнее из-за неиссякающего потока желающих. Велика вероятность повышения инвестиционных порогов в 2024 году. Местная недвижимость также быстро дорожает — даже с поправкой на инфляцию.
Турция — мировой лидер по скорости удорожания жилой недвижимости
В третьем квартале 2023 года жилая недвижимость в целом по миру подорожала в среднем на 3,5% в годовом сопоставлении. Такой вывод сделали эксперты консалтинговой компании Knight Frank, проанализировав ситуацию на рынках 56 стран. Для сравнения: в предыдущем квартале зафиксирован рост на 2,2% в годовом исчислении. Показатель близок к долгосрочному среднему уровню за 10-летие, предшествовавшее пандемии (3,7%).
Ценовая динамика остается позитивной, несмотря на глобальные экономические и геополитические препятствия, выражающиеся в росте процентных ставок по кредитам, инфляции и общих опасениях по поводу безопасности. Авторы доклада отмечают, что цены на жилье лишь незначительно снизились в начале 2023 года и с тех пор демонстрировали позитивную динамику.
Устойчивость мировых цен на жилье и даже умеренная позитивная динамика удивляют в свете растущих затрат для ипотечных заемщиков. Росту способствуют большие сбережения, ограниченное количество доступных для покупки объектов жилой недвижимости в перспективных локациях, превышающий инфляцию рост доходов и низкое предложение перспективных ценных бумаг, выставленных на продажу. Все это действует как поддержка рынка недвижимости.
По мнению аналитиков, большой проблемой для мирового рынка жилья в целом в 2024 году останется низкая ликвидность и замедление оборота. Ожидается, что количество продаж в прогнозном периоде снизится почти на четверть по сравнению с недавними пиками. Только переход к более низким процентным ставкам поднимет активность покупателей, становясь стимулом продаж.
В 35 странах, охваченных исследованием, в 3 квартале 2023 года зарегистрирован рост цен в годовом сопоставлении. Лишь в 21 государстве зафиксировано снижение. Хорватия с ростом цен на 13,7% оказалась второй в списке. Далее следовали Греция (11,9%), Колумбия (11,2%) и Северная Македония (11,0%). Швеция оказалась в самом низу рейтинга: в третьем квартале 2023 года цены в скандинавской стране снизились на 11,1% в годовом исчислении. Словакия, где средний ценник упал на 10,1%, Финляндия, где наблюдался спад на 9,6%, Гонконг (-8,7%) и Люксембург (падение на 6,4%) замыкают пятерку худших.
Лидером рейтинга стала Турецкая Республика. В Турции наблюдался рост в годовом сопоставлении на 89,2% и квартальный рост на 18,1% (в обоих случаях — в номинальном выражении, то есть без учета индекса потребительских цен). Страна находится на первом месте с первого квартала 2020 года. И заоблачная инфляция — одна из главных причин такого резкого роста цен на жилье в последние годы. Но не единственная. Роль играет и инвестиционная иммиграция.
Удорожание инвестиционной иммиграции как причина торопиться с покупкой жилья в Турции
Правила программы получения турецкого гражданства за инвестиции, запущенной в 2017 году, за без малого семь лет существования претерпели ряд серьезных политически мотивированных изменений:
- В январе 2017 года Турция приняла закон о гражданстве за инвестиции, позволяющий физическим лицам инвестировать $1 миллион в недвижимость или размещать $3 миллиона на депозиты на 3 года (в обоих случаях) для получения права на «золотой паспорт».
- Наблюдая удручающе малое количество заявок, правительство объявило о намерении радикально «переосмыслить» программу. В сентябре 2018 года власти сократили инвестиционный порог до $250 000 (в 4 раза) для покупателей недвижимости и до $500 000 при внесении депозита. Уже в следующем году Анкара получила почти 10 тыс. заявок на «золотой паспорт». Этот всплеск спроса побудил правительство начать постепенное «закручивание гаек».
- В январе 2020 года налог на передачу права собственности на объекты недвижимости в Турции увеличился с 3% до 4%.
- В марте 2021 года правительство запретило повторное использование одной и той же недвижимости в нескольких заявлениях на получение гражданства (от первого и последующих собственников-иностранцев при многократной перепродаже).
- В январе 2022 года соискателей обязали конвертировать доллары США в турецкие лиры при внесении депозитов и покупке недвижимости, что привело к значительным дополнительным расходам / задержкам из-за нестабильных обменных курсов.
- В июне 2022 года повышен минимальный размер инвестиций в недвижимость с $250 000 до $400 000.
- С декабря 2022 года претендентам на инвестиционное гражданство запрещено покупать недвижимость с оформлением в совместную собственность (долевое владение). Это затронуло многие девелоперские проекты по строительству курортов и готовые (введенные в эксплуатацию) отели.
- В феврале 2023 года правительство обязало заявителей физически посещать Турцию на этапе подачи заявления на получение вида на жительство (перед получением «золотого паспорта»), что положило конец практике удаленного оформления инвестиционного гражданства.
- В декабре 2023 года правительство опубликовало поправку к положениям «О реализации закона «О гражданстве Турции»», которая упраздняет возможность внесения инвестиций в покупку недвижимости для оформления турецкого гражданства, если эта недвижимость представляет собой незастроенный участок земли (лесные угодья, сельскохозяйственные наделы и участки под застройку без строений). За шесть лет работы с участниками этой программы опрошенные иммиграционные агенты ни разу не встречали ни одного клиента, решившего купить незастроенную землю для получения инвестиционного гражданства. Поэтому новое правило от декабря 2023 года вряд ли приведет к значительному снижению числа заявителей.
В декабре 2023 года также появились неподтвержденные сообщения о возможном подорожании «золотого паспорта». По данным инсайдеров, с января 2024 года порог для инвесторов, претендующих на турецкий паспорт через покупку недвижимости, еще раз повысится. На этот раз с $400 000 до $600 000.
Какое влияние эта поправка окажет на рынки инвестиционной иммиграции и турецкого недвижимого имущества? Учитывая постоянное отсутствие статистических отчетов о турецкой схеме по выдаче «золотых паспортов», можно полагаться лишь на неофициальные данные. Независимые аналитики заявляют, что подавляющее большинство соискателей выбирает модель инвестирования в недвижимость.
Подорожание в 2022 году не привело к снижению ее популярности, поскольку турецкие «золотые паспорта» начали активно оформлять россияне, лишившиеся альтернатив из-за санкций. Но очередное увеличение порога, причем сразу в полтора раза, может сильно ударить по спросу.
Нововведения касались не только «золотых паспортов». В мае 2022 года ужесточились правила получения ВНЖ через покупку жилья в Турции. Изначально можно было получить турецкий вид на жительство, покупая в этой стране жилье любой стоимости. Но с мая прошлого года требуется вкладывать от $ 50 тыс. и $70 тыс. при покупке в малонаселенных и слаборазвитых в экономическом плане регионах и в остальных регионах, соответственно. В октябре 2023 года порог в Алании снова вырос, достигнув $200 тыс. То есть произошло повышение почти в 3 раза.
Также ведется обсуждение запуска новой программы: ПМЖ за покупку недвижимости. Эта схема якобы запустится уже в январе 2024 года. Сегодня бессрочное резидентство в Турции можно оформить, прожив там более 8 лет на легальных основаниях. Инвесторский ПМЖ предоставит право на бессрочное пребывание в Турции, а также на работу на территории страны. Минимально допустимый размер инвестиций в недвижимость для получения постоянного места жительства предполагается установить в размере $300 000–$350 000. Это будет золотая середина между ВНЖ за жилье и инвесторским паспортом.
ПМЖ ≠ гражданство, поэтому спрос может оказаться умеренным. Но турецкое правительство возлагает на новую программу большие надежды. Предполагается, что новая инвесторская виза заинтересует состоятельных иностранцев, планирующих жить и работать в Турции на постоянной основе. Сейчас иностранец, постоянно проживающий в этой стране, даже открыв собственную компанию в Турции, не получает разрешение на работу автоматически (но он может быть учредителем). Для получения рабочей визы в компании должно быть трудоустроено минимум пять граждан Турции из расчета на каждого иностранца.
