Квартиры и коттеджи в Сербии продолжают дорожать. Это заставляет нервничать многих потенциальных покупателей, занявших выжидательную позицию в надежде выйти на рынок в момент существенного проседания цены. Ситуацией пользуются аферисты, предлагая фейковые скидки.
Сохранение восходящего ценового тренда на рынке жилья Сербии
По оценкам сербского Республиканского геодезического института (серб.: Republički geodetski zavod; RGZ), индекс цен на жилье в балканской стране в 1 квартале 2024 года составил 160,49 пункта. Показатель вырос на 4,74% по сравнению с аналогичным периодом предыдущего года. По сравнению с 4 кварталом 2023 года цены на жилье в Сербии также продемонстрировали позитивную динамику. Но рост в квартальном сопоставлении был небольшим — всего +0,78%.
Как отмечают рыночные аналитики, однозначный темп увеличения стоимости квадратных метров жилплощади в Сербии по сравнению с прошлым годом и умеренный квартальный рост свидетельствуют о том, что рынок недвижимости остается стабильным и не демонстрирует серьезных колебаний. Эксперты назвали это положительным знаком для экономики и инвесторов. Ключевые моменты из доклада RGZ:
- Частично регулируемый сегмент рынка. В отчетном периоде доля частично регулируемого сегмента рынка жилья снизилась на 5% в стоимостном выражении по сравнению с аналогичным периодом прошлого года. Но на этот сегмент по-прежнему приходится около трети общего оборота. Речь в данном случае идет о недвижимости, не зарегистрированной в госкадастре. Пример — продажа жилья напрямую от застройщика на этапе его возведения.
- Оборот в стоимостном выражении. Общая сумма денег, потраченных на покупку недвижимости в Сербии всех типов в отчетном периоде, составила € 1,5 млрд. Это на 2,6% меньше по сравнению с тем же кварталом прошлого года. Около трети общей суммы (€ 456 млн) приходится на частично регулируемый рынок. Общее количество успешно закрытых сделок купли-продажи на рынке недвижимости в 1 квартале 2024 года составило 29 108. Это на 1% меньше, чем по итогам января-марта предыдущего года.
- Типы недвижимости. Наибольшую долю в общем обороте рынка нежилой и жилой недвижимости Сербии в целом в отчетном периоде занимали квартиры (€ 834 млн или 56% от общей стоимости проданных объектов). 122,5 млн евро (8% от общей стоимости) покупатели потратили на коттеджи, € 114,6 млн (8%) — на участки земли под застройку, € 72,6 млн (5%) — на коммерческие помещения, а остальные € 64,6 млн (4%) — на сельскохозяйственные угодья. Что касается способа оплаты, то 7% всей проданной недвижимости было оплачено за счет кредитов. Это на 1 процентный пункт меньше, чем в прошлом году. Чаще всего за счет кредитов оплачивались квартиры. Заемный капитал использоваться 18% от общего числа сделок с недвижимостью такого типа, закрытых в отчетном периоде.
- Изменение спроса на квартиры в целом по стране. Продажи квартир в Сербии в 1 квартале 2024 года остались примерно на том же уровне, что и годом ранее. В отчетном периоде произошла стабилизация спроса на такую жилплощадь. Зафиксировано 10 186 договоров передачи права собственности на квартиры (на 0,7% меньше, чем за аналогичный период прошлого года). Общая стоимость проданных квартир оказалась на 2,5% меньше, чем годом ранее.
- Динамика цен на новостройки и вторичку. Средняя стоимость «квадрата» на вторичке на уровне Сербии в целом выросла на 4,52% в годовом сопоставлении. В случае жилья в новостройках, покупаемого непосредственно у застройщиков, темп роста в годовом исчислении был выше — +5,09%. Это говорит о том, что потенциальные покупатели готовы доплачивать за современную планировку, материалы и придомовую инфраструктуру, даже несмотря на отсутствие отделки и мебели в самих квартирах.
- Ценовая динамика и изменение спроса в отдельных локациях. На рынке жилья отдельных регионов Сербии заметны определенные различия в тенденциях. Например, в Шумадии и Западной Сербии зафиксирован значительный рост количества продаж и величины оборота. Показатели увеличились на 11,28% и 24,04%, соответственно. В Южной и Восточной Сербии также зафиксировано увеличение. Но если число закрытых сделок там увеличилось на 4,92%, то их общая стоимость (оборот рынка) — на 37,5%. Это говорит о том, что в Южной и Восточной Сербии на первый план выходит более дорогое жилье. Интересно, что в Белграде зафиксировано падение количества закрытых сделок купли-продажи (на 6,5%) и снижение общей стоимости проданных объектов (на 10,13%). Аналогичная ситуация наблюдалась в Воеводине. Там количество продаж снизилось на 4,32%, а стоимость упала на 0,56%. Что касается цен, то по сравнению с первым кварталом 2023 года зафиксирована следующая динамика:
- регион Воеводина — +5%;
- город Белград — +4,5%;
- Шумадия и Западная Сербия — +3,49%;
- регион Южной и Восточной Сербии — +7,16% (эта часть страны лидирует по темпам роста цен уже несколько кварталов подряд).
- Самые крупные разовые сделки с недвижимостью разных типов. Самые высокие цены на квартиры были достигнуты в Белграде. Самая дорогая квартира в Сербии по итогам 1 квартала 2024 года была продана в столичном муниципалитете Врачар по цене € 1 226 888. Там же была достигнута самая высокая стоимость за квадратный метр в сегменте квартир. Показатель составил € 10 350. Самый дорогой коттедж был продан в муниципалитете Савски Венац (город Белград) за € 3 182 000. Самая дорогая гаражная недвижимость в отчетном периоде сменила владельца в белградском муниципалитете Врачар (€ 73 000), а самая высокая цена за офисное помещение (€ 3 098 790) зафиксирована в белградском муниципалитете Савски Венац.
- Позитивный долгосрочный тренд. Данные Республиканского геодезического института по рынку недвижимости за первый квартал 2024 года показывают, что стабилизация и «успокоение» рынка в Республике Сербия пришли на смену чрезвычайно динамичному росту в течение 2021 и 2022 гг., последовавшему за короновирусной пандемией. По словам экспертов, одной из основных причин заметного снижения количества и активности покупателей по сравнению с прошлым годом, которое сейчас наблюдается, выступает рост цен на жилищные кредиты.
- Сербия vs соседи по Европе. При сравнении индекса цен на жилье на сербском рынке с индексами других европейских стран, можно констатировать, что Сербия демонстрирует умеренный и стабильный рост цен. Согласно имеющимся данным за четвертый квартал 2023 года, в большом количестве стран Европы зафиксировано более резкое замедление или спад рынка недвижимости. Но в нескольких европейских странах также был двузначный рост.
Фейковые риелторы вводят покупателей сербской недвижимости в заблуждение
Вряд ли некто, хорошо знакомый с реалиями рынка жилья сербской столицы, включая наших постоянных читателей, откажется от предложения купить роскошную квартиру в Белграде площадью 50 квадратных метров всего за € 54 000. Ведь это гораздо меньше текущей рыночной цены.
Именно эту карту разыгрывает ряд фейковых/несуществующих агентств недвижимости, публикуя рекламу, которая слишком хороша, чтобы быть правдивой. Интересно, что многие объявления, публикуемые аферистами в социальных сетях и видеохостингах, обретают «вирусную» популярность.
Открывая любой из аккаунтов такого «агентства недвижимости» в социальных сетях (будь то TikTok, YouTube или Instagram), можно наблюдать «широкий ассортимент» предлагаемой недвижимости. Причем цены часто гораздо ниже, чем у лотов, рекламируемых на авторитетных порталах по продаже недвижимости, либо чем те, что указаны в официальных сообщениях ведомства RGZ.
Чтобы не стать жертвой такого мошенничества, следует рассматривать только предложения лицензированных агентств недвижимости. Как распознать лицензированное агентство? Сделки с жильем в Сербии регулируются законом «О посредничестве при продаже и аренде недвижимости» (серб.: Zakonom o posredovanju u prometu i zakupu nepokretnosti) c изменениями и дополнениями.
Согласно закону, все агентства недвижимости должны иметь лицензию, выданную компетентным органом. Лицензирование этого вида деятельности вправе выполнять сотрудники Управления по регулированию рынка недвижимости (серб.: Regulatornog tela za nekretnine). Добросовестные риелторы также должны быть зарегистрированы в Реестре посредников (серб.: Registar posrednika) и иметь договор страхования от ответственности за ущерб в случае неисполнения принятых обязательств.
Агенты по недвижимости должны пройти профессиональный экзамен, организованный Министерством торговли, туризма и телекоммуникаций (серб.: Ministarstvo trgovine, turizma i telekomunikacija). На его основании они получают лицензию на работу.
Чтобы быть уверенным, что вас не обманут, также стоит использовать интернет для сбора информации о потенциальном партнере. Агентство недвижимости, у которого нет или очень мало отзывов в Google, возможно, недостаточно долго работает на рынке или не имеет удовлетворенных клиентов. Поэтому выбор в его пользу будет более рискованным.
Помимо онлайн-исследований, обязательно попросите рекомендации у знакомых, которые недавно имели дело с агентством недвижимости. Рекомендации — отличный показатель надежности риелтора. Особенно если они исходят от близких людей.
