Французские города повышают налоги на неосновное жилье

Содержание показать

Мечтаете купить дом во Франции, но пока нет планов по поводу переезда туда на ПМЖ? Рекомендуем обратить внимание на новый тренд. Администрации отдельных французских городов и поселков повышают налоговую нагрузку на домовладельцев, для которых квартиры или коттеджи в таких населенных пунктах не выступают основным местом жительства.

Повышение налоговой нагрузки на собственников неосновного жилья

Владельцы недвижимости во Франции неоднократно сталкивались с ростом налоговых отчислений за последние годы. Причем домовладельцам, для которых жилье выступает неосновным, повезло меньше всего. По крайней мере, в некоторых частях Франции. Им следует приготовиться к существенному росту налоговых выплат по итогам 2024 года.

Во Франции есть 2 типа налога на недвижимое имущество:

Во-первых, это налог на землю (фр.: taxe foncière). Его платят все, кто владеет недвижимостью во Франции. Независимо от целей использования или иммиграционного статуса (наличия / отсутствия гражданства / резидентства Франции).
Второй — жилищный налог (фр.: taxe d’habitation). Его теперь платят только владельцы жилплощади, выступающей неосновным местом жительства. Персоны, которые арендуют жилплощадь, больше не платят никаких налогов на недвижимость.

Ежегодно местные органы власти в районах с нехваткой жилья могут принимать решение об увеличении taxe d’habitation. По данным Генерального управления государственных финансов (Direction Générale des Finances Publiques), число коммун, проголосовавших за повышение налогов на «вторые» дома, возросло с 308 в 2023 году до 1461 в 2024 году.

Согласно сайту французского правительства, taxe d’habitation рассчитывается на основе арендной платы за жилое помещение и надворные постройки с применением ставок, утвержденных местными органами власти. Местные власти в районах, где спрос на недвижимость превышает предложение (т. н. zone tendue), могут взимать дополнительную плату за незанятые объекты недвижимости / «вторые» дома.

Как правило, подобное практикуется в крупных городах (Париж, Лион и Тулуза), а также в популярных туристических зонах. Цель надбавки — поощрение домовладельцев либо продавать недвижимость, либо сдавать ее в долгосрочную аренду.

Почти 10% жилфонда Франции — это «вторые» дома. В подавляющем большинстве они принадлежат французам.

Где именно растут налоги на неосновное жилье?

В 2024 году полномочия в части увеличения taxe d’habitation были предоставлены в общей сложности 3697 коммунам. Для сравнения: в 2023 году такие полномочия получили 1136 коммун — то есть в 3 раза меньше.

Из 2561 дополнительной коммуны, получившей право на повышение сбора, 1461 приняла соответствующее решение. Полный список коммун, проголосовавших за увеличение сбора, доступен на сайте налогового ведомства impots.gouv (в формате pdf). В списке указаны департаменты и точная ставка повышения, которая будет применяться в каждой коммуне.

Более половины населенных пунктов, власти которых проголосовали в пользу повышения налогов в 2024 году, сосредоточены в 3 регионах:

Оверни-Рона-Альпы;
Окситания;
Прованс-Альпы-Лазурный Берег.

В этих регионах находится в общей сложности 780 соответствующих коммун. Остальные сосредоточены в основном вдоль Атлантического побережья и вокруг Парижа. К ним относятся Дивонн-ле-Бен (Эн), Рокфор-ле-Пен (Приморские Альпы), Иль-д’Экс (Приморская Шаранта), Конкарно (Финистер), Мондузиль (Верхняя Гаронна) и Аркашон (Жиронда).

В целом средний размер повышения сбора в 2024 году по всем коммунам составил 40%. По данным правительства, 539 из 1461 (или 37%) выбрали максимально возможный повышательный коэффициент — 60%. Для сравнения: в 2023 году этот вариант выбрали 39% коммун.

59 коммун решили применить минимально возможное пятипроцентное повышение. В их число вошли:

Ле Нуайе (Верхние Альпы);
Балазюк (Ардеш);
Пропиак (Дром);
Ламалу-ле-Бен (Эро).

Какое влияние это окажет на налоговый счет домовладельца, и как его снизить?

Размер налогового счета домовладельца, располагающего неосновным местом жительства во Франции, будет зависеть:

от того, установили ли местные власти надбавку за неосновное жилье;
от стоимости «второго» дома.

Домовладельцы могут быть освобождены от уплаты налога при определенных обстоятельствах:

если в связи с профессиональной деятельностью они вынуждены проживать в месте, отличном от основного места жительства;
если собственники сохраняют исключительное право пользования жилым помещением, которое было основным местом жительства до постоянного размещения в учреждении по уходу за пожилыми / инвалидами;
если актив выставлен на продажу или сдается в аренду по рыночным ценам;
если у собственника нет возможности использовать недвижимость во Франции в качестве основного места жительства по причинам, не зависящим от него / ее (например, если актив непригоден для постоянного проживания или подлежит сносу / реконструкции в рамках градостроительного проекта).

Ваша недвижимость во Франции непригодна для проживания? Запросите налоговые льготы

Последний вариант заслуживает особого внимания. Почему? Он актуален для ряда наших читателей, которые приобретают французскую недвижимость под реновацию, чтобы сэкономить и/или обустроить жилплощадь «под себя».

При покупке жилплощади под реконструкцию (или, возможно, в случае наследования такого актива) у нового собственника есть возможность объявить ее непригодной для проживания (фр.: inhabitable), что позволит сократить или даже прекратить выплаты налога на имущество.

Это касается не только неухоженных мест с подозрительными обоями полувековой давности. Чтобы актив признали непригодными для проживания, обычно необходимо подтвердить:

наличие серьезных конструкционных проблем, делающих пребывание там небезопасным;
отсутствие подключения к инженерным коммуникациям (вода и электричество).

Обычно можно объявить недвижимость во Франции непригодной для проживания максимум на 2 года. Это позволит сэкономить приличные деньги на реконструкции. Правила немного различаются в зависимости от региона. Поэтому лучше всего посетить местную налоговую инспекцию и запросить дополнительную информацию.

Французский рынок жилья «охлаждается»

Если новость о повышении налоговой нагрузки на владельцев неосновного жилья не смутила и не заставила отказаться от мечты о французском доме, рекомендуем изучить ситуацию на местном рынке недвижимости. Эксперты, опрошенные авторитетным французским изданием Le Monde, предупреждают, что рынок недвижимости во Франции переживает шторм.

Прогнозируется, что сложная ситуация будет сохраняться минимум до 2025 года. Причина — рост ставок по долгосрочным кредитам и ужесточение условий доступа к ипотеке. Это снижает спрос, в результате чего уменьшаются цены.

Данные Национального института статистики и экономических исследований Франции (фр.: Institut national de la statistique et des études économiques; INSEE) о ценах на вторичку за 1 квартал 2024 года показывают снижение на 1,5%. Это произошло после падения на 1,8% в 4 квартале 2023 года. Тогда было зафиксировано максимальное квартальное падение с 3 квартала 2009 года.

Динамика цен на вторичное жилье во Франции. База — 1 квартал 2005 года. Источник: INSEE

Эксперты называют 5 ключевых причин негативной динамики:

Во-первых, это снижение соответствует коррекции «пузыря» на рынке недвижимости последних лет. Наблюдавшееся в прошлом удорожание жилплощади не соответствовало слабому экономическому росту и динамике доходов домохозяйств. Это несоответствие между ценами на недвижимость и реальными доходами было допущено, а затем подпитано искусственным и чрезмерным снижением процентных ставок по кредитам. Последнее было вызвано необдуманной «печатью денег» Европейским центральным банком.
Отсюда вытекает вторая причина, объясняющая падение цен на недвижимость во Франции. Речь о росте процентных ставок по государственным облигациям и кредитам, который отражает возвращение к нормальной жизни после долгого периода «бесплатных денег».
Последнее спровоцировало фазу высокой инфляции, которая затем подпитывалась напряженностью в отношении цен на сырье. Это привело к формированию третьей причины кризиса. Речь о снижении покупательной способности французов.
Четвертая причина — рост налогов на недвижимость и административные ограничения для собственников неосновного жилья.
Пятая — растущие затраты на девелопмент и новые энергетические стандарты, которые усложняют жизнь субъектам строительного сектора.

Эксперты дают 4 прогноза на ближайшие кварталы:

Процентные ставки и условия кредитования покупателей недвижимости продолжат ужесточаться и расти.
Сделки с недвижимостью упадут минимум на 15%.
Цены на старую недвижимость упадут еще на 10–15% в среднем по Франции.
После того, как «пузырь» сдуется, рынок недвижимости снова начнет быстро развиваться.

Поэтому покупка недвижимости во Франции прямо сейчас — одно из самых потенциально прибыльных инвестиционных решений в долгосрочной перспективе.

Низкая энергоэффективность — повод для торга

Есть еще один способ снизить цену покупки, помимо ожидания достижения рынком дна. Это торг. Причем один из главных аргументов для него прямо сейчас — уровень энергоэффективности приобретаемой жилплощади. Проптех-компания PriceHubble подсчитала влияние энергоэффективности французского жилья на переговорный дисконт.

Для оценки энергопотребления зданий и их воздействия на окружающую среду французские власти еще в 2006 году разработали инструмент диагностики энергетической эффективности (Diagnostic de performance énergétique; DPE). Он применяется к основному месту жительства собственника и не предназначен для неосновного жилья, занимаемого менее 4 месяцев в году. При продаже актива или сдаче в аренду результаты необходимо передать покупателю или арендатору, чтобы они могли оценить теоретические годовые затраты на энергию.

С 1 января 2023 года жилье категории G+ больше нельзя сдавать в аренду. Аналогичные санкции начнут действовать для жилья категории G с 1 января 2025 года, F — с 1 января 2028 года и E — с 1 января 2034 года.

Эксперты PriceHubble сравнили цены продажи вилл и квартир в старых зданиях, опубликованные в рекламных объявлениях 2023 года, и окончательные цены продажи этих же единиц жилья. Выяснилось, что неэнергоэффективное жилье продается со скидкой от 6 до 8%.