Венгрия – плацдарм между Востоком и Западом. Страна входит в ЕС, одновременно сохраняя дружественную позицию в отношении России и активно привлекая китайские инвестиции. Инвесторы из РФ и китайцы могут там получить «золотую визу», вкладывая от ¼ млн евро в фонд недвижимости или в 2 раза больше в местное жилье. Насколько оправданы такие инвестиции? Отвечаем, отталкиваясь от ключевых показателей и главных событий на местном рынке жилья по итогам периода с начала января по конец августа 2024 года, а также от прогнозов экспертов на краткосрочную перспективу.
Бум продаж на венгерском рынке недвижимости
Согласно результатам исследования Duna House Barometer, проведенного венгерской компанией Duna House, субсидии на жилищное строительство, падение ставок по ипотечным кредитам и улучшение экономической ситуации привели к настоящему буму на рынке недвижимости Венгрии в 2024 году. Потребительский спрос находится на двухлетнем максимуме. По итогам января-августа на 42% больше венгерских объектов недвижимости перешло из рук в руки по сравнению с тем же периодом 2023 года.
Согласно данным о продажах и результатам опроса, посвященного мотивации фактических покупателей, в первой половине 2024 года главными движущими силами для венгерского рынка недвижимости стали:
- покупатели, закрывающие сделки с инвестиционными целями (под сдачу или заработок на приросте капитала при будущей перепродаже);
- участники «цепочек продаж»: домовладельцы, которые переезжают в более крупные и/или качественные объекты недвижимости, продавая старое жилье;
- персоны, которые приобретают недвижимость впервые.
Ожидается, что уже в 1 половине 2025 года в число ключевых драйверов продаж войдет венгерская «золотая виза». С ее помощью иностранцы могут претендовать на получение ВНЖ в Венгрии, покупая долю фонда недвижимости не дешевле €0,25 млн. Фонды, в свою очередь, будут реинвестировать привлечённый капитал в жилплощадь, тем самым стимулируя спрос и цены.
Рекордная доля покупателей, закрывающих сделку с жильем впервые в жизни
Авторы отчета Duna House Barometer отмечают, что в 2023 году доля персон, покупающих жилье в Венгрии впервые, достигла 19,3% от общего числа покупателей. По итогам первых восьми месяцев 2024 года показатель достиг рекордной отметки в 19,4%.
Картина становится еще более четкой, если сравнить свежие данные с результатами того же периода годичной давности. В период с января по август 2023 года только 11,2% квартир и коттеджей, проданных в Венгрии, достались покупателям, купившим первое жилье. То есть по итогам января-августа 2024 года доля людей, покупающих квартиру или коттедж на венгерском рынке недвижимости впервые, выросла более чем на 8 процентных пунктов.
В сельской местности доля покупателей, приобретающих жилье впервые, в отёчном периоде увеличилась на 2% в годовом сопоставлении. Из 100 проданных квартир и коттеджей в сельской местности 26 оказались приобретены персонами, впервые покупающими жилье. В столичном Будапеште доля новичков достигла 23% (+ 1% в годовом сопоставлении). Соответственно, в прочих крупных городах она была гораздо ниже.
Покупатели венгерского жилья «молодеют»
Средний возраст покупателей снижается. Активизировались молодые покупатели. Этот тренд демонстрируют сразу 2 свежие исследования. В частности, в отчете Duna House Barometer показано, что 1/3 покупателей, выбравших столицу для заключения контракта на покупку жилья впервые, относятся к возрастной группе 20-30 лет. Более четверти таких покупателей – представители возрастной группы 30-40 лет. Среди покупателей сельской недвижимости на долю обоих групп приходится 31-31% от общего числа.
Схожую картину демонстрирует исследование венгерского банка K&H Bank (Kereskedelmi és Hitelbank). Опрос банкиров, проведенный во втором квартале 2024 года, показал, что 63% молодых людей в возрасте 19–29 лет уже живут в собственном коттедже или квартире. Это рекордный уровень за всю историю исследования, которое проводится каждый квартал с конца 2012 года.
Жилищные условия молодежи в Венгрии, поквартально. Белым отмечена доля молодых людей, живущих самостоятельно, синим — доля молодых людей, живущих с родителями. Источник: K&H.
Более 24% тех, кто еще живет с родителями, хотят как можно скорее переехать в отдельную квартиру, чтобы начать самостоятельную жизнь. Почти половина молодых женщин (40%) съехали бы из родильного дома при первой возможности. Среди мужчин этого хотят лишь 16%. Около 61% респондентов обоих полов полагают, что смогут позже выехать из родительского дома.
35% респондентов, планирующих переезд, считают покупку собственной квартиры в Будапеште или другой части Венгрии лучшим способом обрести независимость. 34% рассматривают переезд в арендное жилье, 17% — в квартиру партнера, 15% — использование квартиры другого члена семьи.
26% молодых людей, принявших участие в опросе, планируют купить жилье в течение 3 лет. 72% потенциальных покупателей готовы частично решить финансовый вопрос с помощью помощь кредита. 28% молодых людей, планирующих приобрести жилье в течение 3 лет, планируют оплатить сделку исключительно из собственных средств, что является особенно высоким показателем.
Сколько именно сейчас тратят на жилье в разных регионах Венгрии?
Исследование Duna House Barometer показало, сколько именно сейчас в среднем тратят покупатели на жилую недвижимость в разных регионах Венгрии. В столице по итогам первых 8 месяцев 2024 года покупателям приходилось отдавать в среднем 44 миллиона венгерских форинтов (ƒ) за первую в жизни квартиру. Средний размер жилья достиг там 52 квадратных метра, что на 5 квадратных метров меньше, чем в прошлом году.
В случае покупателей сельских квартир, заковывавших сделку впервые, средняя сумма приблизилась к отметке в ƒ 34 млн. Этого хватало, чтобы купить коттедж или квартиру со средней площадью 84 квадратных метра. В областных центрах восточной Венгрии требовалось от ƒ 18,3 до 38,4 млн, а на западе — ƒ 23,7-31 млн. Читателям, планирующим приобрести недвижимость в пригороде Будапешта, рекомендуется рассчитывать на средние расходы в размере ƒ 43,3 млн.
Скорость продажи начала расти, инвесторы колеблются все меньше
Данные исследовательского центра Otton Centrum показывают, что по итогам первых 8 месяцев 2024 года скорость продажи венгерского жилья стабилизировалась. Панельные квартиры продавались быстрее всего — в среднем за 87 дней (период с момента публикации рекламы до закрытия сделки). На успешную продажу квартир в кирпичных многоэтажках требовалось 109 дней, а коттеджей всех типов — 184 дня.
Продолжительность периода продажи кирпичных квартир и коттеджей оказалась выше среднего уровня по итогам аналогичного периода прошлого года. Однако со второго квартала 2024 года показатель начал снижаться – особенно в случае квартир. То есть можно говорить об ускорении рынка.
Исследование показало, что вторичку продать труднее всего. Также отмечается, что лучше всего сегмент панельного жилья показывает себя в столице, где время продажи сократилось до 80 дней. В Буде и центре города показатель и вовсе сократился до 75 дней. Срок продажи выше среднего по стране, составляющий 110 дней, характерен для городов с населением менее 100 000 жителей, тогда как в городах с населением менее 50 000 человек показатель достиг на 120 дней. В областных центрах он составил 80 дней.
Стройматериалы и готовое жилье в Венгрии дорожают из-за льготных кредитов
По мнению рыночных аналитиков, государственная программа финансовой поддержки покупателей жилья CSOK Plusz (Családi Otthonteremtési Kedvezmény Plusz), запущенная в Венгрии недавно, взвинтила цены на стройматериалы, строительные работы и новостройки. Участника программы, которая предназначена для стимулирования рождаемости, доступны частичное списание долга и отмена комиссий.
Эти стимулы в сочетании с более низкими процентными ставками по стандартной ипотеке, возможностью покупки в рассрочку с внесением депозита в размере 10%, а также общим улучшением ситуации в венгерской экономике, приведшим к росту покупательной способности населения, помогают большему количеству людей приобрести жилплощадь. Возросшая покупательская активность, как полагают эксперты «перегревает» рынок, все еще сталкивающийся с дефицитом новостроек.
Новый драйвер продаж и цен: накопления из пенсионного фонда разрешат тратить на жилье
Сбережения из пенсионного фонда можно будет использовать для покупки жилья в Венгрии. Венгерское Министерство национальной экономики уже передало соответствующий законопроект в парламент. В ведомстве надеются, что нововведения помогут «влить» 300 миллиардов форинтов в рынок жилья.
Если законопроект получит «зеленый свет», нововведения могут вступить в силу уже в 2025 году. Эксперты ожидают, что инициатива Миннацэкономики приведет к дальнейшему удорожанию венгерской жилплощади за счет выхода на рынок новых покупателей.
Рост привлекательности вторички на фоне упрощенного получения субсидий на ремонт
Пусть вторичка и продается дольше новостроек (см. выше), но списывать со счетов её точно не стоит. Особенно на фоне упрощенного получения субсидий на ремонт. Министерство энергетики выступило с предложениями по доработке Программы благоустройства жилья (венг.: otthonfelújítási programban). Предложения уже были рассмотрены представителями профильных министерств, финансовых и профессиональных организаций.
Ожидается, что их реализация упростит администрирование схемы, а перечень ее потенциальных бенефициаров сможет расшириться. В частности, целью изменений является ускорение и упрощение процесса подачи заявок за счет снижения административной нагрузки. Власти собираются запрашивать у заявителей меньше документов и оптимизировать ряд процедур.
Конечная цель самой программы – снижение энергопотребления в жилфонде не менее чем на 30%. Эта цель должна быть достигнута за счет реконструкции квартир и коттеджей, способствуя укреплению энергетического суверенитета Венгрии. Схема создает новые возможности для венгерских строительных компаний и их подрядчиков, а также для местных компаний, торгующих строительными материалами.
Благодаря новому закону можно получить замок в Венгрии бесплатно, но есть нюанс
Еще одна интересная категория венгерского жилья – замки. Почему? Осенью 2024 года начнется реализация так называемого закона «О замках» (венг.: kastélytörvény). Документ допускает бесплатную передачу в собственность физлицам и компаниям государственных замков, особняков, усадеб, парков, садов. Но новым собственникам придется вложить солидную сумму в реставрацию.
В Министерстве строительства и транспорта отметили, что реализация изменений в законодательстве начнется с тестового периода, продолжительностью в 1 год. Изначально будет объявлен тендер на 8 объектов недвижимости:
- замок Шандор-Меттерних (Sándor-Metternich) в Байне;
- замок Каройи (Károlyi) в Фюзеррадвани;
- замок Надашди (Nádasdy) в Надасладани;
- епископский дворец в Шюмеге;
- замок Венкхайм (Wenckheim) в Саткидьосе;
- замок Эстерхази (Esterházy) в Тате;
- замок Фештетичей (Esterházy) в Деге;
- замок Эстерхази (Esterházy) в Майки.
Всего планируется передать частным лицам 48 замков. Все они были национализированы в середине ХХ века. Замки были де-факто отняты у первоначальных владельцев с обещанием, что они будут принадлежать всем. Но в реальности экспроприированные замки стали ничьими, в результате чего пришли в упадок и теперь нуждаются в реставрации.
