Инвесторы продолжают доминировать на рынке недвижимости венгерской столицы. Этому способствует сочетание растущих цен, высокой ренты и ликвидности, выражающейся быстрыми продажами объектов в ключевых локациях. Покупка столичной квартиры или коттеджа становится еще более привлекательной для иностранных инвесторов, если совместить сделку с оформлением набирающей популярность «золотой визы».
Инвесторы продолжают диктовать условия на рынке недвижимости Будапешта
По данным компании Duna House, в апреле 2025 года при закрытии почти половины (43%) всех сделок купли-продажи жилья в столице Венгрии покупатели преследовали инвестиционные цели. Показатель остается стабильно высоким: в марте доля инвестиционных сделок достигла рекордных 45%.
Следствием высокой активности инвесторов, а не конечных потребителей выступает повышение средней цены сделок. Средний чек инвестора в апреле 2025 года составил 74,8 млн форинтов (HUF), что существенно выше HUF 66,4 млн, которые в среднем тратили покупатели жилья, закрывавшие сделки впервые в жизни. Рост цен особенно заметен в центральных районах: средняя цена за м² кирпичного жилья там достигла HUF 1,3 млн.
Инвесторы влияют не только на спрос, но и на структуру предложения. Почти 40% продавцов жилья в Будапеште в апреле 2025 года «избавлялись» от ранее купленных объектов. Также выяснилось, что на смену пожилым домовладельцам все чаще приходят более молодые, активные и финансово грамотные участники рынка.
Квартиры в панельных домах продаются в 2 раза быстрее остального жилья в столице
По данным Duna House, в 1 кв. 2025 года средний срок продажи таких квартир сократился до 69 дней, тогда как годом ранее показатель составлял 127 дней. Это связано как с более доступной ценой, так и с возможностью сдачи в аренду при минимальных дополнительных вложениях, поскольку квартиры в панельных домах в большинстве случаев продаются с отделкой.
Панельные дома особенно востребованы в популярных районах с развитой инфраструктурой, где жильё можно быстро сдать либо перепродать. На срок продажи также влияет энергоэффективность: квартиры в более современных или отремонтированных панельных домах меняют владельца заметно быстрее. Учитывая рост коммунальных расходов, покупатели всё чаще отдают предпочтение жилью с низким уровнем энергопотребления.
Контраст особенно заметен при сравнении с кирпичными домами. Средний срок продажи квартир в кирпичных зданиях в 1 кв. 2025 года составил 111 дней. Показатель улучшился на 21% по сравнению с прошлым годом. Но он все еще почти вдвое больше, чем в случае жилья в панельных домах. Это подтверждает смещение интереса покупателей в сторону более доступных и ликвидных лотов.
Отдельного внимания заслуживает сравнение с региональным рынком: в других городах Венгрии динамика гораздо слабее. Продажа квартиры в панельном доме за пределами столицы занимает в среднем 93 дня, а кирпичного жилья — 127 дней.
Сколько стоит венгерское жилье: актуальные цены
Цены на жильё в Венгрии продолжают двигаться по восходящей траектории, причем Будапешт сохраняет статус самого дорогого и динамичного рынка страны. По данным за апрель 2025 года, средний рост цен на жильё по стране составил 12,5% в годовом выражении, тогда как в столице — 19%. Особенно быстро дорожают новостройки и маленькие квартиры в центре, которые привлекательны как для инвесторов, так и для арендаторов.
В столице средняя цена за м² в многоквартирных домах достигла HUF 1,3 млн. Маленькие квартиры (до 40 м²) подорожали до HUF 1,5 млн за м². Столичные новостройки на начало мая 2025 года предлагались в среднем за HUF 1,6 млн за м². Показатель, по оценкам экспертов, может существенно вырасти, учитывая сохраняющийся спрос и ограниченное предложение.
V район (Белварош–Липотварош) остаётся самым дорогим в столице. Цены на вторичное жильё приблизились там к отметке HUF 2 млн за м². XXIII район (Сороксар) стал наиболее доступным: жильё там стоило в среднем HUF 785 тысяч за м².
Рост цен в Будапеште приводит к частичному перемещению спроса в пригороды. Так, в будапештской агломерации в апреле 2025 года наблюдалось удорожание жилья на 1,7% в месячном сопоставлении. В марте показатель составлял лишь 0,8%. Это указывает на ускорение ценовой динамики в пригородах – особенно в районах с хорошим транспортным сообщением и развитой инфраструктурой.
Сегед за последние два года превратился во второй по дороговизне жилья город Венгрии среди административных центров. Это связано с инвестициями в промышленные объекты, а также высоким потенциалом образовательных учреждений, что способствует спросу со стороны трудящихся и студентов. Самым доступным городом остаётся Шалготарян, где средняя цена составляет всего HUF 286 тысяч за м². Средние цены в других крупных городах Венгрии на начало мая 2025 года:
- Дебрецен — 937 тыс. HUF/м²
- Дьёр — 844 тыс. HUF/м²
- Печ — 773 тыс. HUF/м²
- Мишкольц — 494 тыс. HUF/м²
Динамика арендной платы, определяющая целесообразность покупки под сдачу
Рынок аренды жилья в Венгрии остаётся активным и всё более привлекательным для инвесторов, ориентирующихся на доход от покупки недвижимости под сдачу. Согласно оценкам венгерского Центрального статистического управления (Központi Statisztikai Hivatal; KSH) и портала Ingatlan.com, в апреле 2025 года арендная плата по стране выросла на 0,9% по сравнению с мартом. В Будапеште зафиксирован рост на 1,3%. В годовом выражении темп роста составил 7,6% в целом по стране и 8,6% в столице. Это делает покупку под сдачу еще более привлекательной на фоне инфляции и нестабильности на финансовых рынках.
Средняя арендная плата в Будапеште в апреле 2025 года составила HUF 250 тыс. в месяц. Этот уровень сохраняется с марта, несмотря на общее подорожание. Причина – значительное предложение арендного жилья: в столице доступно более 10 000 объектов, по всей стране — свыше 17 000. Предложение уравновешивает спрос, что удерживает рост цен в разумных пределах.
По регионам наибольший рост арендных ставок зафиксирован в:
- Южном Альфёльде – почти +12% в годовом выражении;
- Пештской области и Северной Венгрии – около +10%;
- Западной и Центральной Трансданубии – 5,6% и 3%, соответственно.
Месячная рента в городах с крупнейшими университетами также остаётся стабильной:
- Дебрецен – 225 000 HUF;
- Сегед, Печ, Дьёр – от 160 000 до 190 000 HUF;
- Мишкольц – около 120 000 HUF.
На арендный рынок выходит все больше инвесторов, ранее вкладывавших свободный капитал в гособлигации. Опасаясь дальнейшего удорожания, они начали активно приобретать жильё с целью сдачи. В частности, популярны небольшие энергоэффективные квартиры в Венгрии с хорошим расположением, легко адаптируемые под нужды арендаторов.
Наконец, данные платформы Rentingo демонстрируют изменения в предпочтениях квартиросъемщиков:
- 38% ищут жильё с балконом;
- 32% — с лифтом;
- 30% — с кондиционером.
Это подчёркивает значимость качества жилья и инфраструктурных характеристик при формировании ренты.
Юрий Георгиев 
19 мая 2025 
