Венгерское правительство разработало поправку в Конституцию, которая может серьезно изменить рынок недвижимости. В случае принятия законопроекта местные власти получат право вводить ограничения на продажу жилья нерезидентам, запрещать строительство новых объектов и даже вводить дополнительные налоги на сделки с иностранцами. Об этом заявил премьер-министр Виктор Орбан (на фото ниже) в обращении к нации. Политик подчеркнул, что у муниципалитетов должна быть возможность «защититься» от перенаселения и перегрузки инфраструктуры.
Ограничения для иностранцев
Рассмотрим основные факторы, которые повлияли на решение администрации Орбана, а также предлагаемые правительством ограничительные механизмы и возможные последствия их внедрения.
Причины
- Рост цен. В Будапеште, Дебрецене и Дьёре фиксируется наплыв покупателей недвижимости, включая иностранцев. Это уже привело к существенному росту цен, сделав жилье недоступным для многих местных жителей.
- Социально-демографические изменения. Власти опасаются, что чрезмерное присутствие иностранцев в определенных районах изменит социальную структуру и облик поселений.
- Инфраструктурные проблемы. В ряде районов Будапешта наблюдается перегрузка коммунальных сетей. Например, системы водоснабжения уже не справляются с возросшей нагрузкой — особенно в летний период.
- Эмиграция. Все больше граждан уезжают на работу в Западную Европу. В результате некоторые регионы Венгрии теряют население. Власти хотят перенаправить туда поток иностранных покупателей недвижимости.
Как будут работать ограничения?
Новая конституционная поправка не вводит общестрановой запрет, а делегирует соответствующие полномочия муниципальным властям.
Муниципалитеты смогут:
- запрещать строительство новых жилых объектов;
- вводить ограничения на продажу жилья иностранцам;
- повышать налоги на недвижимость, принадлежащую нерезидентам.
Какие регионы охватит мораторий?
Наибольшая вероятность введения таких мер в следующих локациях:
- Будапешт и пригороды. Спрос на жилье там особенно высок, а инфраструктура хронически перегружена.
- Дебрецен и Дьёре. Это крупные города, привлекающие инвесторов и иностранных рабочих.
- Регионы с интенсивной иммиграцией, власти которых хотят сохранить традиционный состав населения.
В то же время в северо-восточных и юго-западных районах Венгрии ситуация обратная — население сокращается, и спрос на жилье низкий. Здесь введение ограничений маловероятно, что может создать стимулы для иностранных покупателей.
Что дальше?
В Министерстве регионального развития отмечают, что текст поправки в Конституцию уже разработан. Поскольку партия Орбана контролирует большинство мест в парламенте, законопроект, скорее всего, будет принят без трудностей.
Некоторые аналитики считают, что подобные меры могут защитить интересы местных жителей, поскольку венгерские зарплаты не растут так быстро, как цены на жилье. Другие указывают на риски сокращения инвестиций в рынок недвижимости — особенно со стороны европейских граждан, привыкших к свободному движению капитала в рамках ЕС.
«Золотая виза» — законный способ обойти мораторий?
Венгерское правительство пока не опубликовало текст поправки, но в речи Орбана по поводу ее внесения неоднократно упоминались ограничения для иностранных покупателей без резидентского статуса. Соответственно, получение ВНЖ в Венгрии позволяет легально обойти мораторий. Самый простой и быстрый способ стать венгерским резидентом — получение «золотой визы».
Соответствующая визовая схема была запущена в 2024 году и позволяет получить ВНЖ на 10 лет за инвестиции от €250 000. Деньги нужно потратить на покупку доли инвестиционного фонда недвижимости.
Тем не менее на данный момент нет четкой информации об исключении обладателей ВНЖ из санкционного списка. Есть вероятность, что при введении муниципалитетами жестких ограничений на продажу недвижимости иностранцам, обладатели «золотой визы» не получат автоматическое право на обход моратория.
Однако наличие ВНЖ может повысить шансы на получение разрешения на покупку — особенно в регионах, где ограничения будут менее строгими. Иностранным инвесторам рекомендуется дождаться конкретных правил муниципальных властей и оценить возможность получения ПМЖ или гражданства, что снимет все ограничения.
Текущая ситуация на венгерском рынке жилья
Рынок новостроек в Венгрии демонстрирует рекордную динамику: спрос и цены достигли новых вершин. Согласно анализу Ingatlan.com, в феврале 2025 года средняя стоимость «квадрата» жилья в Будапеште превысила 1,5 млн форинтов (ƒ), а в престижных районах Буды она уже превышает ƒ2,6 млн.
| Район | Февраль 2024 (тыс. ƒ/м²) | Февраль 2025 (тыс. ƒ/м²) | Изменение (%) |
| Будапешт в целом | 1318 | 1524 | +15,6% |
| I | 2857 | 2687 | -6,0% |
| II | 2126 | 2743 | +29,0% |
| III | 1371 | 1582 | +15,4% |
| IV | 1164 | 1310 | +12,5% |
| IX | 1640 | 1747 | +6,5% |
| V | 3390 | 2037 | -39,9% |
| VI | 1569 | 1736 | +10,6% |
| VII | 2017 | 1851 | -8,2% |
| VIII | 1370 | 1585 | +15,7% |
| X | 1181 | 1168 | -1,1% |
| XI | 1565 | 1562 | -0,2% |
| XII | 2458 | 2834 | +15,3% |
| XIII | 1342 | 1574 | +17,3% |
| XIV | 1274 | 1380 | +8,3% |
| XIX | 1079 | 1134 | +5,1% |
| XV | 975 | 1224 | +25,5% |
| XVI | 1066 | 1265 | +18,7% |
| XVII | 970 | 1157 | +19,3% |
| XVIII | 907 | 963 | +6,2% |
| XX | 968 | 957 | -1,1% |
| XXI | 1029 | 1205 | +17,1% |
| XXII | 1147 | 1264 | +10,2% |
| XXIII | 856 | 1133 | +32,4% |
Изменения стоимости новостроек в столице по районам. Источник: Adat.ingatlan.com
Основным драйвером рынка стали инвесторы, вкладывающие средства в новые жилые объекты. Интерес к таким квартирам вырос на 73% по сравнению с прошлым годом, тогда как спрос на вторичное жилье увеличился всего на 3%. Особенно активный рост наблюдается в Будапеште, где спрос превзошел даже пиковые показатели 2022 года.
В феврале 2025 года в продаже было более 7 тыс. единиц жилья в новостройках, что на 10% больше, чем двумя годами ранее. Однако дефицит все еще ощущается: для баланса требуется более масштабное строительство. Государство отреагировало, увеличив финансирование программы жилищного строительства с ƒ200 млрд до ƒ300 млрд.
| Город | Февраль 2024 (тыс. ƒ/м²) | Февраль 2025 (тыс. ƒ/м²) | Изменение (%) |
| Будапешт | 1318 | 1524 | +15,6% |
| Сегед | 1136 | 1150 | +1,2% |
| Дебрецен | 997 | 1107 | +11,0% |
| Залаэгерсег | 1105 | 1100 | -0,5% |
| Печ | 893 | 1054 | +18,0% |
| Секешфехервар | 945 | 1038 | +9,8% |
| Эгер | 760 | 1021 | +34,3% |
| Дьёр | 887 | 970 | +9,4% |
| Веспрем | 868 | 939 | +8,2% |
| Капошвар | 635 | 899 | +41,7% |
| Сомбатхей | 864 | 885 | +2,4% |
| Татабанья | 736 | 873 | +18,6% |
| Сольнок | 712 | 851 | +19,5% |
| Мишкольц | 775 | 794 | +2,5% |
| Кечкемет | 692 | 747 | +7,9% |
| Бекешчаба | 712 | 690 | -3,1% |
| Ньиредьхаза | 600 | 675 | +12,5% |
| Сексард | 668 | 656 | -1,8% |
Изменения стоимости новостроек в отдельных регионах Венгрии. Источник: Adat.ingatlan.com
Дорожает не только жилье в Будапеште. На уровне крупных региональных центров новостройки продаются в среднем по ƒ 950 тыс. за «квадрат». Также отмечается, что рост цен на новые квартиры уже приводит к удорожанию вторичного жилья: за последние два года стоимость вторички в хорошем состоянии в Будапеште выросла на 24%, а за последний год — на 16%.
