Евростат признал Венгрию лидером ЕС по темпам подорожания жилой недвижимости за период с 2015 года. Эксперты прогнозируют сохранение восходящего тренда, ориентируясь на 2 фактора. Во-первых, на удешевление заемного финансирования. Во-вторых, на перезапуск венгерской «золотой визы», которая позволит оформить ВНЖ в стране ЕС через покупку доли фонда недвижимости, обязанного реинвестировать 40%+ привлеченного капитала в жилье.
Самый перспективный рынок жилья в Европе
По данным статистического ведомства Евросоюза (Евростат), в период с 2015 по 2022 гг. Венгрия оказалась на вершине европейского пьедестала с точки зрения темпов подорожания жилья. Жилая недвижимость в этой стране в отчетном периоде выросла в стоимости на 255%. Второе место заняла Чехия (215%), а третье — Литва (195%). Интересно, что в некоторых странах (Финляндия, Италия, Кипр) цены на рынке недвижимости практически не изменились в отчетном периоде.
Темпы роста цен на жилье в странах ЕС в 2015-2022 гг., Венгрия отмечена красным. Источник: Евростат
Венгерский рынок демонстрировал впечатляющие темпы роста и ранее. В период с 2010 года по третий квартал 2023 года цены на жилье в этой стране выросли на 185%. Быстрее жилая недвижимость в этом периоде дорожала только в Эстонии (+210%). В топ-7 также попали Литва (+158%), Латвия (+141%), Австрия (+123%), Чехия (+122%) и Люксембург (+107%). Для сравнения: в целом по ЕС произошло увеличение цен на 48%. Снижение наблюдалось в Греции (-14%), Италии (-8%) и на Кипре (-2%).
Динамика цен продажи (фиолетовый столбец) и аренды (синий столбец) жилой недвижимости в Евросоюзе в период с 2010 года по 3 квартал 2023 года. Источник: Евростат
Как сообщает Евростат, в целом по ЕС арендная плата увеличилась на 22%. Рента выросла во всех странах Евросоюза, за исключением одной. Самый высокий рост наблюдался в Эстонии (+218%), Литве (+170%) и Ирландии (+100%). Арендные ставки упали только в Греции (-20%).
Иностранцы, претендующие на «золотую визу», поддержат венгерский рынок жилья
В декабре 2023 года венгерский парламент принял закон «Об общих правилах въезда и проживания граждан третьих стран» (государств, не входящих в ЕС). Закон предполагает введение так называемой визы гостевого инвестора. С ее помощью иностранцы смогут получить вид на жительство через инвестиции в Венгрии.
Для получения визы гостевого инвестора и вида на жительство заявители должны вложить деньги легального происхождения в инвестиционный фонд недвижимости, зарегистрированный Венгерским национальным банком. Согласно закону, инвестиционный порог — не менее 250 000 евро. Заявитель, решивший инвестировать в фонд недвижимости, обязан хранить инвестиционный сертификат, выданный фондом, не менее пяти лет.
Какое влияние новая иммиграционная программа может оказать на венгерский рынок жилой недвижимости? Эксперты ожидают значительный интерес со стороны инвесторов из многих регионов, планирующих получить право жить в Европейском союзе или, в частности, в Венгрии. Соответственно, на рынке жилой недвижимости появится большое количество потенциальных иностранных покупателей со значительными финансовыми ресурсами.
Рыночные аналитики ожидают увеличения числа покупателей в Будапеште и крупных городах. Предположительно, они будут стремиться приобрести более дорогостоящую, премиальную и, возможно, недавно построенную жилую недвижимость. Например, лоты из подборки от наших партнеров:
- квартиры в Эржебетвароше (7 будапештский район);
- жилье в Бельвароше-Липотвароше (5 будапештский район);
- апартаменты и коттеджи в Уйпеште (4 будапештский район);
- жилье в 13 районе Будапешта.
Этот приток нового капитала может обеспечить повышение спроса и в определенной степени компенсировать сдержанный интерес со стороны местных покупателей жилья в Венгрии, наблюдавшийся в 2023 году.
Власти хотят увеличить кредитование покупателей жилья в Венгрии
Количество закрытых сделок купли-продажи на венгерском рынке жилой недвижимости в 2023 году составило, по разным оценкам, от 90 тыс. до 100 тыс. Этот результат признан минимальным за десятилетие. Закрытых сделок было меньше только в 2013 году. Но в 2024 году на рынок должны выйти покупатели, которые ранее занимали выжидательную позицию. Речь о молодых венгерских семьях с умеренным достатком и других венграх, нуждающихся в улучшении жилищных условий.
Эта группа снова активизируется после многолетнего перерыва в результате запуска программы финансовой поддержки CSOK Plus. Благодаря этой государственной схеме субсидирования в 2024 году может быть закрыто на 10–20 тысяч больше сделок с квартирами и коттеджами по сравнению с прошлым годом.
Если верить прогнозу венгерского банка MBH Jelzálogbank, повышению активности местных покупателей на рынке недвижимости будет также способствовать улучшение экономической ситуации, что приведет к росту платёжеспособности населения.
Комментируя программу CSOK Plus, банкиры отметили, что в 2024 году на получение бонуса можно претендовать независимо от типа населенного пункта, где покупается жилье, и возраста недвижимости. Его можно даже использовать вместе со льготным кредитом для жителей сельской местности или кредитом по уходу за ребенком.
Ожидается, что в этом году реализация системы поддержки венгров, нуждающихся в улучшении жилищных условий, будет сопровождаться новой программой реновации домов, направленной на энергетическую модернизацию. Поэтому деньги, выделяемые властями, можно будет использовать и для покупки недвижимости, и для ее ремонта.
В MBH Jelzálogbank также указали, что, согласно постановлению Центрального банка Венгрии (венг.: Magyar Nemzeti Bank; MNB), с 1 января 2024 года взять жилищный кредит можно, располагая собственными средствами в размере 10% от стоимости покупаемой недвижимости (вместо 20% ранее). Условия поддержки для покупателей новостроек и вторички одинаковы, что может стимулировать продажи более доступных квартир на вторичке. Таким образом, рынок вторичного жилья может стать драйвером жилищного кредитования.
Юрий Георгиев 
12 февраля 2024 
