Инвестиции в недвижимость на острове Бали: права, преимущества и перспективы

Бали привлекает экспатов своим тёплым климатом, дружелюбными местными жителями, прекрасными пляжами. Цифровые кочевники и пенсионеры стекаются в этот индонезийский рай со всего мира. Инвестиции в недвижимость на Бали — это актуальное перспективное направление для тех, кто ищет новые способы выгодных вложений.

Почему Бали привлекателен для инвестиций?

Растущий спрос на недвижимость, стабильный экономический рост, активное развитие инфраструктуры сделали Бали одним из популярных направлений для иностранных инвесторов. На острове можно развивать разные инвестиционные направления, вкладывая средства в гостиничный бизнес, туристическую, жилую или коммерческую недвижимость.

Бали как инвестиционное направление

Бали — это не только популярный среди туристов остров, но и место со значительным инвестиционным потенциалом. Чистая прибыль от продажи жилой недвижимости, купленной на этапе строительства, через 3 года составляет 44–60%. А за 4–6 лет сдачи в аренду квартир можно полностью окупить стоимость недвижимости на Бали.

Развитие туризма и экономики

Индонезия занимает 7-е место в мировом рейтинге по уровню экономического развития. Согласно прогнозам экспертов, к 2030 году страна должна подняться на 4-е место. Стабильный экономический рост, нейтралитет в глобальных политических вопросах и привлекательный инвестиционный климат обеспечивают этой стране лидирующие места в рейтинге лучших направлений для инвестиций в мире.

В 2023 году Бали был признан одним из самых «инстаграмных» мест в мире. Согласно статистике, остров посещают более 500 тысяч туристов в месяц.

В 2022 году порт в Сануре был полностью реконструирован. А уже в 2023 году открылся Международный госпиталь Бали. 2024 год посвящен реконструкции транспортной инфраструктуры Бали: скоростной автомагистрали Гилиманук — Менгви и порта Гилиманук. В 2025 году планируют открыть большой тематический парк Paramount park.

Правительственная поддержка инвесторов

Правительство Индонезии оказывает всестороннюю поддержку иностранным инвесторам. Стать владельцем индонезийского дома, квартиры или офиса может не только местный житель, но и нерезидент. Специальные государственные инвестиционные программы позволяют получить инвесторам льготы и преимущества.

Формы владения недвижимостью на Бали

Какие формы владения недвижимыми объектами предусмотрены на Бали:

• Hak Milik (HM) или Freehold;
• Hak Guna Usaha (HGU); 
• Hak Pakai (HP) или «Право на использование»;
• Hak Guna Bangunan (HGB) или «Право на строительство»; 
• Hak Sewa (HS) или Leasehold;
• Hak Pengelolaan (SHLP) или «Право управлять»;
• Hak Milik Atas Satuan Rumah Susun (HMSRS) или «Право собственности на многоэтажные здания».

Иностранцы могут владеть домами, виллами, апартаментами по форме Freehold или Leasehold. В первом случае покупатель имеет полное право собственности на объект. Это бессрочный формат владения. Он дает владельцу все права на распоряжение имуществом, включая продажу, передачу по наследству или сдачу в аренду. В случае с Leasehold недвижимость берется в аренду на срок от 25 до 30 лет с возможностью продления. Это наиболее распространенная и безопасная форма владения объектами для иностранных граждан в Индонезии.

Ограничения для иностранцев

В соответствии с законодательством Индонезии, иностранцы не могут прямо владеть землей на условиях Freehold. Это право доступно только гражданам Индонезии. Для этих целей часто используются иностранные компании или местные партнеры. Поэтому для покупки местных домов, вилл или квартир часто используются форма владения Leasehold.

Какие виды недвижимости доступны на Бали инвесторам?

Вложить деньги иностранные инвесторы могут в виллы, апартаменты или коммерческие площади на Бали. В каждом из таких типов инвестиционных объектов есть свои преимущества и особенности.

Виллы 

Купив виллу на Бали, в перспективном районе, можно обеспечить себе источник пассивного регулярного дохода. Даже при степени загруженности в 60% этот объект будет приносить хороший доход от аренды. Виллу можно использовать как личное жилье на время отдыха или проживания на Бали. 

Кондоминиумы (апартаменты)

Этот вариант недвижимости стоит меньше, чем виллы. Купить апартаменты на Бали можно по небольшой цене, а доход от таких вложений может достигать до 15,6% годовых. В отличие от вилл, апартаменты требуют меньше затрат на обслуживание. Этот тип объектов можно использовать как для личного проживания, так и под сдачу в аренду.

Коммерческая недвижимость

К этому типу недвижимых объектов относятся офисы, рестораны, бары, кафе и гостиницы. Бали — это остров, сильно зависящий от туризма, что делает коммерческие площади привлекательным выбором для инвесторов.

Коммерческую недвижимость можно покупать как для ведения собственного бизнеса, так и под сдачу в аренду. 

Процесс покупки недвижимости на Бали

Процесс покупки недвижимости на Бали требует внимательного подхода и соблюдения всех юридических процедур, особенно для иностранцев. На первом этапе стоит выбрать объект для вложений. Мы рекомендуем обращаться к специалистам, чтоб избежать возможных проблем.

Этапы приобретения недвижимости на Бали:

1. Поиск агентства.
2. Совместный подбор объекта, исходя из задач и целей клиента.
3. Проверка истории выбранного дома, офиса, виллы, апартаментов. Необходимо убедиться, что земля и недвижимость не обременены долгами и не являются предметом судебных разбирательств.
4. Проверка правового статуса объекта. 
5. Проверка документов, составление и регистрация контрактов, соблюдение всех юридических требований при передаче прав на недвижимость.
6. Заключение договора купли-продажи.
7. Оплата и завершение сделки.

Оплата за недвижимость, как правило, проводится поэтапно. Обычно покупатель вносит первоначальный задаток, а окончательный расчет производится после подписания договора и нотариального заверения сделки.

Дополнительные расходы при покупке недвижимости на Бали

Продавец уплачивает налог на прирост капитала (Pajak Penghasilan/PPh), который составляет 5% от суммы продажи. Покупатель оплачивает налог на покупку недвижимости (Bea Perolehan Hak Atas Tanah dan Bangunan/BPHTB) в размере 5% от стоимости объекта. Нотариальный сбор 1% (делится с покупателем 50/50). Налог с прибыли для резидента Индонезии 10%, для нерезидента — 20%.

Также стоит учесть, что придется нести расходы на содержание покупки. А это коммунальные услуги, обслуживание инфраструктуры и территории (если речь идёт о кондоминиуме или вилле в комплексе) и т. д.

Популярные районы для инвестиций на Бали

Благодаря туристической привлекательности, хорошей инфраструктуре и перспективам роста, некоторые районы на Бали более популярны, чем другие. В зависимости от типа инвестиций, каждый район имеет свои плюсы и особенности.

Чангу

Живописный район на побережье, который широко известен пляжами, серфингом, кофейнями, коворкингами и живой атмосферой. Здесь часто останавливаются фрилансеры и цифровые кочевники, что сохраняет высокий спрос на недвижимость в аренду. Чангу выбирают экспаты, которые заинтересованы в долгосрочной аренде. Здесь выгодно вкладывать деньги в апартаменты.

Семиньяк

Этот район считается одним из самых престижных и дорогих на Бали. Здесь расположены курорты, пляжи, бутики и рестораны люкс-класса. Наиболее удачными в этом случае окажутся инвестиции в коммерческую недвижимость: гостиницы, курорты, кафе и рестораны. Также выгодными будут инвестиции в виллы. Район имеет отличную транспортную доступность и находится близко к пляжам.

Нуса-Дуа и Букит

Это один из самых роскошных курортных районов Бали, где расположены отели класса люкс и гольф-клубы. Сюда чаще всего приезжают состоятельные туристы. Нуса-Дуа привлекает инвесторов, заинтересованных в роскошной недвижимости для премиальных клиентов. Рекомендуется инвестировать в виллы, пятизвездочные отели, курорты, коммерческую недвижимость (рестораны, спа-центры).

Убуд

Этот район еще называют духовным сердцем Бали. Убуд — идеальное место для тех, кто любит уединенность и приватность. Район еще считают центром экотуризма, йога-ретритов и духовности. Здесь высок спрос на недорогое жилье.

Как заработать на недвижимости на Бали?

Инвестиции в недвижимость на Бали могут приносить доход несколькими способами: аренда, капитализация и перепродажа. 

Аренда

Наибольшей популярностью пользуется посуточная аренда. Бали — это круглогодичное туристическое направление, что позволяет получать стабильный доход от аренды. Арендодатели могут использовать Airbnb, Booking и другие площадки для размещения объявлений. 

Выгоды посуточной аренды на примере виллы-кокона в Чангу:

• стоимость объекта — 207 900$;
• аренда в сутки без учета загрузки — 300$;
• ожидаемый уровень загрузки — 60%;
• выручка за сутки с учетом загрузки — 180$;
• годовая выручка с учетом загрузки — 65 700$;
• чистый доход после всех затрат и уплаты налогов — 29 565$ (12,8 %).

Капитализация и перепродажа

Рассмотрим все ту же виллу-кокон стоимостью 207 900$. Сейчас мы предлагаем купить этот объект на этапе строительства за доступную цену. Сроки сдачи виллы в эксплуатацию — сентябрь 2026 года. Ожидается, что ее стоимость вырастет как минимум на 63%.

Управляющие компании

Чтобы не заниматься самому всеми нюансами сдачи объекта недвижимости в аренду, его обслуживания, можно использовать услуги управляющих компаний.

Какие задачи обычно они выполняют:

• краткосрочная аренда;
• долгосрочная аренда;
• обслуживание и ремонт объектов;
• уборка территории;
• продвижение и маркетинг;
• взаимодействие с арендаторами;
• соблюдение законодательства;
• юридические вопросы.

Владелец объекта на Бали имеет возможность сэкономить свое время и снизить риски, связанные с повреждением имущества, неплатежеспособными арендаторами или несоблюдением местных законов.

Риски инвестирования в недвижимость на Бали

Как и в любом другом секторе, инвестиции в сектор недвижимости на Бали может иметь свои риски.

Юридические и законодательные риски

Например, были не соблюдены все законодательные тонкости при оформлении сделки купли-продажи, что привело к аннулированию сделки или проблемам с правом собственности. Поэтому мы рекомендуем всегда пользоваться помощью профессиональных юристов. В нашей команде работают специалисты такого формата.

Также внезапные изменения законов могут усложнить процесс владения недвижимостью для иностранцев, а потенциальное ужесточение налоговой политики может увеличить операционные расходы.

Риски, связанные с местоположением

Бали расположен в сейсмически активной зоне и может быть подвержен природным катастрофам в виде землетрясения, цунами или извержения вулканов (например, вулкана Агунг). Поэтому при покупке недвижимости необходимо внимательно изучить подобную вероятность и обязательно застраховать имущество.

Стабильность рынка

Бали — популярное туристическое направление, и в последние годы наблюдается высокий спрос на недвижимость, что может привести к перегреву рынка. В популярных районах могут повышаться цены на недвижимость. Поэтому необходимо тщательно анализировать рынок перед покупкой, обращая внимание на динамику цен и перспективы роста.

Как мы помогаем инвестировать на Бали?

Мы предоставляем полный спектр услуг для иностранных инвесторов, которые хотят вложить деньги в недвижимость на Бали.

Наши услуги:

1. Помощь в выборе оптимального объекта с учетом задач клиентов и актуального бюджета.
2. Юридическое сопровождение. Наша команда работает в тесном сотрудничестве с надежными юристами, которые специализируются на недвижимости для иностранных граждан.
3. Финансовое и налоговое планирование. Мы консультируем по налоговым вопросам, помогаем оценить валютные риски, предоставляем оценку доходности объекта.
4. Управление недвижимостью. Поможем найти арендатора и окажем поддержку в других сопутствующих вопросах.

Мы регулярно анализируем рынок недвижимости на Бали, чтобы предоставлять актуальные данные и инвестиционные стратегии.

Преимущества работы с нами

Мы глубоко изучили специфику рынка недвижимости на Бали, разбираемся в особенностях правового регулирования, касающегося иностранных инвесторов.

Почему стоит обратиться к нам:

• персонализированный подход, учет целей/задач клиента;
• в нашей команде работают опытные юристы, а также мы тесно сотрудничаем с налоговыми консультантами и управляющими компаниями;
• наши комплексные решения подразумевают полный цикл услуг — от подбора недвижимости до управления и юридической поддержки.

Консультации по всем интересующим вопросам.

Заключение

Инвестиции в недвижимость на Бали — это не только возможность купить виллу, апартаменты или коммерческую недвижимость в одном из живописных уголков мира, но и получить стабильный источник пассивного дохода. Чтобы избежать возможных юридических и законодательных проблем, мы рекомендуем обращаться к нашим экспертам.