Турция переживает жилищный кризис на фоне гиперинфляции и экономического спада. Анкара стремится решить проблему, используя сочетание рыночных и административных инструментов. В июне 2022 года власти ввели 25-процентный лимит на повышение ренты при пролонгации договора долгосрочной аренды жилья, который все еще в силе. В августе 2023 года появилась информация о введении аналогичного лимита на повышение платы за обслуживание жилого комплекса (айдата). Одновременно власти создают стимулы для переоборудования пустующих офисов в жилье, чтобы насытить рынок квартирами в новостройках.
Ограничение на повышение айдата
Турецкие чиновники разрабатывают новую правовую базу для регулирования платы за пользование инфраструктурой ЖК, также известной как айдат (тур.: aidat). Причиной послужило значительное увеличение стоимости данной услуги для собственников соответствующей недвижимости в Турции.
Чтобы купить недвижимость в Турции или другой юрисдикции по адекватной цене, получая все доступные льготы (налоговые, иммиграционные и т.д.) на основании вносимых инвестиций, обратитесь за помощью к экспертам из нашей команды. Получите индивидуальную консультацию совершенно бесплатно, заполнив форму!
Обоснование ограничения айдата и нормативная база
В некоторых жилых комплексах айдат вырос более чем в полтора раза за 12-месячный период, предшествующий августу 2023 года. Это превышает уровень инфляции (официальной). Годовая инфляция на июль 2023 года составляла, согласно официальным подсчетам, 47,8%. Независимые исследования говорят о более высокой скорости роста цен. Например, турецкая Группа по вопросам исследования инфляции (тур.: Enflasyon Araştırma Grubu; ENAG) сообщает о достижении в июле 2023 года отметки в 122,9%.
В связи с этим власти планируют установить потолок повышения айдата на уровне 30% в год. В настоящее время чиновниками разрабатываются новые правила взимания сбора. Необходимые поправки будут внесены в текст основного закона, определяющего правила обслуживания недвижимости в Турции. Речь о так называемом законе № 634 «О кондоминиумах» (тур.: Kat Mülkiyeti Kanunu 634 Türkiye Cumhuriyeti; KMK 634 ТС).
Работа ведется Министерством окружающей среды, градостроительства и изменения климата совместно с Министерством юстиции и Министерством внутренних дел. Для контроля за исполнением предписаний планируется сформировать независимый надзорный орган и специальную группу аудиторов. Обе структуры будут находиться в ведении Министерства по вопросам окружающей среды, градостроительства и изменения климата.
Управляющие компании
Помимо изменения уровня айдата, эти структуры будут контролировать целевое использование финансов. В частности, они будут определять, сколько именно денег из сборов на айдат фактически тратится на ремонтные работы и благоустройство соответствующих жилых комплексов. Аудиту будут проверяться управляющие компании, имеющие необходимые сертификаты. Их бухгалтерские книги будут анализироваться каждый год.
Если постановление, подготовленное тремя упомянутыми министерствами, обретет силу закона, управляющие компании, которые не смогут пройти аудит и обеспечить соответствие актуальным стандартам, окажутся ликвидированы. Сегодня в Турции насчитывается 3,8 тыс. управляющих компаний. Эти фирмы назначаются большинством голосов на общем собрании собственников ЖК.
При ликвидации управляющих компаний, которые не соответствуют требованиям, Министерством окружающей среды, градостроительства и изменения климата будут назначаться другие уполномоченные фирмы с необходимой сертификацией.
Статистика по ЖК в Турции и размеру айдата
По официальным данным, в Турции по состоянию на август 2023 года эксплуатировалось около 40 миллионов объектов жилой недвижимости. Значительная часть жилья – квартиры внутри 5 миллионов жилых комплексов, находящихся в ведении управляющих компаний.
Стоимость жилья и размер айдата в таких комплексах варьируется в широких пределах в зависимости от класса ЖК, места его расположения, доступной жильцам инфраструктуры и других факторов. Собственникам квартир в центральных районах мегаполисов платить, очевидно, приходится больше всего. Но это нивелируется многочисленными преимуществами такого жилья. Справедливость данного утверждения своим примером доказывают современные жилые комплексы в Стамбуле. Например, ЖК из этой подборки:
- комплекс Tor Finans Şehir в районе Умрание;
- проект Tor Beylikduzu в Стамбуле;
- ЖК Swallow Of City в европейской части Стамбула;
- квартиры с видом на море в ЖК Haliç Riviera (Бейоглу);
- комплекс Celeste Acıbadem в азиатской части Стамбула;
- ЖК World D Maltepe в районе Малтепе;
- ЖК Royal Mansion в районе Бейликдюзю;
- комплекс Flavor Of City, район Кягытхане;
- ЖК Copper Land в Стамбуле;
- квартиры в ЖК Evin Park в Стамбуле;
- проект Hotel concept Rental Gurantee;
- элитные квартиры в ЖК Magalie Ataköy, район Бакыркёй;
- квартира в ЖК Deluxia Park Residence;
- комплекс Radisson Blu Residence;
- гостинично-жилой комплекс Ritz-Carlton;
- комплекс JB Panorama;
- ЖК Seba Suits;
- ЖК İstanbul Panorama Evleri;
- ЖК Gülpark Yuvam Projesi;
- ЖК Arena Nüans;
- ЖК Dünya Şehir Kartal;
- ЖК Kağıthane Project;
- ЖК Tor Beylikdüzü;
- комплекс Seyrantepe Project;
- комплекс Avcilar Garden;
- комплекс G Wanda Vista;
- комплекс Avangart İstanbul;
- комплекс West Blocks;
С ростом размера взносов на обслуживание ЖК напряженность между арендаторами и собственниками с одной стороны и управляющими компаниями – с другой стала неизбежной. Взносы на обслуживание ЖК в ряде случаев превратились в одну из самых больших статей расходов для семей. Особенно остро эта проблема проявилась в Стамбуле. В элитных коттеджных поселках, где расположены роскошные стамбульские виллы, сборы доходят до 20-36 тысяч турецких лир. В роскошных резиденциях сборы составляют 10-15 тысяч турецких лир.
Переоборудование пустующих офисов в квартиры
Из-за кризиса на рынке жилья в Турции растут не только арендная плата и айдат, но и стоимость коттеджей и квартир. Если с первыми двумя негативными тенденциями власти решили бороться с помощью административных мер (вводя ограничения на уровень повышения ренты и айдата), то со стоимостью жилья подобный трюк не пройдет. Поэтому чиновники ищут способы расширения предложения, чтобы компенсировать огромный спрос и замедлить рост цен.
Правительство подготовило почву для массового преобразования пустующих офисов в жилье. Министерством окружающей среды, градостроительства и изменения климата внесены необходимые поправки в положение «О зонировании запланированных территорий» (тур.: Planlı Alanlar İmar Yönetmeliği’nde).
Соответствующее постановление, опубликованное в Официальном вестнике (тур.: Resmi Gazete), позволяет муниципальным советам принимать решения по заявкам на преобразование подходящих пустующих офисов в многоквартирные жилые дома. Выполнять работы по преобразованию разрешено в комплексах смешанного назначения, которые включают коммерческие помещения и жилье. Доля жилых объектов в общем числе обособленных помещений внутри комплекса не должна превышать 50%.
Согласно отчету турецкой Ассоциации инвесторов в недвижимость (тур.: Gayrimenkul Yatırımcıları Derneği; GYODER) по состоянию на 1 квартал 2023 года предложение офисной недвижимости только в Стамбуле составляло 6,5 млн квадратных метров, из которых 1 миллион «квадратов» (15%) пустовал. Согласно оценкам экспертов, задействование всего лишь 1 миллиона квадратных метров пустующих офисных площадей только в Стамбуле, позволит построить 20 тысяч новых квартир. Ожидается, что за счет преобразования офисов по всей Турции на рынок может быть выведено до 100 тысяч новых жилых помещений.
Независимые рыночные эксперты и чиновники полагают, что собственники пустующих офисов будут демонстрировать высокий интерес к предложению властей по ряду причин. Например, инвестор, владеющий офисом, платит троекратно больший налог на недвижимость, чем собственник жилья. Расходы на эксплуатацию офисов также очень высоки. При трансформации их в жилье расходы уменьшатся вдвое.
Однако превратить офис в жилое помещение очень сложно. Нужно оборудовать такие помещения, как санузлы и т. д., которые архитектуры называют «мокрыми зонами». Офисные комплексы, находящиеся на этапе проектирования и строительства, легче переоборудовать в жилые помещения, чем уже введенные в эксплуатацию объекты.
Помощь с покупкой недвижимости в Турции и инвестиционной иммиграцией
Несмотря на инфляцию (а в некоторой степени и благодаря ей), турецкое жилье сохраняет привлекательность в качестве инвестиционного актива и источника иммиграционных льгот для иностранцев. Например, вкладывая в недвижимость произвольного типа от $ 400 тыс., можно претендовать на получение гражданства Турции за инвестиции в ускоренном порядке (процесс отнимает от квартала до полугодия).
Ближневосточная страна предлагает потенциальным покупателям недвижимого имущества большое количество альтернативных жилью объектов для внесения инвестиций, включая участки сельскохозяйственного назначения и участки под застройку, а также коммерческие объекты. Помочь с подбором оптимального лота, закрытием сделки и получением иммиграционных льгот готовы эксперты из нашей команды.
