Многие риелторы во Франции, а также аналитики и прочие профессиональные участники французского рынка жилой недвижимости полагают, что этот рынок скоро начнет восстанавливаться. Чего именно ожидать потенциальным покупателям / продавцам жилплощади во Франции в течение оставшейся части 2024 года и в следующем году?
Негативная рыночная динамика
Французский рынок недвижимости пережил три очень слабых года. Но в ближайшие месяцы картина может измениться. Если верить результатам рыночного анализа, проведенного платформами SeLoger и Meilleurtaux в начале сентября 2024 года, за период с 2021 года количество закрытых сделок купли-продажи с недвижимым имуществом сократилось на 40%.
Уровень спроса со стороны потенциальных покупателей, выражающийся количеством просмотров рекламных объявлений и запросов на предоставление контактов продавцов, за тот же период снизился на 14%. Это говорит, что покупатели все реже доводят дело до конца.
Эксперты называют 2 основных фактора, приведших к замедлению темпов роста рынка недвижимости:
- инфляционный кризис, обернувшийся резким ростом стоимости жизни во французских городах;
- высокие процентные ставки по кредитам, включая заемный капитал для строительных компаний во Франции и ипотечное кредитование.
Но авторы исследования также отмечают, что рынок жилья европейской страны оказался «на переломном этапе после многолетнего спада активности покупателей».
Смена тренда все ближе?
По итогам января-августа 2024 года зафиксировано минимальное число сделок за соответствующий период. Владельцев сменили всего 756 тыс. объектов недвижимости. Но эксперты надеются, что по итогам года в целом удастся достичь уровня в 771 тыс. объектов.
Это все еще далеко от цифры в 1 миллион сделок, которая была синонимом хорошего рыночного оборота в период бума продаж. Но текущие результаты показывают, что рынок, возможно, восстанавливается. Эксперты надеются, что в 2025 году в стране будет совершено 900 тыс. сделок купли-продажи.
Что меняется?
Рынок недвижимости Франции переживает нелегкие времена. На продажу выставлено большое количество объектов недвижимого имущества. Но интерес со стороны покупателей невелик. Благо, ряд факторов позволяет ожидать улучшения ситуации уже в ближайшие месяцы.
Процентные ставки
Для многих потенциальных покупателей ипотечные кредиты, выдаваемые банками Франции, остаются недоступными из-за высоких процентных ставок и строгих требований к кредитополучателям. Однако ставки снижаются. По итогам июля 2024 года средняя ставка по ипотеке составила 3,63%. Для сравнения: в декабре 2023 года показатель равнялся 4,24%.
Происходящее можно объяснить решением Европейского центрального банка (ЕЦБ) снизить ключевую ставку в июне 2024 года. ЕЦБ задает тон. Регулятор дает французским и другим европейским коммерческим банкам сигнал, заставляя следовать своему примеру. В результате местные коммерческие банки упрощают доступ к кредитам и снижают собственные ставки.
Есть ряд фактов, свидетельствующих в пользу того, что процесс уже начался: действия ЕЦБ помогли французским домохозяйствам получить доступ к более выгодным кредитам на покупку жилплощади. Информагентство Franceinfo сообщило, что во 2 квартале 2024 года количество одобренных кредитов во Франции выросло почти на 40% по сравнению с первым кварталом.
Также высказывались предположения, что к концу 2024 года ставки могут упасть до 3%. Например, эксперты ипотечного брокера Cafpi заявили информагентству Le Parisien, что до наступления лета они склонялись к прогнозу о достижении средней ставки в размере 3,3% к концу 2024 года. Но с наступлением осени эксперты пересмотрели прогноз и теперь ожидают скорого достижения 3-процентного рубежа.
Другие аналитики не столь оптимистичны. Например, представители кредитной организации Vousfinancer сообщили Le Figaro, что ставки по ипотечным кредитам для владельцев счетов во французских банках, скорее всего, составят в среднем 3,5% к концу 2024 года.
Ожидается, что следующее заседание Европейского центрального банка состоится 12 сентября 2024 года. Эксперты прогнозируют, что по итогам заседания регулятора произойдет новое снижение ставок — примерно на 0,25%.
Цены на жилье
Эксперты также ожидают, что цены на жилье во Франции продолжат падать до конца 2024 года. Затем средняя стоимость жилплощади начнет стабилизироваться. Стагнация будет наблюдаться в течение всего 2025 года. Однако аналитики расходятся во мнениях относительно того, насколько сильно упадут цены перед началом стабилизации. Некоторые эксперты считают, что для увеличения спроса потребуется достаточно резкое снижение.
Аналитики SeLoger и Meilleurtaux отметили в своем докладе, что в период с сентября 2023 года по сентябрь 2024 года средняя стоимость недвижимости во Франции снизилась на 1,3%. Это менее существенный спад, чем наблюдавшийся в период с сентября 2022 года по сентябрь 2023 года (-1,7%). Происходящее свидетельствует о том, что цены, возможно, начинают выравниваться.
В Бордо и Тулузе за последний год зафиксировано снижение средней стоимости жилплощади на 1,8% и 0,7%, соответственно. Жилье в Париже, где с сентября 2022 по 2023 год снижение составило 6,2%, в период с сентября 2023 года по сентябрь 2024 года подешевело «всего» на 4,8%.
Существуют и другие факторы, которые следует учитывать при определении цен на жилье во Франции. Значительную роль играет местоположение, а также тип жилплощади (квартира или односемейный коттедж) и дата ее ввода в эксплуатацию (новая или старая постройка).
Например, в опубликованном в конце мая 2024 года отчете организации Notaires de France отмечалось, что в течение года, предшествовавшего публикации документа, цены на старые односемейные коттеджи в Гренобле оставались стабильными. В Ниме ценник вырос. В Анже, Ле-Мане, Сент-Этьене, Сен-Назере, Валансьене и Нанте цены снизились примерно на 10%.
Однако когда дело доходит до новостроек, возникают и другие препятствия для восстановления восходящего ценового тренда. Например, сокращение количества выданных разрешений на строительство, обусловленное усложнением доступа к заемному финансированию для застройщиков и другими факторами. Из-за дефицита новостройки остаются непомерно дорогими. Дороговизна делает их недоступными для покупателей. В результате цены при фактическом заключении немногочисленных сделок оказываются гораздо ниже запрашиваемых. Почему? Застройщики вынужденно идут на серьезные уступки.
Исследование данных за 2023 год, проведенное сайтом объявлений о недвижимости Bien’ici, показало, что цены больше всего упали в городах среднего размера. Аналитики из SeLoger и Meilleurtaux, в свою очередь, обнаружили, что сельские районы продолжают сопротивляться нисходящей ценовой тенденции: такие регионы отметились ростом в среднем на 1,2% в годовом исчислении в сентябре 2024 года.
Покупательная способность домохозяйств
В период с января 2022 года по январь 2024 года покупательная способность домохозяйств во Франции существенно снизилась. Однако ситуация может наладиться. Отчасти из-за роста зарплат и снижения инфляции. Аналитики SeLoger ожидают, что покупательная способность французских домохозяйств к весне 2025 года снова достигнет уровня 2022 года.
Если рассмотреть актуальные официальные данные, можно констатировать, что среднестатистическое домохозяйство во Франции, имея ипотеку на 20 лет, может позволить себе дом площадью 68 м2. Эксперты ожидают, что к 2025 году на фоне роста покупательной способности площадь доступного для покупки в ипотеку жилья увеличится на 7 квадратных метров и достигнет 75 м2.
Сейчас подходящее время для покупки жилья во Франции?
Эксперты дают утвердительный ответ. В большинстве своем аналитики ожидают, что цены стабилизируются до конца 2024 года. Процентные ставки продолжат падать. А зимой 2025 года, когда спрос традиционно низкий — равно как и конкуренция среди покупателей, цены немного просядут. В результате возникнет уникальное «окно возможностей» для выгодных покупок.
Аналитики сходятся во мнении, что Франция уже не вернется к ситуации 2020 и 2021 годов, когда процентные ставки по ипотечным кредитам были ниже 1%, а количество закрываемых в течение одного календарного года сделок купли-продажи составляло около 1,2 миллиона. Но рынок уже достиг дна. Поэтому всем, кто откладывал покупку недвижимости во Франции последние три года, пора вернуться на рынок.
Юрий Георгиев 
06 сентября 2024 
